上海共有產權房試點：搭建“四位一體”保障體系
2014年初，金師傅帶着老伴從虹口區四平路旁的老房子裏搬到了上海（樓盤）近郊浦東新區航頭鎮，在那裏他以每平方米6000多元的價格購買了瑞雅苑一套65平米的共有產權保障房，總花費百萬元拿到了該房的7成產權，心滿意足。
金師傅告訴21世紀經濟報道記者，他3年前搬到瑞雅苑時，那時候都跟家裏的親戚介紹自己買的是經濟適用房，家裏人都知道這種有限產權的房子，直到最近兩年才聽説共有產權房的説法。
金師傅的説法體現了上海共有產權房的蜕變。實際上，上海最初開始試點共有產權房時，是以經適房的面目出現的，從經適房發展為共有產權房，其間經歷了一個曲折的發展過程。
近年來，在高房價地區如何解決“夾心層”羣體的住房難題，共有產權保障住房開始被廣泛討論，並被寄予厚望。今年9月，住房和城鄉建設部下發《關於支持北京（樓盤）市、上海市開展共有產權住房試點的意見》，支持兩市深化發展共有產權房試點工作，為共有產權房的推進工作吹響了進軍號角。
事實上，上海推進共有產權住房經過7年試點，從經適房管理體系中獨立出來，先後5次放寬准入標準，年均增加2萬户簽約家庭，房源主要偏向中心城區的居民，“十三五”期間計劃新增8萬套。在此基礎上，2016年2月上海出台了《上海市共有產權保障住房管理辦法》（下稱《管理辦法》）將試點經驗進行文件總結。
長期來看，儘管《管理辦法》在建築標準、准入人羣和市場投機空間等方面尚存繼續深化規範的空間，但上海多年的經驗無疑能夠為全國其他城市推廣共有產權保障住房提供借鑑。
共有產權房蜕變
公開資料顯示，2002年上海曾撤銷經適房發展中心，經適房隨即退出市場供應，在上海出現了“斷檔期”，直到2008年經適房才在上海重新推出。2009年上海出台了《上海經適房管理試行辦法》文件，首次明確提出了“有限產權”的概念，即購買經適房的居住困難家庭與政府分別承擔房屋的有限產權。
兩年後，上海“有限產權”的經適房制度在全市範圍內推廣，2011年上海的相關公開文件中，名稱統一變革為“共有產權保障房（經濟適用房）”。至此，共有產權房的概念得以明確，與之相關的配套政策也在此後陸續出台。
事實上，共有產權房與經適房的概念之間存在一定的差別。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受21世紀經濟報道記者採訪時指出，共有產權房與經適房最大的區別在於產權的持有比例，共有產權房是家庭與政府共同持有（市民可向政府“贖回”產權）；而經適房5年內是有限產權，5年後是完全產權。
隨着5年期限的逼近，部分共有產權房脱離經適房管理體系產生的問題也隨之需要解決。其中最核心的問題便是，共有產權房滿5年後怎樣“贖回”產權，如何進入市場？這與經適房到期後自然成為完全產權截然不同。
因此，上海共有產權房的管理細則適時出台。2016年2月29日，上海市政府發佈了《上海市共有產權保障住房管理辦法》。
《辦法》規定，購房人取得房地產權證滿5年後，共有產權房可上市轉讓或者由購房人、同住人購買政府產權份額；上市轉讓或者購買政府產權份額後，住房性質轉變為商品住房。政府指定的機構在同等條件下有優先購買權；放棄優先購買權的，方可向他人轉讓。共有產權保障住房被上市轉讓或者優先購買的，購房人按照其產權份額獲得轉讓總價款的相應部分。
至此，上海的共有產權房才從經適房概念中獨立出來，同廉租房、公共租賃住房、徵收安置房一起構成上海“四位一體”的住房保障體系。
5次放寬准入標準
在上海，從經適房到共有產權房發展的幾年間，曾經先後五次放寬“雙困”家庭的申請准入標準。
21世紀經濟報道記者發現，上海從經適房到共有產權房的發展歷程中，重點調整了收入限額從人均月可支配收入2300元放寬至2900元、3300元和5000元到目前的6000元，個人財產限額從人均7萬元放寬到9萬元、12萬元和15萬元，調整到目前執行的18萬元，且2人及以下家庭再放寬20%。
