“十一”長假期間多地樓市成交下滑
“十一”長假期間多地樓市成交下滑
□中國證券報記者 彭揚 實習記者 歐陽劍環 王凱文
近期熱點城市樓市調控政策不斷加碼，傳統“金九銀十”銷售旺季成交清淡。數據顯示，黃金週前6天，多個熱點城市樓市成交量明顯下降。專家表示，政策繼續收緊、房企推盤節奏減緩、購買者觀望情緒加重等原因導致樓市趨冷。未來調控政策料繼續收緊。
調控持續升級
國慶假期前一週，多地紛紛加碼樓市調控。西安、重慶、南昌、南寧、長沙、石家莊、寧波等城市發佈樓市新政，迎來一波小規模調控潮。以西安為例，西安市物價局在《關於商品住房價格申報有關問題的通知》中明確，9月25日起，商品住房項目在辦理預售許可證前，或已取得預售許可證但尚未售出的商品住房在調整價格前，須向西安市物價局進行商品住房價格申報。
中國證券報記者在西安市高新區某樓盤看到，前來諮詢的購房者只有五六個人。銷售人員稱：“由於節假日旅遊和天氣原因，這幾天看房者不多。但西安今年以來房價快速上漲有目共睹，尤其是三四月漲幅最明顯。”
銷售人員表示：“現在高新區土地價格每畝1500萬元，比之前翻了一番多。但隨着政策收緊，炒房客肯定越來越少。”
為避免房價快速上漲，西安市此前在《關於進一步穩定住房市場發展有關問題的通知》中強調，在限購區域內，暫停向已擁有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房。
在熱點二線城市中，此前樓市大熱的南京市已明顯降温。中原地產工作人員對記者説：“由於南京嚴格的限購政策，投資買房熱潮逐漸降温。現今前來諮詢買房的顧客大多為剛需或者是希望改善住房質量。”
值得注意的是，目前不僅購房者在觀望，很多樓盤也處在觀望中。據記者瞭解，南京限購限價政策中，政府對南京地區新房銷售價設置上限，南京多區域出現二手房價比新房價高的現象，多數樓盤處於觀望期，並不打算在政策收緊時進行銷售。某樓盤工作人員坦言，目前該樓盤可能暫停銷售。
成交同比下滑
中國證券報記者國慶期間走訪北京市豐台區某樓盤時發現，售樓大廳空空蕩蕩，四十分鐘之內只見到兩組購房者。該樓盤銷售人員稱：“在節假日，看房客不再像之前那麼多。目前調控政策將投資客拒之門外。比如，二套房需80%首付，且二套房房貸利率上調20%，炒房門檻大大提高。”
不過，有售樓員表示：“雖然假期看房客不多，但是看房的基本都是真心想買房者，所以成交率較高。”
中原地產研究中心統計數據顯示，黃金週前6天，多個熱點城市樓市成交量明顯下降。其中，北京新建住宅前6日網籤78套，二手房網籤23套，均是2009年來的最低值，同比跌幅達到72%。
在一線城市中，不僅是北京，上海國慶假期的成交量也下跌明顯。上海市前6天新房網籤量為147套，同比去年同期的665套下跌78%。
與此同時，北京市住建委執法檢查組在“雙節”期間開展了房地產執法專項行動，重點是檢查房地產項目和房地產經紀機構的銷售現場和銷售行為，以確保房地產市場平穩健康運行。
近期嚴查“首付貸”等違規操作使得樓市繼續降温。北京市銀監局、央行營業管理部日前聯合印發《北京銀監局人行營業管理部關於開展銀行個人貸款資金違規進入房地產市場情況檢查的通知》，要求北京市轄內的銀行業金融機構針對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，重點檢查“房抵貸”等資金違規流入房地產市場的情況。
事實上，從三季度整體成交數據來看，一線城市明顯下跌。克爾瑞研究中心數據顯示，一線城市在各線城市中整體表現最差，成交面積僅458萬平方米，環比下跌31%，同比更是鋭減65%。主要原因，一方面是新增供應有限，同比減少33%；另一方面是“限購”和“限貸”政策並無放鬆，購房者觀望情緒加重，新項目開盤去化情況一般。
具體來看，北京商品住宅成交面積已連續三個季度下滑，三季度成交面積僅79萬平方米，同比下降80%。上海案場到訪量連續七個月下滑，客户觀望情緒嚴重，環比跌幅25%。深圳則一直保持低位運行。
樓市明顯降温
業內人士認為，政策收緊、房企推盤節奏減緩、購買者觀望情緒加重等是十一假期樓市降温的原因。
“降温的重要原因之一就是原有購房政策較緊的城市繼續提高了二次購房或首付的比例，對購房者壓力較大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，其次，從房企推盤節奏來看，預售證管控較嚴，使項目預售面臨很大壓力，整體市場樓盤較少，也造成市場降温。這種降温現象或許會倒逼部分房企後續在價格上有所調整。
從調控政策來看，同策諮詢研究部總監張宏偉表示：“從去年10月計算，本輪樓市調控政策預計持續1.5年到2年，也就是有可能持續到2018年三季度。當市場調整期與風險來臨之後，資金在各個城市間的輪動效應結束，房價上漲預期打破，投資投機客將退場。”
