深度調查：長租公寓短期盈利艱難“搶灘”戰仍被打響

徐倩

*編者按：*今年以來，隨着“租售並舉”的提出和各項利好政策的釋放，我國房地產市場正在從“重售輕租”邁向“租售同權”的新格局。

在租賃市場中，以政府為主體提供的公租房雖然解決了部分人羣的租房問題，但是由於政府財力有限、公租房難以普羅大眾，以企業為主體提供的長租公寓越來越成為租賃市場新的“寵兒”。

隨着城市化進程的推進，房地產開發業務的增長天花板，似乎就在不遠處。以房地產開發為主業的房地產企業，似乎嗅到了長租公寓未來的新商機，儘管當下市場認可度仍較低，企業短期盈利仍艱，但一場關於長租公寓提前佈局的“搶灘”戰役正被打響。

近日，人民網記者走訪了北京、上海等長租公寓項目，試圖瞭解目前長租公寓市場這一新興的商業模式的真實狀況。

在上海的租房市場，“老、破、小”佔據主流，蝸居在80年代的老房子裏、在被房東催房租時真的難言“生活的美好”。在和房東的一次口角之爭後，90後李佳（化名）嘗試地選擇了長租公寓。

“體驗還不錯，2500元在上海中環租到了一間朝南的主卧，15平方米，還帶飄窗，屬於次新的小區，離地鐵口也比較近。” 李佳所租的自如公寓屬於分散式的長租公寓，在對次新房進行二次裝修後再轉租給租户，從簽約到交租都在網上完成。

“沒有選擇那種集中式的長租公寓，因為價格太貴了，而且空間壓抑，多是單身公寓，面積小，而且同等地段和麪積相比合租要貴1000元呢，用水和電還是商業收費。”

但是，自如也有令李佳不太滿意的地方，比如羣租的現象，雖然規定了一間房最多兩個人，還是會有“不速之客”留宿，而且，每年近3000元的服務費也僅限於上網免費和每月兩次公共區域的衞生打掃。

“房價太高了，即使買也只能買在郊區，生活和工作都有諸多不便，幸福指數感也降低，如果租金合理，而且租房和買房實行一樣的落户政策，甚至子女的義務教育也有相應的保障，就可以按照自己的能力一步步實現安居樂業。”作為高校畢業的碩士生，已婚的李佳還是想留在一線城市，為自己的理想打拼，不至於為了買不起房“逃離北上廣”。

其實，在走訪中，李佳只是長租公寓的租户之一，“性價比較差”是大部分租户對長租公寓的看法。

性價比低：9成受訪者認為“租金太貴”

據不完全統計，目前中國長租公寓品牌超500家，除專業運營機構外，房企逐漸壯大為另一支市場力量，已知有萬科、遠洋、龍湖、金地、碧桂園、石榴集團等房企邁入該行列。

但是，據近期《21世紀經濟報道》聯合樂居發起的《長租公寓認知接受度調查》結果顯示，近9成受訪者認為“租金太高”。

自稱提供舒適、高性價比的單身公寓的“V領地青年社區”月租平均在2000元-4000元。其中，其位於上海靜安區共和新路的20平方米的一室户價格約4400元，此外，還需要額外支付260元的月服務費，水電費需要按照商業標準來繳納，而周邊30-40平方米的一室户的個人出租房源掛牌價約在3500-4000元。

同樣地，魔方公寓位於上海內環的交通大學附近的一室户月租為6798元，位於中環的新村路附近的一室户在5200元，雖然室內精裝修、具備獨立衞浴和廚房等功能分區，但是這樣的價格仍然讓普通白領覺得“高不可攀”。

集中式公寓價格普遍較高，相比之下，分散式公寓性價比略高，以自如友家為例，其房源分散在各個小區內，分為合租或者整租，一般來講，其房源比同地段、同面積的個人出租房源貴200-500元，另外，自如友家也需要額外支付月房租10%的服務費。

長租公寓相比個人出租房源來講，具有精裝修、功能分區、集中管理等優勢，但是，長租公寓定位於城市白領。而單身青年其本身的支付能力有限，如此高的定價使其淪為小眾的、收入較高的“高端白領”的聚集地。

根據鏈家地產研究院提供的數據顯示，長租公寓的市場份額目前不足2%，主要集中於一線和重點二線城市，一線城市的長租公寓滲透率超過5%。

盈利困局：“不虧錢就是賺”

