住房格局漸變： 租房需求五年內增長102%

隨着流動人口不斷增加以及房價攀漲，我國租房市場需求正迅速增長。

58同城數據研究院發佈的《2012年-2016年5年租房趨勢報告》（以下簡稱“報告”），也印證了新城市租房格局日漸成型。2016年較2012年，全國租房需求增長102%，出租房源供應量增長93%。其中，四個一線城市2016年租房需求較2012年增長了120%，其整體需求量佔全國總需求量的20%。與此同時，成都、杭州（樓盤）、武漢（樓盤）、長沙（樓盤）、鄭州（樓盤）為代表的新一線城市全面崛起，2016年對比2012年，租房需求增長超150%。在全國範圍內持續推進的城市化進程背景下，一個龐大的租房市場日漸成熟，城市租房新格局已逐漸形成。

租房，普遍影響着70、80、90三代人的生活軌跡。據“麥田房產(博客,微博)”調研數據分析，同一時間點，北京（樓盤）至少有600萬以上的人正在租房居住。1975年以後出生的人，80%都有過租房經歷。因此，形成了一眾租房奮鬥族。

仲量聯行認為，中國的住房租賃市場基本面狀況與美國市場具有許多相似之處，增長前景巨大。從長期來看，中國的房地產開發商和投資者將迎來許多富有吸引力的商機。不過在短期內，中國的住房租賃市場若要蓬勃發展，仍有許多挑戰需要應對。

高漲的租房需求

流動人口增加以及房價攀漲，是租房人羣高漲的兩大重要因素。

據國家衞計委發佈《中國流動人口發展報告2016》的統計數據，2015年我國流動人口達到2.47億，主要流向長三角、珠三角、京津冀、長江中下游、成渝五大城市羣。而2012年到2017年間，高校應屆畢業生以逐年遞增20多萬人的速度增長，2017年達到795萬，一線城市和成都、武漢、長沙等省會成為主要吸納城市。龐大的流動人口和屢創新高的高校應屆畢業生，讓租房市場面臨着巨大的挑戰和機遇。

與此同時，房價也在不斷攀升，許多大中型城市的居民已難以承受高企的房價。以上海（樓盤）為例，位於內環線以內的單套住房均價（總成交金額/總成交套數）從2006年的約240萬元升至2016年的約1470萬元。同時，隨着政府對住房的限購力度不斷加碼，租房已成為京滬等城市居民的必要選擇，且預計未來這些城市的租房需求仍將迅猛增長。

依據“十三五”規劃綱要，我國將重點建設京津冀、長三角、珠三角等世界級城市羣。而四大一線城市無疑成為中國經濟和文化最發達的區域。隨着近年外來求學、工作人口的大量湧入及房價高企，國家對一線城市的房地產調控政策也日漸企穩，“租售並舉”將成為未來的主旋律，租房也將成為解決居住問題最有效的途徑。

來自58同城的報告顯示，2012年-2016年，京滬穗深租房需求年平均增長率持續上升。同時受租房利好政策的引導，房源供應量年平均增長率超30%。

與一線城市相對成熟的經濟趨勢相比，成都、重慶（樓盤）、鄭州、長沙、杭州等新一線城市發展也逐步提速。隨着社會資源在全國範圍內進一步合理化配置，各城市掀起人才搶奪戰，助力新一線城市經濟發展。

以成渝經濟圈為例，成都近幾年經濟發展勢頭強勁，僅是入駐成都的世界財富500強企業已約300家，這座城市與重慶構建起中國西南部重要經濟動力，就業機會眾多。58同城發佈的數據顯示，成都2016年租房需求增長率達到33%，是2012年的3倍。在長三角經濟圈中，杭州通過政策導向吸引高學歷人才入駐，同時如阿里巴巴、娃哈哈、綠城等當地知名企業也保證了人才的高收入，這些因素促使杭州在2016年的租房需求增長率高達79%。以長沙、武漢為代表的長江中下游經濟圈因聚集的高校、科研、媒體等資源成為長江經濟帶主要城市，根據58同城的數據，長沙、武漢兩地租房市場需求連續2年增長率超過50%。而受到北京、上海雙重加持的中部城市如青島（樓盤）、鄭州，2016年的租房需求增長率都是2012年的3倍以上。

租房市場格局之變

隨着租房人羣不斷增加，租金也在上漲。

諸葛找房數據研究中心對當前我愛我家、鏈家、中原地產、21世紀不動產、麗茲行等中介公司掛牌租房房源及58同城、趕集網等互聯網租房平台的數據進行整合分析（為保證樣本數據更加接近市場真實狀況，剔除月租金在10萬元以上的豪宅）。研究表明，北京市整體市場平均租金為84.8元每月每平方米，同比漲幅11.6%。從套租金來看，平均每套租金7201元，其中一居室5404元每套，兩居室為6006元每套，三居室達9683元每套。

據統計，北京整體租售比已達1：806，遠超國際公認的1：200-300合理租售比範圍。通州潞城商圈的整體租售比為北京最低，達1：1365。也就是説，在通州潞城買一套房子的錢可以用來租114年。去年北京整體租售比為1：740，租金和房價的差距繼續被拉大。

龍湖冠寓CEO韓石也注意到，現在越來越多的人選擇租房。“近5年,北京二手房房價年均上漲14.3%,租金漲幅比房價漲幅低8.3個百分點。這兩年租房和買房之間背離的差異越來越大。到2017年，房價的漲幅比租金漲幅高出36%，所以越來越多人租房。”

龍湖目前正在針對旺盛的租房市場佈局長租公寓產品，目前主要佈局一線城市和二線城市。

從主體來看，租房是絕大部分流動人口的必然經歷。值得關注的是，隨着房價攀漲以及限購等因素，租房一族也正從畢業生等年輕人向大齡蔓延。

據“麥田房產”調研，北京租房奮鬥族中，83%是1985年以後出生的年輕人，37歲以上租房佔比在9%左右。

據分析，租房年齡近年向大齡蔓延的原因在於，一是年輕人首次購房門檻和年齡越來越高，向租房居住傾斜；二是商業格局向“多商圈”轉變，居住需求尋求相對最優的配置；三是租住生活的多元化已經越來越明顯，為了方便孩子上學或照顧老人，有房仍換租的人不在少數。

另外，調研顯示，租房人羣事業心非常強。

據“麥田房產”分析，北京奮鬥族租房的租金開銷約佔收入21%左右，相對於整體市場25%-30%左右的租金支出來説，奮鬥族將收入更多用在了投資理財和整個家庭成員的學習深造中。這與奮鬥族的願望清單排序密切相關。也就是説，租房奮鬥族對於事業的提升最為看重，收入的增加、有價值和認同感是其追求的前位。