48城落地住房租賃政策 已納入住房體系重要部分
近日，證券日報援引一份機構報告預測，至2030年中國租賃人口將達2.7億，整體市場規模將達4.2萬億元。租賃人口的增長來源於持續增長的流動人口規模，城市化進程進入第二階段，將有更多人口從中小城市向大城市聚集，將給一二線城市提供增量租賃人口。同時，租金水平也將隨可支配收入及CPI的增長而上升。據證券日報報道，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在十九大中央國家機關代表團開放日活動上公開表示，住建部正在研究制定住房租賃管理條例。同時，將綜合運用金融、土地、財税、投資、立法等手段推進房地產長效機制的建立。
據經濟參考報10月17日報道，《住房租賃管理條例》立法正在加速。國務院法制辦、住房和城鄉建設部組成聯合調研組，赴多地對《住房租賃管理條例》等徵求意見和建議。該《條例》將對租賃行為各方權責進行認定，對政府公共租賃平台建設與監管、住房租賃企業的房屋建設標準、裝修設施標準和價格標準等方面予以規範，同時從税收、融資等方面對租賃企業予以支持。*“住房租賃單獨出台條例説明管理層已將租賃納入我國住房體系重要部分，確立租賃與購買的平等地位，真正實現租售並舉。”*經濟參考報援引有關人士的話説。
這種前提下，各地正積極出台鼓勵住房租賃的響應政策，據澎湃新聞統計，目前已至少有48個城市出台住房租賃政策，而隨着阿里巴巴(NYSE：BABA)、京東（Nasdaq：JD）等互聯網巨頭的參與以及前所未有的金融扶持力度，住房租賃市場這片藍海已經全面開啓。
已有至少48城出台住房租賃政策
2016年2月初，國務院在《關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》中，開宗明義，新型城鎮化是現代化的必由之路，是最大的內需潛力所在，是經濟發展的重要動力，也是一項重要的民生工程。《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》發佈實施以來，各地區、各部門抓緊行動、改革探索，新型城鎮化各項工作取得了積極進展，但仍然存在農業轉移人口市民化進展緩慢、城鎮化質量不高、對擴大內需的主動力作用沒有得到充分發揮等問題。
該《意見》第八部分系統提出了完善城鎮住房制度具體的舉措，包括建立購租並舉的城鎮住房制度，完善城鎮住房保障體系，及加快發展專業化住房租賃市場。
並在第七部分的“強化金融支持”中提出，鼓勵地方利用財政資金和社會資金設立城鎮化發展基金，鼓勵地方整合政府投資平台設立城鎮化投資平台。支持城市政府推行基礎設施和租賃房資產證券化，提高城市基礎設施項目直接融資比重。
2016年6月，國務院辦公廳發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》國辦發〔2016〕39號，到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。
可以説，目前各地培育發展住房租賃市場的發展目標，與〔2016〕39號文大體一致，備受關注的具體舉措，如“建設住房租賃交易服務平台”，“享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務”，“鼓勵地方政府採取購買服務或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現有政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理”，“允許將商業用房等按規定改建為租賃住房”，“規範個人出租住房行為，支持個人委託住房租賃企業和中介機構出租住房”，“引導房地產開發企業與住房租賃企業合作，發展租賃地產”，都可以在〔2016〕39號文中找到。
