住房租賃市場 成為房地產投資新風口
住房和城鄉建設部部長王蒙徽日前透露，將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。住建部目前正在做的一項工作是加快研究和制定“住房租賃管理條例”。
在當前的房地產業，租購併舉已成為樓市調控之後的又一熱點話題。今年來，從國家到地方政府層面紛紛出台各類落地政策加大對住房租賃市場發展的扶持力度。廣州等一些試點城市還率先提出在教育等方面租售同權的政策概念，為今後市場快速擴容發展提供了巨大的想象空間。有機構預測，2030年國內住房租賃市場的規模將超過4萬億元。
隨着一批房地產和支付巨頭近期紛紛搶灘租房市場，種種跡象表明，住房租賃市場已成為房地產業的投資新風口。
南方日報記者 馮善書
政策動向?? 中央和地方加快住房租賃管理制度建設
王蒙徽表示，要以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，綜合運用金融、土地、財税、投資等手段推進房地產市場建設。此前，我國已在廣州、深圳、南京等12個人口淨流入大中城市開展住房租賃的試點工作，加快培育和發展住房租賃市場。同時，支持北京和上海開展共有產權住房試驗等，加快推進住房保障和供應體系建設。
為此，交通銀行首席經濟學家連平預判，未來的國內住房市場可能會出現一些新的特徵，其中租售並舉即是非常值得關注的一大潮流。有業內人士進一步分析認為，發展住房租賃市場、擴大住房租賃業務、提高租賃住房在居住用房中的比重，將成為下一步住房制度改革的重要內容之一。如果通過住房租賃市場讓更多居民解決住房問題，房地產市場的穩定性將進一步增強，再加大房地產市場秩序的規範和整治，有效遏制各種炒房和住房投機，努力規範地方政府行為，弱化“土地財政”，用不了太長時間，中國房地產市場就將真正形成平衡、穩定的格局。
在住建部發出加快租房管理制度建設信號的同時，深圳10月19日亦隨之出台了一份加快培育和發展住房租賃市場的實施意見。該意見明確提出，允許已建成並空置的商業建築，以宗地為單位按規定改建為租賃住房。
記者從這份意見看到，深圳擬引導當地各國有企事業單位開展規模化租賃，鼓勵原農村集體經濟組織及繼受單位開展規模化住房租賃業務。此外，深圳還將鼓勵住房租賃企業優先為取得保障性住房輪候資格的家庭提供租賃服務。對於非深圳户籍的承租人，可申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。
實際上，深圳並非是第一個出台租賃政策的一線城市。此前，廣州、北京、上海等地均為推動租賃市場公佈了各自的目標及政策措施。
其中，廣州今年7月推出的“租賃16條”，明確表示要通過保障租賃雙方教育、公積金等權益，多渠道增加租賃住房供應，培育、規範現代租賃產業，來構建“購租並舉”的住房長效機制。尤其是賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，引發公眾關注。此後，廣州在租賃住房供應、配套文件制訂、租賃服務優化、租賃產業扶持等方面展開了不少探索。8月廣州還進一步提出，未來5年計劃供應住宅用地3200萬平方米。其中租賃住房供地的佔比將達到25.8％。
10月17日，廣東省住房與城鄉建設廳廳長張少康透露，為避免租房中的貓膩，廣東將加快政府住房租賃交易服務平台建設。未來，由政府主導建設的住房租賃交易平台，將與住房交易和不動產登記數據信息充分對接共享，住房租賃交易將在政府的監管下更加規範，緊接着兩天後，廣州市房屋租賃信息服務平台即率先上線運行。
行業前景?? 租賃市場及相關產業將大幅增長
在中央與地方共同推動住房租賃市場發展的大環境下，住房租賃市場迎來黃金髮展期已成為機構共識。在政策強力支持下，住房租賃行業成長空間較為廣闊。
東方證券近期針對公共關注度日益上升的住房租賃市場作出的一份預測報告便顯示，到2030年國內的租房羣體數量將達到2.7億人，而整個房地產租賃市場的規模將達到4.2萬億元。
而鏈家研究院的行業報告也顯示，中國房屋租賃市場規模，2016年為1.1萬億，2020年為1.6萬億，2025年為1.9萬億，2030年會超過4萬億元。
