融資吃緊 催生房企新一輪洗牌

泰禾集團股份有限公司18日發佈公告稱，全資下屬公司杭州泰禾錦鴻置業與家景房地產開發集團有限公司簽署《股權收購協議》。錦鴻置業以人民幣7.93億元受讓家景集團持有的同人置業49%股權。

資料顯示，同人置業主要資產為其合法持有位於杭州市臨安區錦城街道陳家塢村的同人山莊項目。同人山莊項目總佔地面積902.4畝，已開發四期，未開發土地面積約31.45萬平方米，規劃用途為商業、住宅用地。同人置業已取得項目地塊土地使用權證。

事實上，下半年以來泰禾集團陸續發起多宗收併購案例，泰禾集團董事長黃其森表示，2017年房地產市場將仍以平穩為主，所以企業或項目收併購的機會也隨之增加。在他看來，一二線城市宏觀調控政策已經十分嚴厲，與其在招拍掛市場高價競爭土地，不如以收併購的方式獲取更多土儲項目。

業內人士分析認為，隨着地方上調控政策的持續落地，限購、限售、限貸形成政策組合拳多管齊下，一些中小房企普遍面臨資金壓力。而大型企業憑藉此前的產品儲備和高週轉策略則進一步實現業績的繼續增長，行業新一輪洗牌正在進行。

同策研究院近日發佈的統計數據顯示，今年9月份，受監測的40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計700.534億元，環比2017年8月份的621.98億元增加了12.63%。不過，自6月融資峯值以來，7月、8月融資總額持續下滑，9月份融資額較8月有所提高但仍未超過7月融資額（816.15億元）。

另外，9月份債權融資額度占房企融資總量的85.73%，環比8月的85.99%有所降低；當月海外融資總額摺合人民幣83.535億元，相比8月份的254.244億元淨額大幅縮減，佔比減少。

不僅如此，該機構指出，9月份所有已披露融資成本均高於5%，其中銀行口徑的中期票據、境內、海外銀行貸款利率相對來説較為平穩，而更為市場化的公司債、其它債權融資則利率波動更大。

易居房地產研究院的最新研報也指出，近期房企融資工具的結構正發生變化。此前公司債的發行相對熱門，但目前靠發債來融資的案例有減少趨勢。公司債的發行遵循“一次核准、多次發行”的原則。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，雖然有部分房企在9月份繼續發債，如世茂股份發行了10億元的公司債，但實際上後續可使用的發債額度已不大。相反，包括銀行貸款、短期票據融資的案例在增加，並因此出現了各類借款擔保，如9月份深圳萬科為其子公司12億元的工行借款提供了相應的擔保。

嚴躍進説，從房企融資規模的排行中可以看出，9月份保利地產、華夏幸福和榮盛發展等融資規模較大，體現出較好的融資能力。後續在房地產行業集中度上升的情況下，大型房企憑藉企業品牌和全國化的經營，依然會表現出逆勢求成長的姿態。

同策諮詢研究部總監張宏偉分析指出，從調控政策來看，從2016年10月份計算，本輪樓市調控政策預計持續1.5年到兩年，也就是有可能持續到2018年的三季度。這也意味着到2018年年底本輪市場很難有大幅反彈，基本處於調整期或調整後的平穩期。他進一步分析認為，9月份房企境內發行公司債渠道繼續保持收緊，各方式融資額度佔比出現大幅調整。這預示着，行業將催生新一輪洗牌現象。