〔2016〕39號文同樣鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點。
今年7月和8月，住建部、國土資源部、住房和城鄉建設部等多部門選取了兩類試點城市（人口淨流入的大中城市和利用集體建設用地建設租賃住房的城市）開展住房租賃試點，共14個。除深圳、北京、上海外，其餘11個城市重疊：遼寧瀋陽、江蘇南京、浙江杭州、安徽合肥、福建廈門、河南鄭州、湖北武漢、四川成都，及廣東廣州、佛山、肇慶。
首批開展住房租賃試點的城市，是住建部等九部委在《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中公佈的，這些城市開展住房租賃工作常伴以引才舉措。除了人口淨流入，這些試點城市及其所在省市有部分自2016年就已着手落實國務院文件開展住房租賃市場試點工作，因城施策，形成了一系列適用於該省該市的方式方法；在各地加快發展住房租賃市場過程中，以國企為主當先，逐漸形成以點到面全省推廣的趨勢。
如四川省政府2016年10月25日發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，提出到2020年，全省基本形成以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。安徽省政府在2016年11月下發《關於加快培育和發展住房租賃市場的通知》，提出公積金可以支付房租，培育一批租賃機構等舉措。
2017年10月20日，山東省印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，12月底前每市公佈1-2家住房租賃國有重點企業名單；到2020年，全省培育100家省級住房租賃示範企業，帶動住房租賃行業品牌化發展。據山東省政府官網信息，截至2016年12月31日，山東省轄濟南、青島、淄博、棗莊、東營、煙台、濰坊、濟寧、泰安、威海、日照、萊蕪、臨沂、德州、聊城、濱州、菏澤17個地級市。
此外，各地明確提出“加快培育和發展住房租賃市場”的城市還有遼寧大連，安徽銅陵，內蒙古包頭、巴彥淖爾，江西吉安，湖南常德，廣東清遠、汕頭、東莞、中山、江門、惠州，江蘇蘇州、無錫、常州、徐州、揚州等，粗略計算，已至少有48個城市。
廣東省計劃明年實現目標
有4城被選取為國家試點城市（廣州、深圳、佛山和肇慶）的廣東省，2016年2月28日印發《廣東省供給側結構性改革去庫存行動計劃（2016—2018年）》，明確提出引導和鼓勵有條件的國有企業收購或長期租賃庫存商品房。
2017年1月23日，廣東省出台《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，對發展住房租賃市場進行專項部署，並在文件中明確了各項舉措的責任單位。並提出早於國務院時間表2年，在明年（2018年）實現發展目標。此外，2016年7月，廣東建立省屬國有企業住房租賃運營平台——廣東建鑫投融資住房租賃有限公司，而且積極推進住房租賃平台試點。截至今年6月，廣東建鑫已先後在肇慶、清遠、汕頭、佛山、東莞、中山等6個地市成立租賃平台。
從城市看，肇慶市今年2月發佈《肇慶市房屋租賃管理辦法》，10月13日發佈《肇慶市住房租賃試點工作實施方案》。7月10日，廣州市印發《加快發展住房租賃市場工作方案》，商改住執行民用水電，承租人子女就近入學；10月19日，廣州市房屋租賃信息服務平台“陽光租房”正式上線對外服務，已有172套房源可租。佛山6月在專業化住房租賃平台發佈首批83套房源後，7月21日，召開開展全國住房租賃試點工作動員會議。
廣東省江門市9月8日審議通過了《江門市加快培育和發展住房租賃市場工作實施方案》，允許企業或個人將現有住房按照國家和地方的住宅設計規範改造後出租。據澎湃新聞了解，廣東省惠州等市也正在積極探索組建市屬平台。通過地市平台試點，積極探索住房租賃多元化經營路徑，多渠道籌集房源，加快形成多層次住房體系。
