10月11個新盤填充樓市調控再發力短期炒房已無空間

今年的“金九銀十”原本因為嚴厲的調控政策逐漸失去了魔力，9月過半時才審批了5個項目入市，誰知進入9月下旬以後，一波新盤開始齊頭並進地進入了審批場。僅在9月中下旬就連續批覆了15個預售證，按照批覆時間預計，這些項目很可能在10月份進入市場。然而，10月過半，卻僅有一個住宅項目獲批入市，起起伏伏的新增供應讓今年的“金九銀十”成為最淡的一年。市場上有觀點認為9月和10月的冷清只是為了後期的爆發蟄伏，憋了將近一年的開發商將在年底迎頭“趕上”；也有觀點認為，政策調控的持續加壓，將抑制年底樓市的翹尾行情，市場還將繼續“潛伏”。到底哪種觀點更符合市場走向呢？亞豪等市場研究機構提供的數據顯示，10月份共有11個新盤入市，供應量並未出現明顯回升，並且大部分預計入市的新盤都是位於五環外的項目。業內人士預計，調控從緊將是一段時間內的主流趨勢，尤其是有象徵意義的一線城市，供應量和交易量都很難明顯復甦。

“銀十”新盤只有11個

亞豪機構的統計數據顯示，2017年10月，北京住宅市場預計有11個項目入市，其中包括國鋭金嵿公館、西宸原著、領秀慧谷等8個老項目，以及和光塵樾、通州萬國城MOMA、京投發展·璟悦府3個純新盤。

值得注意的是，進入2017年以來，北京住宅市場月度開盤量基本都在10個左右，即便是以往銷售旺季的“金九銀十”也未有改觀。供應的減少也使得住宅庫存快速下滑。截至9月20日，北京住宅存量僅餘4.7萬套，相比去年同期減少1.8萬套。

不過相比庫存下滑，成交的下滑顯得更甚，9月截至20日，北京商品住宅（不含保障房、自住房及商辦）僅實現成交1234套，相比去年同期減少59%。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，此輪調控，是繼2011年之後又一輪深度調控，其力度之大，範圍之廣，以及之後的查漏補缺之嚴密，都比2011年有過之而無不及。並且相比2011年，在經過了多年的開發與消化之後，北京住宅市場已經急劇縮小，業已縮小的市場再加上更加嚴格的調控，使得今年北京住宅市場的供需均進入了冰凍期。

新推項目多為現房、準現房

從入市項目特徵來看，8個老項目當中現房或準現房多達7個。郭毅認為，推遲入市已成為今年的普遍現象。一方面是由於信貸收緊帶來的需求受限，成交低迷使得項目入市積極性下滑；另外去年延續至今年取證難的現象也使得大量項目被迫由期轉現；除此之外，調控政策當中對於取證的限制，除去價格封頂之外，“不高於前期銷售價格、不高於周邊產品價格”也是限制條件之一，一些業績壓力不大的老項目選擇蟄伏，而對業績有要求的項目則開始尋求在提升產品配置的前提下突破價格限制，加精裝、加科技等硬件的升級也導致了上市項目量的減少及供應週期的延後。

從純新盤方面來看，“高價地項目”取證難的問題依然存在，其中和光塵樾項目為2015年拿地，樓面價5萬元左右，項目所在區域房價基本在10萬元/平方米左右，該項目也一直在積極取證當中。

不過隨着租售並舉的房地產長效機制開始建立，房地產市場的調控方向也逐漸發生變化，北京樓市對於預售的管控也在逐漸放開，繼8月5個“8萬+”項目取證之後，9月截至18日已取證的6個住宅項目當中，中信墅、觀承別墅、景粼原著三個項目均有樓棟取證價格超過8萬元，而地處五六環之間的棠頌別墅的取證價格也接近8萬元。

郭毅分析，隨着這些項目的成功過線取證，大量高價項目也將進入排隊取證通道。不過基於整體市場價格的控制，雖然取證價格的天花板有所鬆動，但是總體放量仍將受到限制，預計到2017年年底整體市場供應總量都難現起色。而在進入2018年之後，隨着共有產權住房和限房價商品住宅項目的陸續入市，達到一定量級之後形成價格對沖效應，高價商品住宅項目的放量才能逐漸放開，屆時住宅市場供應也將進入新的階段。

