京穗深推出“只租不售”地塊 如何使用仍是未知數

“只租不售”如何星火燎原？

今年，頻頻出台的樓市政策中，最引人關注的便是租房市場的相關政策。讓開發商“只租不售”，成為房地產長效機制中重要的舉措之一，正在落地。上週，深圳推出第一宗“只租不售”宅地，開發商需要建後自持70年。而廣州首宗自持地也已經“名花有主”。

深圳並不是第一個推出自持地塊的城市。去年底，北京就已經試水開發商自持地塊，4宗開發商100%自持的地塊一經出爐，便引起了市場的關注。隨後北京發佈的多宗地塊都有自持部分。

自持地塊對於開發商而言是新鮮事物，未來，“只租不售”模式將如何星火燎原？

廣州首塊自持地搖號決定買家 市場連呼“意想不到”

自持地塊雖然是新鮮事物，但是開發商卻相當熱衷。上週，廣州推出首塊自持地，居然需要搖號決定最終買家。而廣州同時推出的其他幾宗地塊，最終只以底價成交。

10月11日，廣州推出了6宗地塊，其中有4宗為商業地塊，2宗為宅地。值得一提的是，位於廣州黃埔區科學城開泰大道以北、開達路以西的KXC-K1-9地塊是廣州推出的首宗自持地塊。

按照要求，該地塊用於建設工業企業員工租賃用房，租賃對象須經黃埔區人民政府審核同意，項目建成後必須整體確權並自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致。起拍總價約為1.5億元，最高限價21967.5萬，樓面價7183元/平方米。

10月11日，這塊自持地在正式開拍前20分鐘，地塊報價已達較高限價。廣州公共資源交易網所不得不就此掛出公告稱，網上競價中有3位競買者同意參與該地塊現場搖號環節。也就是説，這宗地塊最後花落誰家，還需要等待今天下午3點的搖號結果。

“萬萬沒想到，全自持地塊竟然有人爭搶到搖號階段。”一位業內人士對北京晨報記者表示，現在行業對自持地塊的熱衷程度已經出乎他的意料。

方圓資產管理首席市場分析師鄧浩志也表示“着實讓市場意外”。不過，他認為，廣州是首批發展租賃市場試點城市，未來土地供應計劃中有三分之一將發展租賃市場，傳統可銷售的住宅用地減少，迫使房企參與到租賃市場的發展當中。

實際上，在此之前，廣州出台“租售同權”的相關政策，同樣在業內引起軒然大波。這份名為《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》的文件明確指出，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。同時還提到落實出租住房税收優惠政策、增加租賃住房用地等有效供應、允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。

此《方案》一出，不少評論人士直言“房屋租賃時代或將到來”，在“限”字當頭的背景下，此前火熱的房地產市場逐漸冷卻，隨着樓市調控的進一步深化，大力發展和規範房屋租賃市場，從而增加房屋“供應池”的做法，是符合市場規律的柔性手段。

深圳首宗“只租不售”地塊掛牌 未開始網上競價，但關注度同樣不減

與廣州第一宗自持地塊同一天推出的，還有深圳首宗“只租不售”地塊。這宗地塊雖然目前還未開始網上競價，但是被關注的程度不亞於任何一宗自持地塊。

深圳市土地房產交易中心的信息顯示，這宗龍華A811-0323的地塊，位於龍華民治街道，土地面積為20041.92平方米，建築面積90180平方米，掛牌起始價7.77億元，最高限制地價為10.1億元。

公告稱，該宅地以住房全年期(70年)只租不售的辦法掛牌出讓。同時明確，租賃住房及商業用房限整體登記、不得分户登記，不得轉讓。

值得注意的是，本次出讓宗地採用“單限雙競”的方式掛牌出讓。所謂“單限”是限成交地價，該宗地掛牌起始價為7.77億元，最高限制地價為10.1億元，封頂溢價率30%。“雙競”則是要競成交地價、競人才住房面積。競成交地價，是當競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得原則確認成交；競人才住房面積，則是當競買人報價達到最高限制地價時，在最高限制地價和配建人才住房面積基礎上，競價轉為競無償移交的人才住房面積，無償移交人才住房面積多者為宗地競得人。