廣發證券房地產行業首席分析師樂加棟表示，在全行業庫存處於低位的情況下，核心一二線城市的既有調控政策難見放鬆，甚至會長期化、常態化，並且不排除更多弱二線及三四線城市未來出台“限售”等約束性調控措施的可能性。
“調控政策未來或持續處於收緊狀態。”明源地產研究院首席研究員劉策表示，但對於房企而言，在衝業績和保證現金流上，可能還會有一波“跑量”。
從房價方面來看，克爾瑞研究中心研究報告指出，一線城市預售價格管控仍將從緊執行，在市場持續供不應求的大背景下，一線城市房價走平的可能性更高。二線城市房價將持續分化，成都、武漢、杭州等市場依舊供不應求的二線城市可以參照一線城市，房價將以“穩”字當頭。西安、海口、瀋陽、長春等新晉熱點二線城市，隨着炒作氛圍逐漸消散，難以支撐房價持續過快上漲，預計四季度房價面臨回調。三四線城市中的熱點城市面臨政策調控的幾率大大提升，一旦政策基調生變，投資、投機性需求難以為繼，房價必將面臨顯著下調。
房企融資渠道漸趨多元化
□中國證券報記者 彭揚
今年以來，多數房企銷售業績穩步增長。同時，房企對資金的需求提高。業內人士表示，隨着信貸持續收緊，房企面臨的融資形勢嚴峻。因此，積極推進金融創新，開闢多元化融資渠道對房企而言變得尤為重要。比如資產證券化等，助推房企由重資產向輕資產模式轉變。
嚴控房企發債用途
今年一線及熱點城市在限購、限貸、限售等調控政策下，房企銷售出現些許波動，但大部分房企對下半年的銷售前景並不悲觀。克爾瑞研究中心分析師房玲表示，約有近10家房企上調了全年業績目標，企業整體銷售業績表現良好，回款不錯。
但部分房企在資金方面仍有壓力。受調控影響，房企融資渠道不斷收緊。中信證券分析師明明表示，從房地產行業發行債券募集資金的情況來看，2016年前三季度地產行業債券發行金額及只數較多，如2016年一季度發行金額總計3978億元，2016年二季度為2713億元，2016年三季度再度上升至3366億元。相比之下，2017年一季度發行金額僅為649億元，二季度為1135億元。
“從二季度開始，房地產境內發債略有鬆動，但總量和募資用途控制嚴格。”中金公司研究員許豔表示，從3月開始，房地產行業信用債的發行量有所增加。比如，萬科和金地，7月各發行了40億元公募公司債。不過,募集資金用途依然不得用於購置土地，只能投向非房地產業務，並且需要進行專户監管。同時，住宅類房地產公司債目前審批非常嚴格，多數是之前的批文快到期才允許發行。總體來看，雖然住宅類房企發債不是完全不可能，但總量和質量控制比較嚴格，發行總量與之前高峯期不可同日而語。
從房企負債來看，房玲表示，上半年末，165家房企總有息負債為51619億元，較期初上升17.3%。一般情況下，房企規模與負債規模呈正相關關係，上半年末，有11家房企的總有息負債超千億元，較2016年末增加4家。
開闢多元化融資渠道
事實上，在國內房地產融資收緊之下，海外發債是部分房企依賴的通道之一。據克爾瑞研究中心統計，重點房企融資監測數據顯示，上半年重點房企海外發行優先票據高達183億美元，合計人民幣1242億元，而2016年全年僅合計約人民幣295億元。其中，中國恒大上半年發行101億美元海外優先票據，替換了原有永續債。扣除恒大的影響，上半年其餘企業發行優先票據仍然超過550億元，是去年全年的兩倍多。
中金公司分析員許豔表示，2017年中資房企美元債融資呈現爆發式增長，主要包括兩方面原因：一是2013年和2014年發行的債券多在2017年和2018年贖回或到期，再融資需求推動2017年房企大量續發；二是2016年9月以來國內市場房企融資環境收緊，倒逼企業轉向海外市場籌集資金。
“綜合來看，2017年上半年房企的償債能力較2016年末有所下降，但基本屬於穩健水平。”房玲表示，隨着信貸持續收緊，房企面臨的融資形勢嚴峻。在此背景下，積極推進金融創新，開闢多元化融資渠道對房企而言尤為重要。
中信建投房地產行業首席分析師陳慎表示，在融資渠道收窄的大環境下，資產證券化作為金融創新工具，在房地產企業融資發行方面具備諸多優點，拓寬了融資渠道，降低整體融資成本，提高了融資便利，是我國房地產行業發展的趨勢所在，同時助推房企由重資產向輕資產模式轉變。
陳慎稱，開發商可以等商業項目運營成熟後，通過出售、分散和打包設立相應ABS產品在公開市場出售，引入投資人、資產管理人和託管人，從而實現資金快速回籠、週轉，提高資金再利用效率和公司再融資能力。與此同時，房企可持有部分ABS份額，同時享受分紅和物業升值收益，改變傳統的“快進快出”經營模式，實現向“輕資產、重運營、多元化”的轉型。在租賃市場試點放開的背景下，通過REITs類ABS有助於提高租賃企業的租金回報率，大幅縮短資金回收期限，有利於房地產租賃市場快速發展。