顧雲昌：房地產本輪上升週期的最高峯已過去
全國房地產商會聯盟主席顧雲昌：房地產本輪上升週期的最高峯已過去
文章導讀： 如何理解多個城市在今年運用的限售措施？多項調控措施下2018年的樓市走向如何？近日，《中國經濟週刊》記者就這些問題專訪全國房地產商會聯盟主席顧雲昌。
《中國經濟週刊》記者 王紅茹 | 北京報道
(本文刊發於《中國經濟週刊》2017年第40期)
在十一黃金週之前的9月22日至23日，兩天之內，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等8個城市密集出台樓市調控措施，其中6個城市實施限售。據不完全統計，截至9月25日，全國已經有44個城市出台限售令。
十一前夕8座城市發力樓市調控的時間節點，恰好與去年9月30日前後多地開啓的樓市調控潮時隔一年左右。
去年“9·30”過後，全國已有超過100個縣級以上城市跟進調控，調控手段從傳統的限購、限貸、限價到限售、限商，再到購租並舉，樓市調控已由相對單一的政策措施逐漸向建立房地產長效機制過渡。
如何理解多個城市在今年運用的限售措施？多項調控措施下2018年的樓市走向如何？近日，《中國經濟週刊》記者就這些問題專訪全國房地產商會聯盟主席顧雲昌。
十一黃金週北京網籤僅78套，創2005年來新低
《中國經濟週刊》：據不完全統計，目前全國已經有44個城市加入限售行列。但一線城市中，除去廣州，為什麼北上深不限售？
顧雲昌：北上深雖然沒有針對商品住宅推出限售政策，但是調控的力度更大，限購、限貸、限價等調控手段都已經用上。尤其是北京，據不完全統計，2016年9月30日以來，北京樓市出台各項調控政策不少於30次，包括住宅的限價、限購，收窄銀行資金面，轉變土地供應結構和方式，以及建立多層次住房體系，形成立體的樓市調控政策。受“從緊從嚴”的樓市調控政策影響，今年十一黃金週期間，北京新建商品住宅網籤僅78套，與去年同期相比下跌63.9%，並創下自2005年以來新低。這説明以北京為代表的幾個一線城市雖然未出台限售政策，但是已經出台的其他調控措施更加嚴厲，調控成效已經顯現。
《中國經濟週刊》：限售政策可以長久使用嗎？
顧雲昌：此輪限售調控政策主要是針對炒房者，可謂對炒房者在政策上毫不留情，國家不允許這些炒房者再鑽空子，嚴格落實“房子是用來住的，不是用來炒的”的理念。
遏制炒房是對的，同時也應該思考：他們為什麼要炒房？在我看來，主要是資金沒有好的投資渠道，於是這些資金就從一線城市轉移到了二三線城市去炒房。因此，建議有關部門在制定政策時，考慮如何讓這些資金投到更需要的地方，比如實體經濟，並開闢這樣的渠道。出台類似限售這樣的房地產調控政策，採取的是“堵”的方式，其實還要有疏導，結合起來調控效果會更好。
《中國經濟週刊》：接下來會不會還有更多的省會城市或者重點二三線城市加入限售的行列？
顧雲昌：如果要加入也是個別城市加入，不會是所有城市都加入限售行列。目前整體發展態勢已經不會像今年上半年和去年下半年那樣出現暴漲。根據上海易居研究院提供的數據，十一期間北京、上海、武漢、杭州、蘇州、六盤水等25城的數據顯示，成交面積同比下跌了44%。但是不排除一些城市的房價在突然之間又加快上漲，這個時候也可能會推出相關的調控政策。
限貸副作用最小，限價最不應採取
《中國經濟週刊》：在目前已經出台的調控政策中，哪項政策的調控效果最好、副作用最小？
顧雲昌：限貸主要針對貸款購買商品住房，嚴格執行首付款比例和貸款利率規定，雖然效果不是最好的，但應該是副作用最小的。
在這幾項調控政策中，我認為限價是最不應該採用的調控措施，因為價格機制已經有些失靈，但是現在卻被普遍地運用，一些二線城市的新房都被限價。
為什麼限價的調控效果並不好？比如某地限定商品房銷售價格是每平方米25000元，實際上市場價格是35000元，這樣的房價差別使很多不想買房的人也來買房了，讓那些原本不願意炒房的人也想來炒一把，因為買了房子就等於升值了。現在賣房有“秒光”的説法，100套房子1000多人購買，幾秒鐘就賣光了，限價在某種程度上導致了搶房現象的發生。
其實房價應該由市場機制發揮作用，即由市場競爭形成市場價格、市場價格配置市場資源，實現效益最大化和效率最優化。但是現在各地為了控制房價採取限價措施，也是不得已而為之的做法，只是效果有待評估。
《中國經濟週刊》：現在多個城市採取了“五限”措施，有人認為這多是以行政手段為主的短期調控政策，是“有形之手”在調控中發揮作用。這種説法和認識對嗎？
顧雲昌：今年以來的調控舉措是將市場和行政手段相結合。限貸我認為是市場手段，限購、限價、限售等是行政手段。相比市場調控，目前看行政手段更強一些。
在中央的統一安排下，因城施策，一城一策，讓地方政府在調控上發揮更大作用，負起更多責任。多個城市在限購、限貸、限價、限售等以行政與市場手段相結合、行政手段為主的短期調控政策下，樓市開始降温，逐漸迴歸理性。但是，從世界範圍看，各國更多的是採用市場機制來調控樓市。今後我國也可以更多地考慮運用市場手段，比如可以通過完善土地、税收、金融政策，健全相關法律，加快構建房地產調控長效機制。同時，還要因城因地施策，不搞政策“一刀切”，穩定和引導市場預期，努力推動房地產市場平穩健康發展。
2018年可能會出現房地產投資、銷售和價格的低谷
《中國經濟週刊》：十一黃金週前這麼多城市密集出台樓市調控政策，透露出了什麼樣的信號？
顧雲昌：此輪調控的城市基本屬於二線城市或是熱點的三線城市，這些城市的房價漲幅在全國均排在前列。我國目前有不少城市還得去庫存，全國城市的情況差別非常大，是東邊日出西邊雨、冷熱兩重天的格局。縱觀今年出台的調控政策，最大的特點是將調控和改革相結合，把供給側結構性改革和制度性建設結合起來，包括加大住宅供應、大力發展租賃市場、調整土地供應結構，這些都屬於供給側的結構性改革。
《中國經濟週刊》：未來的房價趨勢會怎樣？
顧雲昌：總體看，中國房地產市場本輪上升週期的最高峯已經過去，未來一段時間將會走向下行週期，2018年可能會出現房地產投資、銷售和價格的低谷，但是總體來説不會有大起大落的現象。
《中國經濟週刊》：調控之後房價會降低或者漲幅下降，但依然有不少人買不起房。如何解決這個問題？
顧雲昌：當前最需要解決的是住有所居的問題，尤其是一些特大城市、大城市中的中低收入家庭和新市民的住房問題。解決他們的住房問題道路有兩條：一是通過買，即通過購買共有產權房和發展中低價位的房地產市場，讓那些有一定購買能力的老百姓實現住有所居。二是通過租，即通過租房來實現居住問題，這兩方面結合起來，基本上能夠解決老百姓住有所居的問題。