值得一提的是，根據廣東省政府公開資料，廣佛肇是珠江三角洲地區重要組成部分，毗鄰港澳、瀕臨南海，是全國經濟的中心區域和連通海外的重要門户。在珠三角三大經濟圈（另外兩個是深莞惠、珠中江）中，廣佛肇經濟圈規模最大，2010年地區生產總值17321.9億元，佔珠三角的46.3%。而這三大經濟圈成為了廣東省部署住房租賃市場重要的組成部分。
地位相對特殊的經濟特區深圳，成立市屬平台公司深圳人才安居集團已滿一週年。根據官網資料，深圳市人才安居集團有限公司於2016年6月30日註冊成立，10月9日揭牌，是深圳市專責負責人才安居住房投資建設和運營管理的市屬國有獨資公司。一年來，通過投資建設、棚户區改造、合作開發、購買租賃等多種方式籌集建設人才住房，目前已基本落實54個項目，預計可建設3.1萬套。
今年9月13日，人才安居集團旗下深圳市房屋租賃運營管理有限公司揭牌成立，10月13日，該集團與萬科集團在深圳簽署戰略合作，雙方將以合資成立租賃公司、物業公司為起點，促進未來在人才住房和社會租賃住房的開發建設、房屋租購、裝飾裝修、物業管理等方面開展全方位合作。
與此同時，以廣州、深圳為代表，南粵大地的“人才爭奪戰”已悄然打響。今年7月，廣州出台政策加大引才力度：引進一位院士獎50萬元，未來5年每年引進並扶持30個海外人才來穗創業項目，每個項目可獲百萬元資助。備受關注的《深圳經濟特區人才工作條例（草案）》已提交深圳市人大常委會審議，草案提出擬放寬人才入户，取消高層次人才及其配偶入户的年齡限制等。
廣東省則在今年3月出台《關於我省深化人才發展體制機制改革的實施意見》提出，給予傑出人才每人120萬元生活補貼；對新引進國內外頂尖人才、國家級領軍人才、省級領軍人才，省財政分別給予350萬元、250萬元、150萬元購房補貼；每年選送200名企業家到國外培訓，遴選約500家企業深入開展校企聯合培養技能人才試點，給予引進的單個創新團隊最高1億元資助。
據南方日報報道，在引才政策的驅動下，廣東正展現出巨大的吸引力。統計顯示，2016年末，廣東常住人口為10999萬人，人口總量比上年淨增150萬人，增長1.38%，增幅比上年提高0.21個百分點。大專及以上的人口比例從2010年的9.12%提升到了2015年的11.87%。尤其是廣深兩座城市，2016年分別比上年淨增54.24萬和52.97萬人，合共佔同期珠三角常住人口增量的86.31%。
遼寧省“以點帶面”
以點帶面的例子，可以看看試點城市中最北邊的瀋陽。
2017年7月24日，瀋陽發佈《關於印發瀋陽市住房租賃試點工作方案的通知》，制定了每年的階段任務。其中提到政府住房租賃交易服務平台今年10月底前上線，並公佈城區住房租金參考價；12月底前出台城市房屋租賃管理辦法。2018年12月底前，就業子女入學等方面明年底前實現購租同權。2019年12月底前，修訂完成瀋陽市城市房屋租賃管理條例。
同時，該《通知》要求，在今年12月底前，瀋陽要完成1萬套公租房建設、500套存量房源收購。確定1-22個改建房源項目。到2020年，國有住房租賃平台公司形成一定的市場規模，持有的住房租賃房源佔全市增量的20%、總量的10%。
在引進人才方面，瀋陽的人才發展規劃提出未來5年儲備70萬高校畢業生在沈就業，新落户並在瀋陽工作的全日制博士、碩士和本科畢業生，在沈首次購買商品住房的，分別給予6萬元、3萬元和1萬元購房補貼。
瀋陽所屬的遼寧省同樣對大連及轄下城市在住房租賃方面做出要求。9月30日，遼寧省出台的“培育和發展住房租賃市場四年滾動計劃（2017-2020年）”，將大連按試點城市、遼寧省省會瀋陽要求，同樣要啓動培育國有住房租賃企業試點工作，力爭各培育一家以上國有住房租賃企業，並要求其他各市啓動培育國有住房租賃企業試點工作。截至2016年底，遼寧省省轄市、縣級市共30個。
