住房租賃REITs有望獲政策支持 市場崛起在即

■本報記者 左永剛

繼國內首隻長租公寓資產類REITs（不動產投資信託基金）獲批發行後，擬出台的《住房租賃管理條例》或將明確並鼓勵住房租賃類REITs。

“雖然今年下半年租賃房市場迎來爆發式發展，但自持租賃不賺錢，如果沒有金融配套措施，很難引起相關企業的長期興趣，自持物業將變成企業的負擔，因此發展住房租賃市場必須配套金融措施。”一位國內資深行業研究員昨日在接受《證券日報》記者採訪時坦言。

目前，我國還沒有建立起明確的REITs制度，但國內的監管部門和各市場主體在房地產證券化方面的探索卻一直沒有停止過。今年10月13日，深交所公告稱，長租公寓資產類REITs“新派公寓權益型房託資產支持專項計劃”獲批發行，這標誌着國內首單權益性長租公寓資產類REITs產品破冰。

緊隨其後，有消息稱，近日，國務院相關部門組成聯合調研組，赴多地對《住房租賃管理條例》等徵求意見和建議，住房租賃類REITs或將有突破。

REITs是實現不動產證券化的重要手段，是一種通過發行收益憑證彙集多數投資者的資金，交由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益，按比例分配給投資者的一種信託基金。

業內人士普遍認為，REITs可以推動房地產行業產業升級和盈利模式的轉變，由“開發+出售”模式轉變為一次性銷售與持續性收入並重的模式。

在此之前，《證券日報》記者在北大光華主辦的一次沙龍上觀察到，目前國內業界看好REITs發展前景。北大光華管理學院院長劉俏更是樂觀地表示，“當前可以説是中國REITs市場崛起的前夜。在中國，考慮不動產、‘一帶一路’、雄安新區的建設等，給中國不動產投資注入這樣規模的市場，是非常令人期待的。”

北京大學光華管理學院新金融中心REITs課題組提出了《關於加快推進我國不動產投資信託基金公募試點的建議》，其中建議以《基金法》作為REITs的立法依據，採用“契約型”模式。採用這種模式可以充分借鑑證券投資基金的經驗，降低監管成本，能夠在現有制度上儘快推出產品。顯然，從立法成本、設計難度等方面考慮，基金契約型模式是現階段的一個優選方案。鑑於《基金法》對於基金投資標的的規定，如果REITs以公募基金作為載體，REITs將不能直接投資不動產資產。考慮到資產證券化制度規則已經較為成熟，不動產支持證券（ABS）將成為REITs的投資標的的自然選擇，從而形成了“公募基金+ABS”模式。這一模式充分利用了現有的制度框架，具有可操作性。

與此同時，上述《建議》認為，從大資管背景下居民對於財富管理的需求來看，目前REITs作為一種長期、低波動性的投資工具，能夠大大豐富了除股票、債券等以外的投資選擇。而公募REITs作為高質量和成熟的金融產品，與其他金融資產關聯性低，有助於我國投資者的資產配置多元化，具有極強的配置價值。

“在當前金融經濟環境下，對於房地產業和資管行業來説，發展REITs可以實現雙重收益，既改變了原有房地產發展模式，同時又滿足了多元化的金融資產配置需求，這對於實體經濟、金融業降槓桿大有裨益。”上述研究員認為。