儘管受訪者覺得“租金高”，但是對於長租公寓的運營者來講，“賬還是算不過來”。目前，市場上長租公寓的運營主體主要包括互聯網企業、中介、開發商。

就資金實力最為雄厚的開發商而言，初期做長租公寓“並不是為了賺錢”。

剛剛踏入長租公寓的龍頭房企碧桂園的上海區域總裁高斌向記者算了一筆賬，以外環40平方米的一室户為例，承租的成本加上重新裝修的費用已經在3000元以上，還有後期的管理、運營、人力等開支，還要考慮租户的租金承受能力和開業後的出租率，初步擬定租金範圍在3000-5000元，這樣下來，“不虧錢就是賺”。

而剛剛推出冠寓品牌的龍湖也表示，做長租公寓“三年內不考慮盈利”。上海冠寓負責人徐鋒在人民網記者採訪時表示：“就目前冠寓來講，動態投資回收期5~6年，目前輕資產35%以上毛利率。” 但是，龍湖看好未來長租公寓發展的前景。其計劃，在未來3-5年的發展過程中，快速突破開業50000 間的臨界點，至2020 年，達成行業前三的目標，實現20 億元的年營業收入。

作為最先進入長租公寓的房企之一，萬科旗下的長租公寓品牌泊寓已在全國22個城市擁有16000間公寓。對於長租公寓目前的回報率，萬科董事會主席、總裁、首席執行官鬱亮在今年年中的業績會上表示：“從回報率來説，我們能夠達到1%-2%的回報率，就已經很滿意了，未來長租公寓回報率6%-8%是正常（水平）的話，我們就往這個方向走。”

就中介來講，目前，巨頭鏈家旗下的自如公寓已經完全獨立運營，但其盈利與否仍是謎團。就已經公開數據的企業來看，世聯行旗下的紅璞公寓在今年上半年公寓管理業務收入為0.68億元，同比增長494.78%，但是成本同比增加1.13億元，資產服務業務毛利虧損0.33億元，同比下降211.91%，尚處於虧損狀態。

此外，最先踏入長租公寓領域而且備受資本關注的互聯網企業如魔方公寓、青客公寓等雖然在激烈的市場競爭中存活下來，但是也難言盈利，其規模擴張仍然靠着一輪又一輪的融資來支撐。

前瞻產業研究院認為，運營好的長租公寓，最快能在三年內收回投資；營運能力較差的，則需要個五年八年。

但資本耐心是有限的，這些企業能否生存還是取決於盈利能力。

政策先行：REITS放開、租購同權

針對長租公寓現階段發展所存在的問題，我國正在從政策端出發，加緊出台相關優惠政策來鼓勵租賃市場的發展。

此前，住房城鄉建設部發布《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》，其中明確國家鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，住房租賃企業依法享受有關金融、税收、土地等優惠政策。

對此，高斌建言：“在税收政策方面，我們希望政府能夠有一些雙向的優惠政策，例如，對於租房者來説，在個人所得税上做調整；對於開發商來説，在營業税上做調整。”

而這一建言也正在推進當中，在今年的政府工作報告中，明確了“營改增”的時間表，並擴展到生活服務業。公寓企業的税賦有望從以前5.65%的營業税，調整到2.97%的增值税率。

上海泊寓相關負責人也建言：“以企業為運營主體的長租公寓仍屬新生事物，因此在各項政策上需要在行業發展中不斷完善，尤其是項目的驗收審批、住户的居住證辦理以及税收等方面需要得到政府更多的關注和扶持。”

在金融端口，9月16日，上海市最新出台《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》稱，在金融支持方面，針對住房租賃企業出台了五類金融支持政策，包括鼓勵商業銀行加大信貸支持力度，鼓勵開發性金融機構提供長期低息貸款，支持企業發行債券、不動產證券化產品，加快推進房地產投資信託基金（REITs）試點，鼓勵保險機構合理運用保險資金等。

如果REITS得以放開，那麼長租公寓的運營者可以藉此來募集資金，使得重資產投入變成輕資產運營，同時也為中小投資者開闢了新的投資機會。據瞭解，國外的公寓運營商基本都是上市的公寓REITs基金，讓更多的社會閒置資金進入並有效盤活後，產生利潤輸出，從而形成閉環。

此外，今年8月，租購同權的首次提出也更具有破冰意義。此前，北京市住建委、發改委等部門近日聯合發佈了《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》明確了承租者與購房者同樣享有公共資源的權利，如享受教育、醫療等公共服務權利，這就意味着租户最關心的落户、教育等問題在政策上有了創新性的進展，也對其他城市起到了示範效應。

相信隨着更多支持政策的推出和租賃市場的快速發展，長租公寓將會突破初期發展的瓶頸，成為人們“住有所居”的重要載體。