好租發佈2017年Q3寫字樓市場分析報告

近日，國內領先的互聯網辦公服務平台好租發佈2017年第三季度寫字樓市場分析報告，通過對市場數據的長期跟蹤和研究，深度解析北上廣深等國內一線城市的商業地產運行情況。數據顯示，全國一線城市寫字樓市場在投資增速、新開工面積、竣工面積等多項重要指標數據上均呈現下滑趨勢，存量時代的特徵依然凸顯。

商辦庫存去化壓力大 產業聚集效應凸顯

好租數據報告顯示，北京寫字樓庫存目前仍處於高位狀態，前三季度月均供應量高達1960萬㎡，而去化情況卻沒有回暖跡象，三季度北京寫字樓去化面積較二季度下降3萬㎡，去化率下降0.04%。同樣面臨去化難題的還有上海，受新增項目陸續入市及一些辦公空間釋放的影響，上海第三季度去化面積環比下降41萬㎡，去化率下降1%，現有需求難以快速消化新增面積，如何快速去庫存仍是考驗北京和上海商辦市場的首要難題。

與其他一線城市呈鮮明對比的是深圳，三季度月均供應面積環比增加46㎡，去化面積增加2萬㎡，去化率增長1%。得益於上半年深圳經濟的快速增長，優質的營商環境吸引了不少新進入深圳的企業，商辦地產整體市場趨向活躍。

值得注意的是，在存量時代，產業聚集效應在商辦地產去化過程中的表現愈發搶眼，以北京中關村商圈為例，互聯網和科技相關產業的高速發展給中關村這個科技集中營帶來了充足的客源，同時有利於相關產業發展的政策和資金扶持，也是各企業看中中關村的重要條件。隨着各城市限面積、限需求、限用途等一系列政策的發佈，產業地產已經成為企業客户的首要關注點。

京滬租金水平維穩 廣深成交活躍

從全國範圍來看，一線城市的整體租金水平基本保持平穩狀態，部分城市受供需關係影響，租金開始呈現小幅度上揚。

高位庫存和去化壓力仍然困擾着北京與上海這兩座中國經濟體量最大的城市，租賃市場表現活力不足也導致了2017年第三季度租金水平與前兩季度基本持平。特別是受到新興商務區域及新增供應的競爭壓力，部分區域租金呈現輕微下滑趨勢，作為全國最重要的金融中心之一，北京金融街平均租金高達18.8元/天/㎡，高租金已表現出觸頂特徵。

經歷了2016年的價格低谷後，廣州和深圳均在2017年呈現租金水平上升趨勢，而兩座城市租金上漲的成因卻又不盡相同。

2017年前三個季度，由於新供應量減少，廣州寫字樓的供需平衡被打破，給寫字樓去庫存帶來了良機，成交的活躍促使廣州整體租金也呈現小幅度的上升。而深圳租金的上漲則明顯受到經濟形勢的影響，2017年深圳第三產業GDP同比增長9.7%，企業高速增長的同時對於辦公空間的需求也在加大，寫字樓入駐率不斷提升，成交活躍刺激深圳寫字樓租賃市場，促使深圳整體租金上漲。

快節奏辦公推動空間趨向精裝修化

隨着“雙創”熱潮的影響力日益加深，創業公司數量增長呈井噴趨勢，創業公司普遍規模較小，且對於靈活辦公和辦公環境要求頗高，這些訴求也在改變着寫字樓市場，辦公空間正在逐步進化以滿足客户的需求。

2017年第三季度寫字樓市場分析報告顯示，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市的主流開間面積呈現下滑趨勢，而精裝修比例則均有不同幅度的增長。其中，表現最為明顯的是以效率高、節奏快著稱的深圳。2017年第三季度，深圳精裝修辦公空間環比增長9%，毛坯大幅下降13%。

辦公空間小面積、精裝修的發展趨勢基本反應了當前客户對於拎包入駐、快速辦公的需求趨勢。