長租公寓成房地產新風口？

宋家莊一套40平方米的一居室，是上班族劉偉（化名）在北京租的第三套房。區別於之前的散租，這次的房子能“拎包入住”，有傢俱、電器，每隔一段時間保潔員還會上門打掃衞生。在租房者口中，這種房子叫“長租公寓”——有着更長、更穩定的租期；房源質量明顯提升；幾乎都有專業的租賃服務企業在運營。

“長租公寓”的興起，能否解決租房痛點？各家房企的加盟，又能否讓房地產市場邁入“租房時代”， 實現“租購併舉”？

長租公寓成年輕人新選擇

如今，大部分“長租公寓”都在瞄準劉偉這樣的“夾心層”：月均收入萬元，與保障性質的公租房擦身而過，渴盼住房條件的改善，又暫時買不起商品房。

北京萬科泊寓業務負責人透露，佈局一年多，北京目前有16個泊寓項目，已經開業的有6家，平均出租率達97%。

用“迅速席捲”來形容一線城市近段時期以來出現的長租公寓，並不過分。根據雲房數據研究中心的統計，在北京市場上的長租公寓有樂乎、魔方、自如、泊寓、函數、城家、相寓PARK等多個品牌。眾多房企進入長租公寓市場，也預示着未來競爭的愈發激烈。

相關研究人員解釋，長租公寓分為集中式和分佈式：集中式是租賃平台通過收購或租賃模式取得項目整體的管理權統一進行改造後出租；而分佈式則是租賃平台從分散的房東手中取得房源，經過標準化改造或裝修後，統一出租管理。

普遍面臨投資回報期長難題

雲房數據曾將傳統租房和長租公寓的租金進行過對比。選取北京一居室整租為例，傳統租房月租金平均為2990元，而長租公寓中集中式公寓租金要達到5340元/月，分散式公寓為4100元/月。

記者調查發現，長租公寓的租金價格往往還要根據面積、內部裝修、配套、服務來決定。常規面向青年上班族的長租公寓往往以開間為主，比如鏈家自如、萬科泊寓等都有開間式的公寓，價格往往比周邊一居室租金要低。

但一些公寓也主打高端，如城家公寓在京主打中高端酒店式公寓，地理位置相對較好，通過提高裝修品質大幅提高租金水平；魔方公寓也新增高端品牌摩爾公寓，月租定價為8000元至15000元。

即便如此，長租公寓仍面臨着收益低、回報期長的難題。有長租公寓業內人士向記者披露，在北京行業盈利水平平均在2%左右，不掙錢也是普遍現象。

看似“賠錢”的買賣，為何引得多家房企進入？業內認為，在存量房時代，樓市限購政策從嚴，長租公寓正在成為房企從“拿錢拍地賣房”向“出售與持有運營並舉”轉型的道路之一。

其實，各家也都準備繼續擴張。龍湖披露，其長租公寓業務年內佈局16個一線及領先二線城市，開業房間數將合計超過1.5萬間，到2020年達到20億元營收；北京萬科也向記者披露，北京的泊寓在2019年實現3萬間規模，年均拓展1萬間。

亟待政策破解發展瓶頸

萬科集團董事會主席、首席執行官鬱亮曾在2017年中期業績發佈會上預測：未來隨着政府出台相關政策扶持，長租公寓回報率低的情況應該會有改善。

這似乎也代表着行業對政府扶植租賃行業的政策期待。

從10月31日開始，北京租房新政《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》正式開始施行。這份文件“鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同”：當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關政策支持。

但對於長租公寓的運營企業來説，這個剛剛開始在租賃市場嶄露頭角的新生事物，還需要更多扶持。

就在幾天前，國內首單央企租賃住房REITs——中聯前海開源—保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃獲得上海證券交易所審議通過，標誌着住房租賃證券化實現破冰。這被認為有助於解決房企租賃住房投資回收週期過長的“後顧之憂”。

而在北京租房新政中，也專門提出來對租賃企業的金融支持，例如：研究制定鼓勵房地產投資信託基金（REITs）發展的優惠政策，協調與指導金融機構積極參與，支持住房租賃企業利用房地產投資信託基金融資。

北京萬科泊寓相關負責人表示，僅有金融支持還不夠，“希望未來能有機會參與租賃住房用地的建設。”