京城按揭貸壓力測試： 房價“非典型性下跌” 監管嚴控槓桿率

今年上半年銀行的資金成本上升，按揭貸款利率“折扣變上浮”自然並不奇怪，也有助於銀行在壓力測試中取得更好的表現

■本報記者 張 歆

房地產市場曾經有一種觀點十分盛行——“最怕房價下跌的不是房企，而是銀行，因為銀行是房企的最大債主”，這種觀點甚至曾經演變出“兩大行業誰比誰先死”的爭論。

如今，宏觀調控效果顯現，一線城市投機性購房被抑制。甚至，據《證券日報》記者瞭解，京城房價已經出現了“非典型性下跌”，銀行按揭貸款由此也進行了一輪“非典型性壓力測試”。

值得一提的是，考慮到風險與收益對等的原則，近期商業銀行房貸利率的上浮與銀行提升承壓能力“正相關”。

京城房價非典型性下跌

《證券日報》記者選取某中介機構披露的京城部分二手房項目今年一季度的成交價和最新的成交價進行對比，部分二手房項目相似户型如今的成交價較一季度的高點下跌了5%-10%左右。至於該中介機構披露的成交價格的準確性，《證券日報》記者曾向身邊親友進行調研，獲得的4個反饋結果全部是“標註的成交價格與真實價格一致”。

對口西城區馬連道附近一個二手房小區的經紀人L先生對本報記者表示，“小區最近成交量不大，7月份和3月底有一組同樣户型的一居室成交，7月份的成交價是425萬元，而3月底的網籤價是470萬元，不過在銀行放款後過户時，雙方知道最新行情後都同意降了一點價，畢竟當初買房時買家心急，房子掛出來（掛牌價是490萬元）8天就成交了。”

大興區一個2012年交房的住宅項目今年3月中旬成交的三居室，總價接近690萬元，而十分相似的户型在今年6月份成交，總價降至不足620萬元。

豐台區某小區今年一季度末的成交記錄顯示，今年一季度的多筆房屋成交單價達到9.2萬元/平方米乃至更高，而今年8月份的成交單價降至不足8.8萬元/平方米。

“我今年3月份開始賣房，掛牌價最初760萬元，心理的最低成交價位是720萬元，6月份曾遇到有人出價680萬元，我因為是換房資金壓力大就沒同意賣，但是如今心裏的預期已經降至最低650萬元，卻依舊是看得多坐下來談的人少”，朝陽區東五環附近一位籌劃換房的業主對本報記者表示。

需要説明的是，之所以説京城房價是非典型性下跌，是因為記者並未使用全樣本數據，上述案例是從北京市不同地域選取二手房項目的成交進行觀察。

而國家統計局發佈的數據顯示，今年8月份，一線城市房價環比繼續下降，北京二手住宅價格環比7月份下降0.9%，跌幅連續4個月全國第一。另據媒體報道，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，5月份至今的4個月時間裏，北京全市二手房成交均價與“3·17新政”前相比回落了10%左右，“尤其是近郊和遠郊區的高總價、大户型的非普通住宅均價跌幅更大。”

銀行房貸承壓能力有上限

由於房貸業務天然的槓桿特徵，其對於房價波動的承受能力自然與首付比例、業務佔比、毛利率等高度相關。

從首付比例來看，京城首套房按揭貸款通常要求首付30%，部分購房人違規加槓桿，通過消費貸、房抵貸等形式加大槓桿，其對於房價波動的承受力顯然低於合規客户，本報對於此類違規行為已於9月5日進行了報道。監管部門對於此類加槓桿的行為也毫不手軟：北京銀監局、人民銀行營業管理部9月5日傍晚已聯合印發《北京銀監局人行營業管理部關於開展銀行個人貸款資金違規進入房地產市場情況檢查的通知》，要求北京市轄內的銀行業金融機構針對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，重點檢查“房抵貸”等資金違規流入房地產市場的情況。

對於銀行業整體的情況，平安證券日前發佈的《中國房地產深度研究報告》認為，房價下跌20%就會給銀行業帶來巨大壓力，房地產行業風險一旦爆發，農商行和股份制銀行將首當其衝，國有商業銀行抗風險能力較強。各類銀行的風險水平排序是：五大行<城商行<股份制商業銀行<農商行。報告估計，截止到2017年上半年，我國商業銀行涉房貸款總規模模約43.3萬億元，佔各項貸款餘額37.8%，佔銀行總資產25.5%。其中，個人住房貸款20.1萬億，房地產開發貸款7.8萬億元，其他房地產貸款1.8萬億元，以房地產作為抵押物的其他貸款13.6萬億元。如果房價出現大規模下跌，接近四成的銀行貸款都可能受到關聯影響。從上市銀行的情況來看，據《證券日報》記者統計，25家A股上市銀行今年上半年合計的涉房貸款為22.6萬億元，其中，住房按揭貸款餘額合計為17.92萬億元；房地產開發貸款合計4.68萬億元。

報告還提示，房地產市場的波動可能從三個渠道影響銀行貸款的風險。首先，持有資產價值渠道，房價下跌意味着借款人被動違約的概率上升，銀行貸款信用風險加大；其次，房產銷售渠道，房價下跌將直接導致開發商銷售回款下降，進而導致其資產負債表受損而影響開發貸的償付；最後，抵押品價值渠道，房價下跌時房地產抵押品價值縮水、流動性變差，可能導致銀行收回資金減少，還會降低銀行未來貸款的意願。

從按揭貸款價格的價格變動來看，9月19日本報刊發報道，獨家關注到京城首套房貸款利率上浮5%-10%已經成為主流，當日傍晚監管部門再次發聲表示支持，“房貸利率調整是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下，根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所採取的自主行為，符合政策要求和導向”。

據《證券日報》記者統計，四家國有大行今年上半年的付息率在1.5%-2%之間；大多數中等規模銀行的付息率在2.5%上下浮動，小型銀行的付息率大多在2%-2.8%之間。而按揭貸款的基準利率是4.9%，去年房貸利率優惠至八五折時執行利率僅為4.17%，優惠至九折時執行利率僅為4.417%；如果按照基準利率1.1倍批貸則是5.39%，如果按照目前京城最高的基準利率1.2倍批貸則是5.88%。從上述數據可以看出，房貸實行折扣利率時，銀行該項業務的淨利差最低可能不足1.5%，而上市銀行今年中期信貸業務整體的淨利差大多數在1.5%-2.5%之間，最高甚至達到了3%。

2016年上半年，就曾有一家股份制銀行副行長表示，房貸利率如果執行八五折利率優惠，銀行考慮綜合成本後需要倒貼8個百分點。而今年上半年，資金面較彼時收緊，銀行的資金成本也是明顯上升，按揭貸款利率“折扣變上浮”也是情理之中，相對而言，也有助於銀行在綜合“壓力測試”中獲得更好的表現。