成都樓市新政將告別毛坯房 或打破預售制引效仿

■本報記者 王麗新

在長達兩年的調研論證後，10月17日，成都市人民政府辦公廳發佈《關於進一步加快推進成都市成品住宅發展的實施意見》（以下簡稱《意見》），要求到2022年底全成都市只賣成品房。

上述《意見》指出，2022年底，全市新開工商品住宅和保障性住房成品住宅面積比例達到100%，全面實現住宅產品結構從清水房為主到成品住宅為主的根本轉變。

據悉，成品房是指在房屋竣工驗收前所有功能空間的固定面鋪裝或塗飾完成，套內管線及開關插座、廚房和衞生間設備全部安裝到位，基本達到入住條件的住宅。

對此，有業內人士向本報記者表示，這條新政一經實施，意味着成都樓市將告別“毛坯房”時代，同時其實質是打破新建商品房預售制度，這將倒逼開發商改變傳統營銷模式，降低槓桿率。

無獨有偶，同策研究院總監張宏偉表示，“成都成品房銷售新政”的實質就是打破了中國房地產市場一貫實行的預售制度。眾所周知，預售制度從誕生的那一天起，其目的就是為了解決商品房建設的資金不足問題。顯然成都此舉將對政策環境、房企發展、金融市場等產生深遠影響。

張宏偉進一步稱，目前，成都新盤還是期房佔據主力，絕大多數企業、樓盤將面臨整改，市場影響力度大。而成品房銷售新政的實施將拉長開發商資金回籠的週期，無形中也增加了企業的融資成本，而這一部分利空很可能轉嫁到房價上，預計到2022年的幾年間，成都房價就會有所反應，未來價格將進一步走高。

此外，“去槓桿”將加劇房企“強者恆強”的格局。房企作為資金密集型企業，國內房企自籌資金佔總開發投資比重一直保持在30%左右，並且房地產年投資總額也保持小幅增長的趨勢。同時，房企又無法靈活根據外部資本市場情況調整收縮自身的規模和現金流量。因此，成都成品房銷售新政將進一步實現房產市場“去槓桿”化，降低房地產開發項目的資金週轉，減少資金的使用效率，提升開發資金的使用成本，對房企融資能力提出更為嚴峻的考驗，“大魚吃小魚”的規模化競爭也將越加白熱化。

值得關注的是，張宏偉認為，成都此次出台的樓市新政符合長效機制或引起多地效仿。自去年樓市“去槓桿”以來，市場已出現明顯變化，房企槓桿率和居民槓桿率開始有不同程度的下降。在加速推進金融去槓桿的大環境下，房地產市場也會繼續迎來調整。因此，成都成品房新政很可能不是個案，未來核心一、二線城市都有可能效仿，這很可能是樓市長效調控機制的一部分。