傳統房產經紀公司“裂變”：資本化多元化大勢難逆

10月26日，自如友家在北京（樓盤）召開發佈會，推出了自如三居、自如寓、自如豪宅等新產品，並倡導一系列新的理念。這也是自如友家自2011年創立以來，經過多次升級後的5.0版。

自如友家是鏈家地產旗下的長租公寓品牌。雖然目前是獨立運行，但此次產品升級，仍被外界視為鏈家發力租賃市場的一種姿態。

十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

“租購併舉”概念的再次強化，對於傳統房產經紀公司而言，不啻為一個重要契機。除龐大的租賃市場外，鏈家、我愛我家、世聯行(002285,股吧)等傳統中介公司均有着資本層面的大手筆操作，公司業務也逐漸向多元化鋪開。

分析人士指出，在後開發時代的變革中，傳統經紀公司正受到來自房地產商、互聯網公司、金融機構等的衝擊。未來能否實現突圍，除了與公司本身的戰略、佈局等有關，還將取決於行業的成熟度與規範性。

發力租賃

租賃是經紀公司的傳統業務之一。但由於交易金額較小、利潤率偏低，其利潤貢獻要普遍低於買賣業務（包括新房和二手房）。

近年來，隨着市場發展和政策層面的強化，傳統經紀公司開始意識到租賃市場的前景。鏈家研究院院長楊現領此前在接受21世紀經濟報道採訪時表示，若市場達到成熟狀態，未來一線城市中，將有40%以上的人通過租賃來解決住房問題；二線城市的比重為30%-35%。

他表示，現階段各城市中通過租賃解決住房問題的比重在30%以下，未來這個市場空間很大。

根據鏈家研究院的報告，未來5-10年，中國租賃市場將進入快速發展階段，2020年的市場體量約為1.6萬億，2025年達到2.9萬億，2030年超過4萬億。

這部分業務正面臨強勁的挑戰。近日，互聯網巨頭京東中標北京住房租賃監管平台的技術提供方，阿里、銀聯也已涉足租賃領域。儘管目前僅涉及交易、技術等環節，並未參與到供需環節，但其龐大的資源優勢，已使傳統經紀公司感到壓力。

其中，因更符合居住趨勢、更容易產生品牌效應，且互聯網技術的推進降低了運營成本，長租公寓在近幾年成為資本的“風口”。傳統經紀公司中，鏈家於2011年正式推出長租公寓品牌“自如”；我愛我家於2015年推出長租公寓品牌“相寓”。在昆百大A將我愛我家重組上市的過程中，還曾專門募資5.5億元計劃用於分散式長租公寓裝配項目，但最終取消。

以一手房銷售代理業務為主的世聯行，也在2016年宣佈大力佈局長租公寓，並曾計劃相關融資。目前其將“紅璞”作為主要的長租品牌來打造。

這一領域已有諸多競爭者。房地產開發商有萬科、龍湖等；一些機構已培育出YOU+公寓、魔方公寓等產品；另有酒店類背景的運營商，如華住。

運營主體的背景不同，具備的優勢也不同。但傳統經紀機構能否脱穎而出，目前尚難判斷。

華菁證券近期的一份報告指出，我國長租公寓領域的公司一直處於謹慎發展狀態，原因之一是資產價格的高企導致國內租金回報率長期較低；另一方面，在全球主要發達經濟體利率趨於0甚至負的情況下，我國市場利率仍然長期在4%以上的水平，企業融資成本較高。過低的資產收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業加槓桿快速做大的可能性。

據該機構統計，55%的拿房成本佔比和65%的入住率是盈利的臨界點。這意味着長租公寓並不是一個盈利空間很豐厚的行業。

據悉，目前獨立運營的長租公寓品牌中，能夠實現盈利者寥寥，大部分運營商尚處於燒錢擴張階段。

華菁證券指出，長租公寓領域要成就可持續的盈利模式有兩個可行的方向：擁抱資本做自持，通過物業的增值獲益；將租賃業務作為入口，通過產業鏈業務獲取超額利潤。

該機構預測，到2027年，品牌公寓佔整個租賃市場的比重達到10%，整體管理規模預計為1060萬間，估值有望達到約4.2萬億；龍頭公司管理規模約為100萬間，對應估值3800億。但並未明言，哪類運營商可以脱穎而出。

多元化大勢

租賃業務只是“冰山一角”。近年來，傳統經紀公司正在做大規模和實施多元化方面有着不小的動作，為實現這種目標，鏈家等公司悄然進行了多輪融資。

今年初，融創、萬科分別入股鏈家，合計注入資金50多億元。這是鏈家被曝出的最近一輪融資。根據工商信息，此前鏈家至少完成了兩輪大規模融資。目前其有多達34個自然人和法人股東，涉及股權投資基金、保險資金、房地產資金等，較為知名的股東有百度、騰訊、新希望、諾亞財富、源碼資本、今日頭條創始人張一鳴、美團點評創始人王興等。

藉助資本優勢，鏈家於2015年完成多宗併購，涉及成都伊誠地產、上海（樓盤）德佑地產、深圳（樓盤）中聯地產、杭州（樓盤）盛世管家、廣州（樓盤）滿堂紅等，規模迅速擴大。當年，鏈家地產還併購了高策經紀，在新房領域加大布局。

鏈家於2010年成立數據信息和服務平台鏈家在線，2014年更名為鏈家網。此舉是為全面打造線上平台。

2016年3月，鏈家地產與北京萬科合資成立萬科鏈家（北京）裝飾有限公司，從事裝修業務。2017年1月，鏈家將理財業務進行拆分，以鏈鏈金融的品牌進行運作，繼續經營房地產交易中的貸款和理財服務。

規模大幅擴張和業務佈局多元化，使得鏈家的估值大幅提升，按照融創入股時的持股比例估算，鏈家的估值超過400億。

另一家傳統經紀公司我愛我家，近期最大的動作在於藉助昆百大A的重組實現上市。雖然募資規模比最初有所下調，但此舉對於我愛我家的業務發展頗為有益。

據悉，我愛我家的業務佈局涉及投資顧問、樓盤代理、新房交易、二手房經紀、房屋租賃、住宅資產管理、商業地產管理等。2016年11月，我愛我家還推出海外置業平台。

中原地產也曾表露過在業務和資本佈局上的野心。2015年4月，中原地產啓動大金融戰略，與包括銀行、基金、信託、券商、資管在內的100多家金融服務方建立合作關係，為開發商和購房者提供融資方案。當年8月，創辦人施永青表示，希望公司一年內在港交所主板上市。這是繼10年前上市擱淺之後，中原再度啓動上市計劃。

此後，中原在金融業務上的佈局有所進展，但上市計劃未有實質性進展。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，尋求規模擴張和業務多元化，是傳統經紀機構佈局後開發時代的必然選擇，未來這種趨勢還將持續。融資、上市等動作也是其必經階段。

他表示，國外大型經紀公司的發展，也大多走向多元化。傳統租賃、買賣業務的利潤貢獻並不高，而資管、諮詢等業務可帶來新的貢獻點。這種業務佈局可作為國內經紀機構發展的重要參考。