富力地產換保薦人再申IPO 借回A降負債或踏空

富力地產換保薦人再申IPO

借回A降負債或踏空

■本報記者 王麗新

在第5次申請A股IPO的路上，富力地產跌了個大跟頭。

10月20日，證監會官網顯示，富力地產已中止IPO審查。其備註原因為：發行人主動要求中止審查或其他導致審核工作無法正常開展。10月22日晚間，富力地產稱，由於此次發行的一家聯席保薦機構負責此次發行的一名保薦代表人從該機構辭職，該機構需更換一名新的保薦代表人。

“更換保薦人一定會對此次IPO進程造成影響，時間表將被拖長几個月或半年時間以上。” 協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝接受《證券日報》記者採訪時表示，可能增加不確定性。

回A時間表被拖長

10月22日，富力地產稱，公司將在該聯席保薦機構完成保薦代表人變更手續後，向中國證監會提交申請，恢復對此次發行申請文件的審查。

對此，有業內人士向《證券日報》記者表示，證監會對上市要求越來越高，對保薦人的要求也越來越高，原保薦人辭職的真正原因不知道是什麼，但更換保薦人無疑會拖長上市的時間。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，恢復提審，可能意味着富力地產會調整或者修改一些申請材料。畢竟，富力地產於7月份以199億元的代價六折收購了萬達出售的76家城市酒店的權益及煙台萬達（煙台萬達文華酒店）70%的權益。

嚴躍進認為，這對一家申請上市的房企來説，是新的大動作，在對房企上市監管和融資趨嚴的政策下，富力可能需要對此類酒店資產如何經營和盈利，包括融資和負債作出新的解釋。

不過，蘭德諮詢總裁宋延慶則向《證券日報》記者稱，如果富力地產此次IPO的資產包有所調整，會包括此次收購的萬達酒店資產，此次中止申請IPO則會與富力收購萬達的酒店資產有關。

對此，黃立衝也認為，富力突然收購萬達價值199億元的酒店資產，如果是利用上市公司平台進行收購的，確實需要暫時撤回，重新更新資料再進行審計，但如果這筆收購不是利用上市公司平台進行收購的，就可能是存在其他的原因。

值得注意的是，現在已經造成的事實是，富力地產迴歸A股的時間表無疑會被拖延。如此此次申請最終失敗，將是富力地產第5次跌倒在迴歸A股的路上。

借回A降槓桿或落空

富力地產迴歸A股已經醖釀多年，但節奏始終未把握好，表面上看，其多次謀劃最終都敗於資本市場環境變化和樓市調控。

此次申請回歸A股是富力地產於2015年發佈的。據其發佈的首次公開發行股票招股説明書顯示，公司計劃在A股市場公開發行新股不超過10.7億股， 募集資金總額不超過350億元，用於旗下9個項目開發建設。

彼時，有聲音稱，若富力成功回A，A股對於地產企業的高估值，將極大改善富力地產的負債結構，加上其在A股上市所募集的資金，可大幅降低其負債比率。

事實上，為了能夠順利完成A股上市，近兩年，富力地產一直在加緊贖回永續債，其永續債從2014年的156億元不斷降低。但上述199億元的大手筆收購，無疑將推高富力地產的負債。

一個月前，有市場消息稱，富力地產正在尋求一筆高達約119億元的境內擔保貸款，這筆貸款將用於支付它們收購萬達酒店資產的代價。當時，《證券日報》記者曾致電富力地產，其稱以公告為準。後來並無最新進展。

值得關注的是，在發出IPO申請中止的前10天，10月11日，富力地產公佈了新增借款的明細。

據富力地產公告顯示，截至2016年12月31日，公司經審計的淨資產為468.04億元， 借款餘額為1199.97億元。截至2017年9月30日，公司借款餘額約為1309.01億元，較公司2016年末借款餘額1199.97億元增加109.04億元，累計新增借款超過2016年末公司淨資產的20%。

截至2017年9月30日，公司銀行貸款淨增加101.71億元，占上年末淨資產的21.73%；公司境外優先票據、公司債及中期票據淨增加-44.14億元，占上年末淨資產的-9.43%；公司委託貸款、融資 租賃借款淨增加13.70億元，占上年末淨資產的2.93%；公司其他貸款淨增加37.77億元，占上年末淨資產的8.07%。

富力地產稱，上述新增借款屬於公司正常經營活動的範圍，不會對公司償債能力產生重大不利影響。

儘管如此，業內仍有聲音質疑富力地產負債過高。加之要在2018年1月31日前支付完199億元的收購款，業內均稱其資金壓力過大，將減緩公司降槓桿的進程。

有數據顯示，2014年-2016年，富力地產的資產負債率分別為69.68%、73.23%、79.32%，呈逐年上升的勢頭。截至2017年6月底，富力合併資產總額2436.92億元，負債合計1966.66億元，資產負債率為80.7%。

對此，黃立衝表示，從富力地產約80%的資產負債率來看，並不是特別高，但其擁有難以快速變現的重資產比例較高。

然而，截至今年6月底，富力的淨負債率已高達193%，低於同樣大舉收購的融創中國。

值得關注的是，富力地產董事長李思廉曾指出，公司的淨負債率按照現在（香港）的會計準則是不會大幅下降，但如果富力能夠成功迴歸A股的話，淨負債率應該會降到兩位數。

或許，當下對於富力地產來説，僅僅靠運營已經難以解決高負債之苦，回A當是最佳解決路徑，但此次回A路上突現變數，富力地產A股IPO再次折戟的不確定性大增。若最終再次失敗，屆時，李思廉藉助迴歸A股降低公司負債率的設計，或將踏空。