"9·30新政"落地一年 北京密集出台數十項樓市調控舉措

亦莊天寶南街和天寶中路交會口，擠着4家房產中介，但如今都是門可羅雀。經紀人張銘（化名）入行7年來第一次休國慶長假，“以前國慶假期都是看房、買房的旺季。如今，變了。”

張銘的業績折射着過去一年北京二手房市場的起伏：去年“9·30新政”後買房人開始減少；今年3月二手房又再度回暖；但到了3月17日北京出台“加強版”調控新政，成交量直線下降。相比去年同期，今年9月二手房成交量已經下降約七成。

業內分析，北京及重點一、二線城市的樓市調控政策依舊從緊從嚴，並在供給端和需求端同時發力，信貸方面也在不斷收緊。而樓市調控在平抑房價、降温樓市、穩定預期等方面取得成效後，合理購房需求也正理性迴歸。

中介出現“離職潮”

張銘所就職的麥田房產門店，過去一年裏上演着“離職潮”。“最多時我們有近50個經紀人，現在只有30多個了。”他説。

離市場最近的中介經紀人，堪稱二手房市場的晴雨表。該職業薪資主要靠從中介賣房收益中提成。一旦樓市不景氣、交易量上不來，掙過了“大錢”的經紀人便如鳥獸散。以張銘所在的門店為例，如果手上沒有交易，那一個月只能拿2800元的基本工資。

回顧施行“9·30新政”後北京二手房市場，交易量驟降成為最為明顯的變化。安居客房產研究院統計，去年9月，二手房交易量突破3萬套；新政落地後第二月便驟降至2萬餘套，更在今年2月跌至1.2萬餘套；但3月市場回暖，交易量再度回到2.5萬套以上；“3·17新政”帶來的“最嚴調控季”讓市場迅速降温，一路下跌到1萬套以下，7月更是出現成交7158套的最低點。最近的8月和9月，受部分房源降價明顯等原因影響，交易量小幅攀升，但依舊維持在1萬套以下的低位。

同樣，在上個月，北京全市二手住宅網籤總量為8876套，與去年同期相比下跌了71%。

另一家中介鏈家地產也向記者披露了其內部交易數據：市場熱度出現明顯降低的同時，價格漲幅也收窄，對比上個月和今年3月的高峯，僅北京鏈家的二手房成交均價就已下跌大約10%，“不管是成交週期還是議價空間等指標均顯示市場成交節奏明顯放緩。”該人士分析。

來自國家統計局近期發佈的70個大中城市住宅銷售價格數據也顯示，8月，北京新房價格環比持平；二手房價格環比下降0.9%，跌幅連續4個月領跌全國。

供求端和需求端同時調控

7月底，在全市商業辦公類項目納入限購多個月後，一些商辦房再度被掛上了中介網站，部分房源掛牌價相比限購前跳水100多萬元。

即便如此降價，並未讓這類房源重獲市場青睞。記者查詢獲悉，多個二手商辦小區的成交記錄基本保持為零。

時隔幾個月，商辦房為何遭遇“冰火兩重天”？根據限購政策，新建商業、辦公項目最小分割單元不得低於500平方米，且不得面向個人銷售；存量商辦項目可以銷售給個人，但執行嚴格限購政策的同時，也不得辦理銀行貸款。業內分析，針對商辦房的“3·26新政”是從政策上堵上了漏洞，但更深層次是給市場降温，購房人歸於理性。

這只是“最嚴調控季”的其中一幕。區別於以往，“3·17新政”後，北京樓市調控政策愈發密集，多部門協同，累計出台大約20項政策。

“北京的調控政策呈現明顯的‘從需求端到供給端，從短期調控到長效機制’的演變路徑。”鏈家研究院相關人士分析，具體表現從“限購限貸限售+堵漏”抑制需求端熱度，再到落實供地計劃、推出“共有產權住房”等供給側政策；從短期行政調控到構建“購租並舉”的長效機制。

正因如此，一系列有關房地產市場的政策密集發佈，也讓不少四處湊錢的買房人迴歸觀望狀態。鏈家方面披露，該公司在實際交易量外的前期交易指標（包括新增房源量、新增客源量、新增客户與房源比等），也恰好反映着買賣雙方的心理變化。

“市場供需兩端均有不同程度的降温，新增需求量僅為去年同期的一半，新增客源量較去年同期下降30%左右。”鏈家研究院相關人士説。

“金九銀十”今年難再現

時過一年，數十項調控舉措的效力依然存在，更讓樓市傳統的“金九銀十”黯然失色。

同處亦莊內部的中信墅是新房樓盤，國慶假期首日半天工夫，幾乎沒有迎來買房人。售樓處內外，更成了周邊小區居民的臨時活動空間。“相比新政前迅速售出，新開盤的一期還有大量房源無人問津。”售樓處工作人員説。

來自中原地產研究中心的統計數據顯示，國慶8天假期北京合計新建住宅簽約222套，二手房住宅33套。“與去年的7天假期交易量對比，跌幅依然非常明顯。”中原地產首席分析師張大偉説，北京新建住宅前7天網籤116套，二手房網籤27套，均是2009年來的歷史最低值，同比跌幅達到了65%。

不過，近兩個月北京二手房交易量出現回升，但增量有限。“這並不意味着樓市調控政策效力的減弱，也並非樓市開始反彈的信號。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，就在長假前，一些房價漲幅過快的二、三線、甚至三、四線城市不斷收緊限購、限貸、限售等調控政策，重點一、二線城市的樓市調控政策依舊從緊從嚴，信貸方面還在不斷收緊，由此可見，目前樓市交易量的回升，恰恰是樓市調控在平抑房價、降温樓市、穩定市場預期等方面取得明顯成效後，合理購房需求的理性迴歸。

安居客房產研究院分析師朱萬鵬也認為，目前市場初步迴歸理性，這一變化也符合“房子是用來住，不是用來炒的”，同時也為“購租並舉”的市場發展做好了鋪墊，對未來的樓市健康發展更具有重要意義。