隨着共有產權房的准入標準逐漸放寬，意味着市場需要更多的房源提供給不斷湧入的需求人羣。
21世紀經濟報道記者統計上海市住房和城鄉管理委員會網站上的公開資料發現，2011年至2014年（2015年至今的房源數據尚未公佈），上海共有產權房共推出90652套房源，供應房源總體呈現出每年遞增的趨勢。
其中，2011年上海共有產權住房供應9587套，佔比10.6%；2012年供應15331套，佔比16.9%；2013年供應33386套，佔比36.8%；2014年供應32348套，佔比35.7%。
據上海市住房和城鄉建設委員會的統計數據，截至2017年9月底，上海市共有產權保障住房的累計簽約家庭約9.2萬户，而2016年四季度啓動新一批次申請受理工作後，累計受益的家庭可達3.9萬餘户。
在中心城區寸土寸金的上海，共有產權房無疑成為中心城區居民居住難題的一個有效解決途徑。21世紀經濟報道記者統計公開的90652套房源的分配情況發現，絕大多數共有產權房源是供應給中心城區的居民。其中，浦東新區、楊浦區和普陀區的共有產權房供應量位居前三；松江區、金山區和崇明區的供應量位居後三位。
其中，超過一半的共有產權房分配給了中心城區、近郊區的住房困難家庭。
上海市住房和城鄉建設委員會表示，目前上海共有產權保障住房已經形成年均新增2萬户家庭的趨穩狀態，預計至第六批次供應工作基本結束，可累計簽約近13萬户。
共有產權房的最大優勢就在於其價格親民。資料顯示，2009年上海共有產權房率先在徐匯和閔行兩區試點時，彼時的共有產權房房源基準價在4800-5200元/平方米，相當於同期市場普通商品房價格的四至五成。
21世紀經濟報道記者梳理2011年上海市共有產權房價數據，當年上海共有產權房的平均基準價格為6854元/平方米，而其周邊的普通商品房平均價格則為12976元/平方米，共有產權房的均價僅為商品房均價的53%。
“十三五”期間目標新增8萬套
對於金師傅來説，不久前住建部下發的《關於支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》無疑是個好消息。
他告訴21世紀經濟報道記者，家裏至今還有親戚在虹口區四平路邊上的那一片老舊房屋裏，幾代同堂擠在面積很小的空間裏，希望以後能有更多的共有產權房可以提供給他們。
住建部的文件中明確鼓勵北京、上海制度創新，結合當地實際在建設模式、產權劃分、使用管理、產權轉讓等方面進行大膽探索，並形成可推廣的試點經驗，無疑為上海未來的共有產權房發展注入強心劑。
但21世紀經濟報道記者對比京滬兩地的政策發現，儘管共有產權房在上海的試點經驗已經走在北京的前面，但北京在共有產權住房方面同樣發展迅猛。
今年9月30日，北京市首個共有產權項目——朝陽區錦都家園項目舉行了公開搖號，這被媒體稱之為“標誌着中國正式迎來共有產權住房時代”。同一天裏，北京集中掛牌出讓了4宗共有產權住房用地，這是不久前正式實施的《北京共有產權住房管理暫行辦法》發佈後，北京供應的第一批共有產權住房用地，出讓土地總面積達到了36公頃，項目建成後將新增共有產權住房建築規模約69萬平方米。
反觀“走在前面”的上海，對共有產權住房保障體系已有相應的規劃與舉措。
上海市的共有產權住房保障措施早已在幾年前便有序開展，目前正在按照計劃有序推進之中。按照不久前發佈的《上海市住房發展“十三五”規劃》（以下簡稱《規劃》），未來五年內上海在保障房體系建設中的重點是大力推動租賃住房的供應。
《規劃》提出，“十三五”期間，上海住房用地供應5500公頃，其中商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。預計新增供應各類住房約170萬套，共計12750萬平方米，其中租賃住房供應套數約70萬套，租賃住房供應總套數佔新增市場化住房總套數超過60%。
