北京共有產權房個人份額最低5成 首個項目將搖號

今天，北京首個共有產權住房項目——朝陽區錦都家園的搖號公告發布，將在後天（9月30日）下午14點30分搖號。30日也是《北京市共有產權住房管理暫行辦法》正式實施的日子。記者瞭解到，備受關注的個人產權份額“保底”比例為50%，並按照5個百分點一個檔位，即50%、55%、60%、65%、70%、75%、80%、85%、90%、95%。一共10檔。

首個搖號的錦都家園項目銷售均價為22000元/平方米，房源套數427套，其中二居室370套，三居室57套。該項目的情況比較特殊，申購條件是按照原自住房的政策，也就是之前申購併通過核驗的家庭，就有資格參加搖號，但該項目之後的銷售、管理，都將按照共有產權住房的政策。按照《辦法》，該項目的性質是共有產權住房。

政府產權份額暫由北京市朝陽區住房保障事務中心代為持有。該項目單套住房的購房人產權份額比例為50%，北京市朝陽區住房保障事務中心（政府產權份額代持機構）持有剩餘50%份額。該項目最終確認申購家庭162926户，可參加搖號的家庭121186户。

搖號按照銷售對象分為兩組，並分別搖出選房順序號：第一組為朝陽區户籍無房家庭及在朝陽區工作的本市其他區户籍無房家庭，共95965户。面向該組家庭銷售的房源為299套，佔該項目總房源的70%。第二組為在朝陽區工作且符合北京市住房限購政策的非京籍（“新北京人”）無房家庭，共25221户。面向該組家庭銷售的房源為128套，佔該項目總房源的30%。

本次搖號工作結束後，將啓動非朝陽區户籍家庭在朝陽區工作情況的審核。審核認定標準為：2017年6月（開通申購當月）,申購家庭全部成員中任意一名成員在本市個人社保權益記錄中所載明的繳費區為朝陽區，即可認定為“在朝陽區工作家庭”。審核工作結束後，審核結果將在北京市朝陽區房屋管理局網站（http://fgj.bjchy.gov.cn/）進行公示。

搖號結果將在北京市住房和城鄉建設委員會官方網站（http://www.bjjs.gov.cn/）和北京市朝陽區房屋管理局網站（http://fgj.bjchy.gov.cn/）進行公示，申購家庭可登錄上述網站進行查詢。

個人產權份額“保底”50%

對於備受關注的共有產權份額比例如何確定，記者瞭解到，北京市房地產估價協會根據《辦法》中確定的估價原則和方法，以及房地產評估相關技術標準，從專業技術角度，編制了評估技術指引，指導估價機構對共有產權住房項目銷售均價和共有份額比例的評估。共有產權住房是新推出的品種，所以這個指引還需要試行一段時間，並根據實際不斷完善。

根據共有產權住房的制度設計，產權比例設定的原則是“多出多得，少出少得”，真正實現“房子是用來住的，不是用來炒的”這個總體要求，促進社會公平。

根據《辦法》，購房人產權份額，參照項目銷售均價佔同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定。

共有產權住房項目銷售均價和共有份額比例，應分別在共有產權住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構委託房地產估價機構進行評估，並由市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市財政局、市規劃國土委共同審核後確定。評估及確定結果應面向社會公開。

簡單來説，就是看搖號、選房時該項目周邊同地段、同品質普通商品住房價格，以這個價格來計算，共有產權房供地時定的價格佔多大的比例，購房人的產權份額就佔多大比例。

例如某共有產權住房項目，供地的時候確定將來的銷售均價為3萬元/平方米，在搖號、選房時該項目周邊同地段、同品質的普通商品住房價格是4萬元/平米的話，那麼購房人佔有的產權份額就是四分之三，也就是75%，另外25%則是政府佔有的產權份額。

具體的評估確定方法

1、代持機構首先會委託房地產估價機構進行評估。

評估的是同地段、同品質普通商品住房價格，剔除高品質商品房乃至豪宅。

2、在評估確定了普通商品住房價格後，會在這個價格的基礎上打個九折（政府的第一項讓利）。確定出計算產權比例的“分母”。

3、用該共有產權項目的銷售均價除以這個“分母”，就得出了該項目個人產權份額的比例。

以錦都家園項目為例，評估機構評估出來該項目周邊同地段、同品質普通商品住房目前的價格是5.6萬元/平米。打了9折之後，是5.04萬元/平米。

用2.2萬元為分子，5.04萬元為分母，計算出的個人份額比例為43%到44%之間。這裏政府又一次適度讓利，就是如果個人份額的計算結果略低於50%，那麼依然會按照50%最終確定。也就是説，50%是個人產權份額比例的“保底線”。

而此後的“自住房”大都是按照周邊普通商品房的六到七折確定的，所以個人產權份額的比例會更高。共有產權房的個人產權份額比例按照5個百分點一個檔位，即50%、55%、60%、65%、70%、75%、80%、85%、90%、95%。一共10檔。

政府讓利原則將體現在確定具體比例時，個人產權份額比例按照“就高”的原則來確定。例如一個項目，評估出個人產權份額比例是51%時，那麼最終就按照55%來算；如果評估的結果是67%，就按70%算。