原因之一，或是大連市房屋租賃公共服務平台2016年11月已上線運行。據大連日報的報道，該平台是大連市國土資源和房屋局建的電子政務信息化平台。據今年4月的不完全統計，目前大連市有出租房源50萬套，有租房需求的人數則達到120萬，成功簽訂合同的約在30萬。租房市場呈現“供不應求”的狀態。
包頭對博士租房補貼6年超13萬元
內蒙古也在積極落實國務院〔2016〕39號文。今年1月13日，內蒙古公佈《加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，允許各種經濟成分、各類投資主體和自然人發起設立住房租賃企業，或者增加經營範圍從事專營或兼營住房租賃業務，提供專業、規範的住房租賃服務。擴大公租房保障範圍；各地區要制定商業用房、現有住房等改建為租賃住房的具體政策措施；支持金融機構為房地產開發企業、住房租賃企業開展“以租代售”資產融資包的債權證券化業務和不動產證券化產品；鼓勵基金或民間資本進入房屋租賃市場。房地產開發企業將已竣工庫存商品住房用於出租經營的，金融機構可給予流動資金貸款或房地產開發貸款展期支持。房地產開發企業直接將存量房源向社會出租的，地方政府在培育租賃市場初期可給予貼息補助。
2017年9月20日，內蒙古巴彥淖爾市出台《關於加快發展住房租賃市場的通知》。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。允許將現有住房通過審批按照國家和地方的住宅設計規範改造後出租。持有居住證的非本地户籍承租人享受子女接受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，租房者子女可以就近入學。
包頭日報在2016年7月發表了《我市住房租賃市場初具規模》的報道。其中提到，從2016年起，包頭市不再新建和配建公共租賃住房。已簽訂配建協議的開發項目，企業可直接從市場回購庫存商品房用於抵頂配建任務，也可繳交異地建設資金，專項用於政府購買市場房源或以發放市場住房租賃補貼形式開展住房保障工作。通過購買庫存商品房或與房地產開發企業合作經營等方式多渠道籌集房源，通過建立外來務工公寓、人才公寓等多種形式，向社會出租，積極消化房地產庫存。
按照《中共包頭市委員會包頭市人民政府關於實施“包頭大學生聚集計劃”的若干意見》要求，以推進房地產“去庫存”為契機，探索打通公共租賃住房和存量商品房對接通道，將在包就業創業大學生納入公共租賃住房保障範圍。對簽訂5年以上勞動（聘用）合同的大學生，發放租房補貼或一次性購房補貼，由市、旗縣區財政按6:4比例分擔。租房補貼標準為博士研究生前三年每年3萬元，後三年減半；碩士研究生前兩年每年2萬元，後兩年減半；“985”、“211”院校優秀本科生第一年1.5萬元，第二年減半。
同時，包頭市已初步起草了《搭建住房租賃信息發佈平台實施方案》，通過平台出租人可隨時發佈出租房屋的區位、面積、户型、價格等信息，承租人可發佈租賃房屋的需求信息，逐步實現在平台上進行對接；提供格式化的房屋租賃合同示範文本，明確提示雙方的權利義務，供需雙方可隨時下載使用；在平台上對發佈住房租賃信息的經紀機構進行備案登記，公佈房地產經紀機構和從業人員信用檔案等信息。
一線城市地塊“全自持”
在前期政策鋪墊之後，9月26日，國土資源部在湖北省武漢市召開利用集體建設用地建設租賃住房試點工作啓動會，就試點工作作出全面部署。以構建租購併舉的住房體系為方向，着力構建城鄉統一的建設用地市場，推進集體土地不動產登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，健全服務和監管體系，提高存量土地節約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進建立房地產平穩健康發展長效機制。
