資產證券化為租售並舉“輸血”

我國房地產已經走到了十字路口，依靠“拿地賣房”模式已難以支撐進一步增長，向“出售與持有運營並舉”轉型成為越來越多房地產公司的選擇。對於自持運營部分，房地產信託投資基金（REITs）提供了資金退出渠道

近日，保利地產發佈公告稱，國內首單房企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs，獲得上海證券交易所審議通過。市場廣泛關注的房地產信託投資基金（REITs）探索加速，房地產資產證券化在為開發商提供新鮮血液的同時，也豐富了資本市場長期投資產品。

地產金融化大幕開啓

經過十幾年狂飆突進之後，中國的房地產業走到了十字路口：城市化率接近60%，人均住宅面積突破30平方米。從全國範圍看，房地產供應過剩，依靠“拿地賣房”模式已難以支撐進一步增長，向“出售與持有運營並舉”轉型成為越來越多房地產公司的選擇。

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。黨的十九大為住房市場的發展指明瞭方向。國內首單房企租賃住房REITs此時應運而生，為資本市場服務住房租賃行業的發展積累有益經驗。一方面,租賃住房證券化有利於租賃住房企業加快資金回籠,解決租賃住房投資回收週期過長的憂慮；另一方面，也有利於加大租賃住房房源的供給,助力租賃住房市場快速發展。

通俗地講，不動產資產證券化就是以商業物業、住宅、工業廠房、基礎設施等不動產財產或不動產收益權作為基礎資產，以未來產生的運營現金流為投資人主要收益來源的金融產品。鑫創科技有限公司基金投資部執行總經理周劍接受《經濟日報》記者採訪時表示，不動產資產證券化在我國市場發展已有10年時間，但是過去開發商的房子不愁賣，自持資產很少。因此，產品不多，市場不大，市場參與主體缺乏積極性。

目前，政策要求開發商自持一定比例商品房。對開發商而言，長時間佔用資金會降低資金效率，其資金一個重要退出渠道就是資產證券化。不動產資產證券化中一個最主流產品，就是房地產信託投資基金（REITs）。可以説，房地產信託投資基金是地產金融化的必然結果。

我國城市化經過10餘年的高速發展，在住宅開發的同時，沉澱了大量優質的持有型物業，包括辦公樓、零售物業、公寓、倉庫、養老地產等，這些都是可以證券化的優良基礎資產。

“儲架發行”便利持續融資

國內首單央企租賃住房REITs——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃，對於加快租賃住房市場建設具有積極的示範效應。

據介紹，該租賃住房REITs由中國保利集團公司控股公司保利房地產（集團）股份有限公司聯合中聯前源不動產基金管理有限公司共同實施,儲架發行總額度為50億元。本單產品的成功落地，驗證了“以REITs打通租賃住房企業退出渠道、構建租賃住房完整商業模式閉環”的可行性。

這一項目在不動產資產證券化領域有何突破？中聯基金執行總經理範熙武告訴《經濟日報》記者，與市場上已發行的資產證券化項目相比，本項目的創新之處在於首次在REITs中引入“儲架發行”的機制。也就是説，在當前的資產證券化制度框架內創設出“可以長大”的REITs，間接實現了公募REITs的擴募功能，這對在國內設立房地產信託投資基金具有積極的探索意義。儲架發行機制的核心，在於一次核准，多次發行。儲架發行機制有助於簡化審核程序，降低監管機構的審批成本以及企業的發行成本，同時“儲架機制”為發行人提供了持續再融資的便利性。

公募REITs尚待臨門一腳

專家也指出，目前我國市場上的產品都是類REITs，還沒有真正的REITs。不過，我國豐富的不動產存量以及繁榮發展的類REITs市場為公募REITs市場孕育了良好的條件。據介紹，在“九五”至“十一五”的15年期間，我國主要基礎設施建設投資額總計約17.7萬億元，其大部分以實物資產形式沉澱。目前，國內類REITs的設計和探索，為公募REITs積累了交易結構與商業經驗，同時也為公募REITs培育了投資人，這都為迎接公募REITs的到來創造了良好條件。不過，其真正得到發展尚需解決兩大瓶頸。

一是投資者准入門檻。專家表示，此次保利發行的房企租賃住房REITs仍是類REITs的私募產品。根據監管規定，該類產品應當面向合格投資者發行，發行對象不得超過200人，單筆認購不少於100萬元人民幣，且僅能通過交易所大宗交易平台以協議方式轉讓、流通。這種安排難以有效對接公開資本市場資金，也不能從根本上解決和滿足發行人的長期資金需求。對於市場上廣泛討論的“公募基金+ABS”,範熙武表示，在現有的體系框架內通過“公募基金+ABS”的架構，既能解決上述問題，又能以最小的改革成本發揮公募REITs的產品優勢。

二是税收優惠問題。有關人士表示，現階段通過一事一議的方式，類REITs項目的税收問題得到了解決，但是從長遠來看，形成系統化、常態化的税收優惠體系很有必要。在發達國家成熟市場，REITs可以免繳公司所得税，個人投資者持有REITs期間的資本利得也可能享有一定的税收優惠政策，這是各地RETIs市場得以蓬勃發展的重要原因之一。當然，建立完整的優惠税收體制不可能一蹴而就，畢竟在擁有全球最發達的REITs市場的美國，從REITs的誕生到形成比較完整的税收優惠體系也探索了近30年。

有關專家表示，通過資產證券化為房地產企業提供創新融資渠道和投資退出路徑，對於建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度具有重要意義，也是未來的方向，以租金作為收益來源的REITs安全性高，能夠給社會資金提供比較好的投資渠道。從這兩點看，公募REITs產品的推出，已不再遙遠。