買房全款支付佔比超越商貸

樓市在供應端不給力，信貸方面的從嚴從緊也同樣沒有動搖。近日，北京多家銀行相繼下達關於房屋按揭貸款工作的內部文件，文件要求首套房貸款利率執行最低基準上浮5%，即基準利率4.90%的1.05倍達到5.145%。根據第三方研究機構融360的數據，截至2017年9月，北京已無銀行提供優惠利率折扣，在監測的30家銀行分支行中，9家銀行執行首套執行基準利率，8家執行首套基準利率上浮5%，中信銀行等10家銀行執行首套基準利率上浮10%。

在此情況下，首套房貸平均利率創下歷史新高，樓市中的全款買房比例開始明顯上升。據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年三季度北京的二手住宅交易中，全款支付的交易最多，佔34.3%，其次是商業貸款支付，佔27.4%。

在此之前，從2015年一季度到2017年一季度，商業貸款一直是北京二手住宅交易最主要的支付方式，最低佔比都在四成以上，而在2016年三季度，也就是北京二手住宅交易三年的最高點時，商業貸款的佔比也達到了最高點，超過了六成。2017年二季度開始，全款支付開始佔據最高比例，三季度時全款、商業貸款的比例都在縮小，市管公積金及其他支付方式的佔比則在擴大。

偉業我愛我家副總裁胡景暉表示，由於在北京2016年的“930新政”及2017年“317新政”兩輪調控中，提高首付比例，尤其是大幅提高二套房、非普通住宅首付比例，以及銀行逐步取消利率優惠、提高利率起到了至關重要的作用，從今年二、三季度的支付結構可以看出，加大住房貸款的調控力度後，如今使用商業貸款的二手房交易佔比已經降至三年最低，全款反而成為佔比最高的支付方式。

調控再發力短期炒房已無空間

全款買房比例的大幅提升，也讓房子遠離投資屬性，向居住屬性迴歸。近期，調控政策再次升温。包括北京、深圳、廣州等城市開始嚴查消費貸違規流入房地產市場，重慶、南昌、西安、長沙、南寧、貴陽、石家莊等城市開始以限售為核心加碼樓市調控，全國幾乎所有重點的一二線城市，都在限購基礎上增加了限售的條款，針對房價漲幅過快的二三線城市，全國樓市開始了新一輪的集體調控。

北京青年報記者發現，在北京今年出讓的住宅用地中，除了限制售價以外，新出讓的住宅用地同樣也新增了一定年限限售的規定。至此，雖然北京沒有公開提及，但實際上也開始對新增住宅項目進行了限售。

胡景暉表示，一線城市目前的政策已經非常嚴厲，樓市近期本身也在降温下行，國家統計局公佈的8月70個大中城市房價數據中，北上廣深新房、二手房價格全面止漲，開始下跌，所以此輪政策還沒有大幅加碼；二線城市中，諸如天津、杭州、南京等重點城市也已經有着嚴格的調控措施，降温也在進行，所以此次調控中二線重點城市動作不大，重慶、南昌、西安、長沙等價格還在上漲的城市則有大幅加碼；至於三四線城市，從國家統計局的數據來看，近幾個月三四線城市房價一直都在上漲，所以如今三四線城市開始收緊調控並不意外。

事實上，此輪政策遵循的就是“因城施策”的調控思想，貫徹的就是中央“房子是用來住的，不是炒的”的精神。目前政策的整體基調就是禁止炒房，降低樓市槓桿，促進住房進一步向居住迴歸。

胡景暉預計，為了建立房地產調控的長效機制，短期內還需要政策的過渡，限購、限貸、限商等實際上就是壓縮現有的交易空間，換取長效機制建立的時間，為了爭取這個時間，他認為接下來全國樓市政策將會整體趨緊，無論是一二線城市還是三四線城市，都會全力維護樓市的穩定。