10月以來各地住房租賃舉措更為具體，全面開花。一線城市從土地入手，源頭把控。10月10日，上海土地市場掛牌出讓5宗租賃住宅用地，總出讓面積16.3萬平方米，合計建築面積約44.81萬平方米，5宗土地全部都位於上海中心城區。據澎湃新聞統計，自7月推出首宗租賃住宅至今，上海已經推出25宗租賃住宅用地，出讓面積96.32萬平方米，合計建築面積近200萬平方米。
10月11日，廣州首宗全自持土地進行出讓，地塊要求整體確權不得出售，將用於建設租賃住房且出租對象需要政府同意。北京增加19宗住宅70年產權出租房用地的供應，將提供近2萬套房源。據中新經緯的報道，中原地產研究中心提供的統計數據顯示，今年截至10月15日，一線城市住宅土地供應速度明顯加速，年內供應的住宅用地已經達到了204宗。
金融政策創新
互聯網巨頭入局
廣闊的租房租賃市場正吸引互聯網加入戰局。
9月29日，杭州市住房保障和房產管理局與阿里巴巴集團、螞蟻金服集團合作搭建的杭州市住房租賃監管服務平台上線試運行，該平台運用大數據監管與開放式服務並舉的方式，充分利用阿里巴巴的大數據、線上交易、評價系統及螞蟻金服的網上支付、芝麻信用體系等技術，開放創新地打造“一個平台兩個服務通道（杭州住保房管局、阿里巴巴）”。
此後兩週不到，10月10日，在支付寶主辦的“中國放心公寓聯盟發佈會”上，支付寶宣佈已有超過100萬間公寓將正式入駐支付寶，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8個城市率先啓用支付寶信用租房。芝麻信用分超過650分通過支付寶App租公寓，可以免押金、房租可以月付。
而京東也不想錯過有着政策紅利又規模龐大的住房租賃市場。10月20日，京東旗下全資控股的北京京東尚科信息技術有限公司，為北京住房租賃監管平台技術合作項目的中選單位。這意味着，京東將成為北京住房租賃市場的支持平台。北京市住房和城市建設委員會網站公告顯示，經過專家組研究討論，一致認定，北京京東尚科信息技術有限公司對此平台已有完備的研究方案和實施建議，分析較詳細、針對性較強，具有可操作性；該公司在互聯網技術應用，特別是在大數據和身份認證等方面具有豐富經驗，並制定了較完備、科學、符合實際的實施方案，確認北京京東尚科信息技術有限公司為中選單位。
在金融產品方面，10月11日，國內首單長租公寓資產類REITs產品、首單權益型公寓類REITs產品，“新派公寓權益型房託資產支持專項計劃”已於2017年10月11日正式獲批發行，擬發行金額為2.7億元。據中國證券報報道，成立於2013年的新派公寓是國內首家用私募基金方式收購資產並進行專業管理的長租公寓品牌。新派公寓與其投資機構賽富投資基金聯合發起的賽富不動產基金於2013收購了位於北京國貿核心區域的七十年住宅產權物業，然後對其進行全面改造成品牌公寓長期持有並運營，期間實現了租金坪效和資產價值的顯著增長。新派公寓項目從正式立項到批准只用了不到20天的時間，並且沒有藉助任何第三方信用支持，僅靠新派公寓自身的運營管理和資產質量使優先檔資產支持證券級獲得AAA的評級。
10月11日，中國銀聯宣佈與瀋陽市房產局簽署住房租賃服務平台合作協議，共同推動住房租賃市場建設，提升老百姓租房、用房綜合服務體驗。與此同時，中國銀聯還正在積極加快與其他住房租賃試點城市的合作進展，今年年內有望在12個試點城市全部實現服務開通。
10月23日，國內首單央企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃（簡稱“保利租賃住房REITs”）獲得上海證券交易所審議通過。保利租賃住房REITs由中國保利集團公司控股公司保利房地產（集團）股份有限公司聯合中聯前源不動產基金管理有限公司共同實施。產品總規模50億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產，採取儲架、分期發行機制，優先級、次級佔比為9:1，優先級證券評級AAA。本單產品的成功落地，驗證了“以REITs打通租賃住房企業退出渠道、構建租賃住房完整商業模式閉環”的可行性。