深圳市規土委表示，此次用地出讓，拉開了深圳以住房租賃方式招拍掛出讓居住用地的序幕。未來，深圳將加強房地產市場分類調控，加大住房供應力度，發展租賃市場，抑制房價過快上漲，積極培育和打造深圳租賃住房市場發展新常態。

實際上，今年7月份，住建部等9部門聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口淨流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，深圳同廣州、南京等其他11個城市一起，成為首批試點地區。

北京自持土地超20宗 全國共成交近80宗，萬科是先鋒

去年11月16日、17日，北京首批“限房價、競地價”中的三宗進入“高標準”住宅建設環節的地塊終於塵埃落定。12月1日，根據北京市國土局官網公開信息顯示，萬科以50億獨得海淀區西北旺鎮18號地；萬科住總聯合體59億競得海淀區西北旺鎮19號地；中鐵36.75億競得大興黃村地塊。值得關注的是，這3宗地地附加條件均為企業自持商品住房面積為該宗地居住用途建築面積的100%，自持年限為70年。

此後，北京再度推出多宗含有自持的地塊，但自持比例不盡相同。如今年8月1日，金科最終以19.9億元連續競得平谷夏各莊兩宗地，這兩宗地均有高於20%部分需要開發商自持的地塊。而在10月11日，備受關注的海淀北三環附近地塊最後以16.5億元的價格、自持率36%、溢價率33.5%為條件被天恆拿下。

據不完全統計，北京地區已有超過20宗需全部或部分自持的土地，其中4宗100%自持土地，4宗50%以上自持，其餘自持比例均在20%左右。

在北京推出100%自持地塊之後，天津、杭州、廣州、佛山和上海等城市也先後推出、成交了相關用地。據中國指數研究院數據顯示，截至目前，全國共計推出、成交近80宗相關地塊。斬獲這80宗地的48家企業，基本都是國企或者大型房企。

截至8月底，萬科共獲9宗自持地塊，龍湖6宗，保利和首開各5宗。數據顯示，截至6月，萬科在北京、廣州及佛山拿下七宗含自持的宅地，耗資近300億元；其中住宅自持總面積超過50萬平方米。其餘自持宅地超過30萬平方米以上的房企有保利、首開、龍湖、首創，以聯合體形式獲取居多；超過10萬平方米的有中海、金地、融信、中鐵、世茂，其中中海為聯合體形式自持，金地、融信、中鐵、世茂為獨立自持。

■專家點評

自持地塊如何使用

仍是未知數

無論是廣州還是深圳，都不是最早推出“自持地塊”的城市。去年底，北京推出了4宗100%自持地塊。獲得自持地塊的房地產企業直言，雖然拿到地塊，但未來如何使用，仍在考慮中。

有業內人士指出，此前，僅靠租賃住宅難以盈利，全國一二線城市超低的租售比已經説明了這一點。

以深圳首推的自持宅地為例。建築面積為90180平方米，若以掛牌起始價7.77億元計，平均每平方米約為8616元；若以最高限制地價10.1億元計算，平均每平方米約為1.12萬元。但根據Q房網研究院統計，2017年上半年深圳商品住宅租金每月為72.49元/平方米，若僅靠房租，且以底價計算，房企要10年才能收回地價。

“房企還要加上建安成本、運營成本和各種税費等。對於習慣短週期開發、資金快速週轉的地產商來説，挑戰太大。”上述業內人士表示。

不過，在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，開發商後續會重點圍繞兩點做文章：第一是提前鎖定租賃客户，這也是提前鎖定租賃風險的一種手段，但此類做法是否可持續和有效還有待商榷；第二是通過房地產金融的各類操作手段提前佈局，比如説通過資產證券化的方式來實現資金的一次性回籠等。“但目前土地開發方面的潛在盈利空間相對較小，房企需要通過繼續提高週轉速度和減少營銷成本等來保持盈利空間。”