對此，西南證券研究員胡華如分析稱，租售同權的政策概念給了住房租賃市場巨大的想象空間，在此倡導下長租公寓將迎來快速發展。長租公寓鏈接存量資源和租户需求，顯著提升房屋使用效率和租户體驗，是實現租售同權的最好的實踐，發展空間廣大。其中，長租公寓模式可吸引資金投資於農村集體用地以及國企閒散房源，盤活因使用性質而無法交易的土地資源，解決城市緊張的居住問題。另有市場人士預計，租賃市場將率先在一線城市規模化鋪開，之後再向二線、三線城市推進。
“租房市場的春天已經到來。”萬科泊寓負責人張成皓此前即向記者表示，當前長租公寓已經處在發展的黃金期。面對逐步升温的市場，房地產開發商是最早入局的衝浪者。目前萬科泊寓已在包括廣州、深圳、佛山在內的全國13個城市上線。而碧桂園上海區域於今年5月成立了長租公寓管理部，金地集團與招商蛇口旗下的長租公寓產品也已經在深圳等地開展。
實際上，在今年7月住建部公佈首批開展住房租賃試點和8月公佈首批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點城市後，申萬宏源已監測發現，8月份多數開展租賃住房試點的城市土地供給已明顯增加。如北京的土地供給面積增長了1265%，上海增長了201%，廣州增長了370%，佛山增長了212.4%，肇慶增長了628%。只有南京、鄭州、合肥等少數城市8月的土地供應沒有明顯增長。為此，申萬宏源認為，未來租賃住房建設很可能成為影響國內地產投資的關鍵變量。
而易居中國執行總裁丁祖昱亦認為，隨着城市土地供應數量越來越小，新建商品房每年新增供應量也將出現逐漸下降的趨勢。存量住房的規模將越來越大，屆時二手房交易以及住房租賃，有望成為房地產市場的主流。
住房租賃的升温，潛在的受益者還有國內的家裝行業。國金證券預測，到2020年家裝行業因全裝修政策就將新增6700億元至8800億元的市場需求。而在租房新政的助推下，預計未來五年，北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房，這將成為家裝行業擴容的巨大動力。
資本市場?? 黃金髮展時期將打開兩大投資路徑
目前，住房租賃市場成為業界公認的投資新風口，其潛在的巨大市場發展空間已引起各方資本的重視。
近期，聞風而動的資本在二級市場上展開角逐，一批住房租賃概念股和租售同權概念股的關注度迅速升温。據機構監測發現，20日，三六五網強勢漲停，世聯行緊隨其後，大漲8.19%，濱江集團、萬科A、市北高新、皇庭國際、張江高科等個股也均實現不同程度的上漲。
對當日的主力資金流向，同花順的統計數據提供了佐證：20日，7只住房租賃概念股獲大單資金追捧，合計大單資金淨流入17832.93萬元。具體來看，三六五網大單資金淨流入居首，達到5333.36萬元，世聯行、濱江集團、張江高科等3只個股大單資金淨流入也均在3000萬元以上，除上述4只個股外，20日獲大單資金青睞的個股還有：綠地控股、皇庭國際、京投發展。
機構普遍認為，在政策的大力扶持和市場進入存量時代的大環境下，租賃市場預計將迎來歷史性的發展機遇。尤其是近期在多個試點城市陸續出台扶持政策，預計將盤活和吸引更多的資源要素進入這一塊市場，對住房租賃市場的投資也面臨着新一輪的井噴。
資本的邏輯非常簡單。根據鏈家等機構的研發顯示，我國規模化住房租賃企業市場份額只佔2%左右，而發達國家成熟市場普遍在20%—30%。鏈家研究院近期發佈的一份報告顯示，中國的住房租賃人口只佔11.6%，遠低於發達租賃市場約30%的標準。未來還有很大的發展空間。而國家頂層設計的引領和扶持，則為資本快速做大這塊市場蛋糕提供了很大的可能性。
在國泰君安看來，租賃市場將迎來黃金髮展的時期，集中式長租公寓的擴張和REITs（房地產信託投資基金）落地的提速將帶來兩條主要投資路徑：第一，佈局全國且已進軍長租公寓的開發商在資源、資金、成本方面具備較強的競爭優勢，是市場的有力競爭者，將最大程度地受益於租賃市場的規模化發展。第二，政策對租賃市場的支持包括對相關金融創新的支持，REITs出台有望進一步提速，向房地產資產管理業務轉型的公司將受益此進程。以REITs為代表的金融產品的創新將極大推動租賃市場發展，解決長租公寓資產過重、退出渠道不成熟的難題，突破現階段阻礙長租公寓發展的一大瓶頸。