租房市場的“信用”之戰

信用管理作為租房市場的空白，在過去短短十幾天內被改寫，互聯網企業、房地產中介企業紛紛加入，且隨着“租售並舉”、“租購同權”一再被強調，業內判斷會有越來越多的企業加入信用租房這場新模式的搶羹。從目前加入的企業看，以行業不同分為兩類，那麼未來，是善於做支付系統的互聯網公司會更勝一籌，還是擁有房源的中介公司會更具優勢呢？在業內人士看來，不論是哪一類企業，基於大數據建立的信用體系門檻以及房源規模決定着信用租房模式的可適用性和可推廣度。

房源的獲取與規模

“房源”一直是住房租賃市場的核心，因此不論是互聯網企業還是房地產中介公司推廣信用租房，在業內人士看來，房源供給端的控制能力決定着信用租房模式的可持續性，而一位不願具名的行業觀察人士向北京商報記者表示，這一點也是互聯網公司和房地產行業公司推出信用租房時存在的差異之處。

“做支付系統的互聯網公司本身並不運營管理租賃房源，它們介入租房市場的方式以提供居間服務平台為主，或者説更像是一個‘代銷平台’；與之不同的是，傳統房產中介公司的業務範圍本來就包含房屋租賃，也意味着它們在推進信用租房時，所租的房源為自家機構持有運營的房屋。”上述人士介紹。

以目前已經介入信用租房的支付寶和自如為例，支付寶在北京、上海等8個城市率先推出信用租房模式，預計會有超過100萬間品牌機構的公寓正式入駐支付寶。值得一提的是，支付寶信用租房的房源全部是長租公寓品牌機構持有運營的房屋，包括welike、朗築公寓等。在未來一段時間內，支付寶還將接入約兩三百萬套公寓房源，但也都是機構持有的房源。

與之不同的是，自如是鏈家旗下的長租公寓品牌，目前在北京、上海、深圳、杭州、南京管理房源量超過40萬間，自如在推廣信用租房時，面向租房客户的是自身持有管理的房源。

此外，在信用租房所能推出的房源量上，二者也存在一定的差別。據知情人士透露，支付寶推出的信用租房免押金業務，雖然平台導入房源將會超過100萬間，但實際的免押金房源佔比並不高；自如的信用租房是自身管理的40萬間房屋，可選擇空間相對大一些。不過，無論是支付寶還是自如推出的信用租房，都是機構持有的房屋，相對整個租賃市場而言，租房者要想免押金租房，可選擇面依舊相對狹窄。

在亞豪機構市場總監郭毅看來，這種房源端的差別，也體現在兩種不同類別的公司在推廣信用租房的商業邏輯上，支付寶推廣信用租房可以獲取流量，通過嫁接資源和提供服務進行盈利，而自如這種本身持有運營租賃房屋的機構，推廣信用租房是為了培養忠誠用户，並吸引更多的租房客户來選擇自如品牌，是為了進一步做大規模。

信用的門檻與保障

事實上，無論是支付寶還是自如，這兩種類別的企業在推廣信用租房時，都是建立在對租房客户信用評級的基礎之上，即並非是所有租房者均可享受租房免押金的優惠，而是建立了一個信用的門檻。在此情況下，平台信用評級的適用性以及門檻標準就成為信用租房發展程度的一個關鍵點。

從適用性方面來看，支付寶等類似企業，擁有海量的C端用户，同時保持着較好的客户黏性，這就保證這類企業可以通過大數據分析並建立一套相對完整的信用體系，這套信用體系就作為用户在租房時的信用評級標準，如支付寶的芝麻信用分。

與之相似，自如等類似企業也是基於用户在平台上的行為記錄，通過大數據來對客户信用進行評級。不過，自如等房屋租賃機構的使用者相對狹窄，且只有與自如發生過租房交易的人才能擁有自如信用分，這就導致自如信用評級的適用性較窄。

“實際上，信用租房倚賴的信用體系更像是對客户行為大數據的分析和認定，舉例説，支付寶的芝麻信用基於阿里巴巴的電商交易數據和螞蟻金服的互聯網金融數據，對海量信息數據的綜合處理和評估，芝麻信用數據涵蓋了信用卡還款、網購、轉賬、理財、水電煤繳費、租房信息、住址搬遷歷史、社交關係等等。這些綜合的數據才構成了信用體系的建立。”上述行業人士進而介紹，無論是支付寶還是自如，這兩種類別的企業在推廣信用租房時，所採用的信用評級方式都不具備普遍性，對於那些不使用企業平台的人而言，信用租房仍有距離。

至於信用的門檻，各家設立的標準也不一樣。支付寶信用租房免押金的標準是芝麻信用分需高於650分，屬於中等水平；自如信用租房免押金的自如信用分標準是100分以上，根據自如的介紹，能達到這一要求的用户約30%。在業內人士看來，門檻設立標準的拿捏也決定着信用租房的可推廣度。“信用租房門檻過高的話，能享受這一優惠的客户就較少，反之門檻過低的話，信用租房中各方的權益又很難得到保障。同時，信用評級建立在一套固定的評判標準之上，如何去不斷完善信用評級的標準，是信用租房中各方權益得到保障的一個重要課題。”上述行業人士坦言。

新模式的拓展與改變

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，目前的信用租房體系主要是租房免押金，而押金問題一直是住房租賃市場長期存在的主要問題之一，以往一些“黑中介”往往拿押金做文章，租約到期後，以這樣那樣的理由扣除租房者繳納的押金。支付寶、自如等企業推進信用租房免押金，也是針對住房租賃市場的這一頑疾，解決租房市場存在的問題，利於行業向健康的方向發展。

那麼，信用租房已然到來的背景下，是否能覆蓋到整個租房市場的層面呢？

在郭毅看來，上述兩類企業在推進信用租房時，所租的房源均是機構持有管理的房屋，也就是説，目前租賃市場中只有長租公寓機構參與到信用租房體系中來。從目前情況來看，由企業依託自身平台去推廣的信用租房，很難覆蓋到整個租房市場層面，企業還是通過信用租房的方式去擴大自身業務規模。未來是否能夠由相應主管部門去推進信用租房向更全面的市場發展，目前尚未可知。

實際上，信用租房確實在悄然改變租房市場的一些痛點，但是信用租房又能否改變房屋租賃行業的格局呢？郭毅認為，長租公寓產品通過金融或者信用的方式去解決租金問題、提升服務，這個一直是在嘗試實踐的過程中。單一的信用租房並不能改變目前租賃市場的格局，不過，租房市場的服務會越來越好、越來越有保障，未來也會由量變到質變。

在中原地產首席分析師張大偉看來，穩定的租賃市場，必然是在供需結構平穩後才會出現。目前租賃市場主要的痛點在於供需機構不平衡，在不改變供需結構的情況下，信用租房很難對房屋租賃市場產生影響和改變。

北京商報記者 彭耀廣