上海市規劃國土資源管理局副局長岑富康在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，近階段上海發佈了“十三五”住房發展規劃，商品住房和保障性住房繼續保持穩中有升的供地態勢。同時，上海正在大力推動租賃住房用地的市場供應。
那麼，未來上海會像北京那樣推出共有產權住房用地嗎？
岑富康表示，上海在2009年就規劃了22個大型居住社區，在這些大型居住社區當中，除普通商品房外，更多的是包括公租房、廉租房和共有產權房等保障性住房，這一輪“上海2040”總體規劃中有關共有產權房的規劃和土地供應都予以明確，將確保保障房用地的供應，共有產權房包括在內。
21世紀經濟報道記者翻閲“上海2040”總體規劃與上海“十三五”住房發展規劃後發現，後者在文件中提及“預計新增供應各類保障性住房4500萬平方米，約55萬套”。
對此，21世紀經濟報道記者採訪了上海市住房和城鄉建設委員會，相關負責人透露，上海“十三五”期間將計劃新增供應共有產權保障住房8萬套。
這對金師傅的親戚來説，或許會是個好消息。
不斷完善的細則
浙江大學公共政策研究院客座研究員夏學民表示，共有產權住房的出現，成為繼商品房、廉租房之後，適合於絕大多數人羣和城市的最佳住房保障制度。
共有產權住房被外界普遍看好的情況下，北京與上海兩地的試點經驗便成為各地重點關注的對象。21世紀經濟報道記者通過對比兩城之間的政策發現，上海豐富的試點經驗值得北京參考，與此同時，北京最新出台的政策細則也值得上海借鑑。
其中值得一提的是，不久前北京市發佈的《共有產權住房管理暫行辦法》中明確規定了30%的房源應該面向沒有北京市户籍的“新北京人”。
這項政策為非户籍常住居民敞開了共有產權房准入的大門，而這方面上海目前還沒有相關政策出台，目前上海共有產權房的准入人羣並不涉及外地來滬人員。
對此，上海住房與城鄉管理委員會相關負責人表示，上海在構建“四位一體”、購租並舉的住房保障體系中明確了，對城鎮户籍的低收入和中低收入住房困難家庭，分別實施廉租住房、共有產權保障住房制度；對存在階段性居住困難的青年職工、引進人才、來滬務工人員等有穩定工作的來滬常住人口，主要實施公共租賃住房制度。
除此之外，在人們近期比較關注的共有產權房未來可能會流入市場獲利方面，上海目前實施《管理辦法》中只對房源滿足條件入市後的產權“贖回”進行了細緻規定，但總體還是允許滿足條件的共有產權房入市交易。
在浦東恆福家園小區門口做房產中介的王傑，不久前就遇到了一位前來掛牌出售共有產權房的客户，2居室掛牌價210萬元。王傑給21世紀經濟報道記者算了一筆賬説，起初購買恆福家園兩居室的7成產權花費不到40萬元，如今就算是按照3萬/平方米的市場均價向政府購買剩餘的3成產權，需要60萬元左右，但現在市場總價已經近210萬元，中間差價有100萬元左右。
對於這筆賬，金師傅在聽完後，立馬反問道：“雖然房子升值了100多萬，但誰會去賣呢？房子賣了，我們住哪去？”
最近，對於這筆理論上可能存在的升值，北京市則出台了相關應對措施。報道稱，北京共有產權住房將真正實現“封閉管理、內部循環”，即共有產權房購房人取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，因特殊原因確需轉讓的，可向原分配區住建部門提交申請，由代持機構回購，回購房屋繼續作為共有產權房使用。
業內人士表示，目前上海共有產權房是在前端的准入條件與審核機制方面，制定了嚴格的制度從源頭來限制市場投機，而北京市最新的政策是將房源徹底“封閉”在內部循環中，直接從房源入市的末端來掐斷共有產權房流向市場套利的通道。