一線城市“銀十”住宅領跌 樓市正迴歸理性

■本報記者 王麗新

樓市正在迴歸理性，“銀十”期間，住宅成交量或創年內新低。

昨日，據易居房地產研究院發佈的成交報告顯示，10月份上半月，50個城市中，41個城市新建商品住宅成交面積同比下跌。同時，一、二、三線50個典型城市新建商品住宅成交面積同比跌幅分別為63%、37%和33%。其中，一線城市領跌，市場降温明顯。

易居研究院研究員賴勤表示，即使與同為低迷期的2011年和2014年相比，今年也遜色很多。根據週期性，預計明年成交量可能略有反彈，但今年在政策面沒有放鬆的背景下，金九銀十顯得成色不足。

一線城市領跌

據易居研究院監測數據顯示，從同比和環比數據來看，今年“金九銀十”期間，一線城市在三類城市中跌幅最為明顯，其住宅月成交面積是2016年以來除8月份高温淡季的最低值，甚至比春節月份的成交面積還要低，一線城市的“金九銀十”可謂太過慘淡。

此外，賴勤稱，對於二線城市來説，市場分化較嚴重，市場成交也出現了下跌。對於三線城市來説，此前市場火爆，現在仍有熱度，但成交量小幅下跌。今年“金九銀十”遠遜於去年，這也體現了此前出台的調控政策的有效性，樓市有望迴歸理性。

值得關注的是，對於大部分一線城市和二線城市來説，新建住宅成交低迷的背後，既有嚴厲的調控政策抑制購房需求的因素，也有限制高價盤預售證審批的因素。

以北京為例，第一太平戴維斯華北區物業三季度報告也顯示，今年以來北京市房地產開發施工及竣工面積均較去年同期有所放緩，導致市場總體放量明顯受限。第三季度，普通新房市場新增供應僅為37.3萬平方米，環比和同比分別下降44.7%和63.4%。

其中，第三季度新房成交量為53.1萬平方米，環比和同比分別下降33.6%和72.7%。截至8月末，新房住宅價格指數環比下降0.2%。

第一太平戴維斯相關負責人分析稱，一方面短期內住宅市場總體放量仍難有起色。另一方面，樓市調控政策將持續不放鬆，需求仍受抑制，成交也將保持低迷。未來隨着共有產權房和限價商品房的入市，將拉低全市住宅成交均價。

事實上，“限制高價盤預售證審批”給北京高端市場帶來很大影響，不少項目都減緩了入市時間。不過，近期，有部分高端盤或別墅項目進入市場。

北京別墅成交佔比達20%

據第一太平戴維斯華北區物業三季度報告顯示，近期北京共有6個高端公寓項目和6個別墅項目取得預售證（包括老盤新推），分別為銷售市場帶來978套和374套新增供應；高端公寓和別墅成交均價分別為88400元/平方米和676800元/平方米，環比分別下降6.9%和0.4%。

值得關注的是，北京樓市迴歸理性之際，具有高保值性的別墅項目開始發力，成為今年北京市場成交主力之一。

據亞豪機構市場研究部總監郭毅透露，從市場供應角度來看，中央別墅供應進入了尾聲，昌平別墅區可售項目數量有限，京西別墅區和香山別墅區早就沒有項目供應了，別墅供應主力已經轉移至南中央別墅區，今年有約8個在售項目。在該區域內，不乏棠頌別墅等總價3000萬元以上頂豪項目，或者1500萬元-2000萬元總價的別墅項目。

亦莊金茂府營銷總監趙偉向記者透露，在亦莊的別墅板塊，“地緣+國貿”的買家較多。以目前在推的亦莊金茂府項目為例，平層户型總價與別墅產品總價差距並不是很大。平層產品最大户型總價在1200萬元-1300萬元之間，別墅產品總價在1300萬元-1800萬元之間。客羣主要為兩類，一類為50歲左右客户，佔比為三分之一，另一類則是在國貿上班的30歲-40歲的年輕化客羣。

據趙偉透露，一般來説，在年輕化的客羣中，有一位在投行工作的購房者，年收入約200萬元，完全夠得着1500萬元-1600萬元之間的別墅產品，加之從南中央別墅區到國貿交通方便，因此吸引了大量這類需求。

據郭毅向《證券日報》等媒體表示，從今年整體市場來看，別墅成交佔據很大比例。以往北京別墅的銷量佔整個商品住宅市場的3%-4%，最高時達到7%-8%，但今年佔到20%。