40房企舉債5828億 永續債重出江湖恐成利潤黑洞

永續債重出江湖恐成利潤黑洞

■本報記者 王麗新

多個融資渠道遭封堵之後，有房企利潤“黑洞”之稱的永續債和信託資金，開始再度走向台前，甚至其規模可能進一步擴大，成為部分房企熬過本輪調控的重要融資渠道。

《證券日報》記者根據同策諮詢研究部統計的數據獲悉，2017年前9個月，40家典型房企融資額達5828億元人民幣。

有業內人士稱，房企融資渠道目前仍舊收緊，有些開發商已經重啓永續債融資，或者加大信託融資額度，未來這些資金的成本將進一步侵蝕利潤。

融資成本升高

在融資成本方面，同策諮詢研究部表示，以9月份為例，上述40家典型房企所有已披露融資成本均高於5%，其中銀行口徑的中期票據、境內、海外銀行貸款利率相對來説較為平穩，而更為市場化的公司債、其它債權融資則利率波動更大。

具體來看，銀行口徑中，中南建設為子公司擔保融資2.1億元，期限為3年期、利率為5.23%；公司債方面，9月份僅有的一筆公司債為世茂股份發行的10億元3年期公司債，利率為5.15%；中期票據方面，僅有的一筆中期票據為泰禾集團成功發行的第二期20億元中期票據，為3年期利率7.5%。而融資成本最高的一筆為中南建設通過應收款債權轉讓融資10億元，期限為3年期，利率為9%。

值得一提的是，《證券日報》記者注意到，隨着公司債發行收緊，過去幾年一度成為房企“豪賭”式融資的兩種融資方式開始再度走向台前，即信託融資和發行永續債。

永續債再度流入地產

在同策諮詢研究部監測的40家典型房企9月份融資中，信託貸款籌資總額位居第二，較8月份大幅提升（增加501.82%），涉及5家上市房企9筆信託貸款，融資總額等同人民幣86.06億元。而這幾家房企中不乏提出3年左右即實現3000億元銷售規模的房企。

不過，信託融資已經是一些房企常規化的融資渠道。在多個融資渠道被封堵的情況下，開發商也正在拓寬融資渠道，包括嘗試新渠道，甚至包括ABS等表外融資方式。

同策諮詢研究部表示，在已披露的數據中，9月份融資成本最低的一筆是中國金茂發行總額2億美元的優先擔保永久資本證券的新證券，起始利率4%；其次，世茂房地產完成發行65億元資產支持票據，其中優先A級總額為人民幣38億元，票面利率4.5%，優先B級票總額為人民幣24億元，票面利率為5.3%，次級票總額為人民幣3億元；保利地產通過中信·保利地產商業一號資產支持專項計劃完成商業不動產抵押貸款證券化（CMBS），實際收到認購金額35.3億元，其中優先級資產35億元，預期收益率為4.88%；遠洋集團發行6億美元永久性次級有擔保資本證券，首期利率4.9%。

值得注意的是，7月份以來，綠城中國、遠洋集團、中國金茂和華僑城等大型房企都啓動了永續債融資。永續債，也叫無期債券，是非金融企業（發行人）在銀行間債券市場註冊發行的“無固定期限、內含發行人贖回權”的債券。永續債沒有明確的到期日期，或者期限非常長，但大部分的永續債都是帶有贖回條款的，發行人擁有在條款約定的某一個時間段內按照某種價格贖回的權利。

有業內人士向《證券日報》記者表示，永續債之所以成為利潤“黑洞”，在於利率會重設，若不能在一個時間段償還債務，那麼重設的利率將會不斷飆升，一般來説，三年後所支付利率可能高達9%，甚至更高。

眾所週期，恒大和碧桂園過去曾發行過數百億元的永續債，近期因有重歸A股計劃，恒大已經贖回永續債。但在其規模擴張過程中，永續債曾扮演重要角色，不但是拿地、併購擴張的資金來源，對有些上市公司對外口徑而言，永續債可不計入負債，解決了上市房企報表槓桿率問題，讓其負債表更為好看。

但真實槓桿率仍在，尤其2018年房企將進入集中還債期，屆時，個別房企的資金鍊風險或難承受。