監管升級嚴查變相首付貸 資金入樓市手法隱蔽風險高

據報道，住建部近日會同人民銀行、銀監會聯合部署規範購房融資行為，明確嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資；嚴禁互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供“首付貸”等購房融資產品或服務；嚴禁房地產中介機構、互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供房地產場外配資；嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用於購房。

這是近期多箇中央和地方監管部門嚴查資金違規流入樓市的一個縮影。此前，多地銀監部門已經行動起來，嚴查消費貸款資金被挪用於支付購房首付款。《經濟參考報》記者在採訪中發現，在監管高壓之下，銀行資金違規入樓市的勢頭有所放緩，但仍有非持牌金融機構、中介公司、地產開發商的產品以更為隱蔽的形式在市場上出現。

變相“首付貸”形式更隱蔽

在房地產調控升級的大背景下，從今年年初開始，監管層對資金違規流入樓市進行了嚴控，尤其是近幾個月，銀行以及一些非持牌金融機構的短期資金變相流入樓市苗頭漸顯，監管力度也持續加碼。不過，《經濟參考報》記者在採訪中發現，面對不少購房者依舊迫切的購房資金需求，仍有少部分“首付貸”產品出現在市場上，只是其形式更為隱蔽。

記者最近一週以購房者身份諮詢了多家房產中介機構，在表示首付資金“差一點”時，多數中介機構直言目前無法幫忙解決資金問題，並表示公司明確規定不得協助客户辦理信用貸、消費貸等。

不過，仍有少部分中介工作人員表示“可以幫忙”。“一般100萬元以內的貸款都比較容易解決。沒房的話可以在幾家合作銀行辦理額度30萬元左右的消費貸款，還款週期最長5年。”一位中介工作人員直言，“目前銀行對這種貸款查得比較嚴，現在審批下來也不太容易，但是我們還是能幫着想一些辦法。”

整體而言，在監管高壓之下，購房者想利用銀行相對便宜的資金來湊足首付款的難度越來越大，這種情況下，一些貸款公司、融資擔保公司的資金流入樓市的通道依然是“敞開”的。某融資擔保公司工作人員向《經濟參考報》記者表示，該公司與一些銀行有合作協議，每年配合銀行向外放款，但貸款會進入徵信系統。他介紹，通過該平台借貸年利率達5.4%，單家銀行個人最多能貸70萬元，多貸幾家最多可以貸到200萬元，200萬元以下不需要抵押物。“貸款用途説明是消費或裝修什麼的，就能夠辦下來。”他説。

與此同時，一些中介機構仍可以提供所謂墊資服務，只是成本相對較高。“具體操作就是先把房本抵押給我們公司，我們提供墊資，然後在房屋過户後去銀行辦理抵押貸款，再還墊資款就可以。一般這種墊款期限在半年以內，利率差不多是年化7%。”一位中介機構工作人員説。

“我們也能協助您通過擔保公司辦理大額信用卡貸款套現，但是需要收取中介費。”上述中介機構工作人員稱，“現在查得比較嚴，自己辦理的話基本上不可能成功，但我們可以幫忙做材料。”據瞭解，這種貸款年限較長，能達到30年，貸款金額為50萬元至70萬元。

另外，據記者多方採訪獲悉，房地產開發商墊資首付的情形目前也仍然存在。在一些位置比較偏遠的北京郊區樓盤，購房者需要支付的樓盤首付款僅需10%，其餘首付部分均由開發商先墊資。“80平左右兩居首付不到40萬元，可以先交一半，另外一半開發商給墊上，然後明年年底之前還清就行，沒利息沒手續費，相當於首付是兩年分期。”有中介機構工作人員表示，這種樓盤一般買的人少，所以這樣操作的人也不多。

高利率資金場外違約風險更大

今年以來，房地產調控政策更趨嚴格，銀行業不斷壓縮個人住房按揭貸款規模。多家A股上市銀行半年報數據顯示，其上半年住房按揭貸款增速回落，新增房貸佔個人貸款的比重也較去年末有所下降。央行數據也顯示，截至今年9月末，以個人住房按揭貸款為主要組成部分的住户部門中長期貸款同比增長26.2%，同比增速較上季末低4.6個百分點。

值得注意的是，在住户部門中長期貸款增速回落的同時，住户部門短期貸款的增速卻明顯上揚。根據央行的數據，今年9月末，住户部門短期貸款同比增速達38.11%，增速較年初時上升17.85個百分點；前三季度住户部門短期貸款新增14926億元，較去年同期多9428億元，達到去年同期增加規模的將近3倍，並達到去年全年增量的1.5倍。海通證券宏觀首席分析師姜超稱，去年下半年以來銀行房貸額度逐漸受限，部分居民購房貸款或借道短期消費貸款完成，導致居民短貸高增長。

中國銀行國際金融研究所研究員熊啓躍表示，從發達國家經驗看，個人貸款是利率市場化條件下商業銀行獲得穩定息差水平的重要資產類型。與國際領先銀行相比，我國銀行業個人貸款佔比和個人貸款定價仍有一定的上浮空間，發展個人貸款應成為未來銀行業轉型升級的重要方向。“但是當前，國內個人貸款規模增速過快，銀行存在集中配置個人貸款的羊羣行為。大量資金湧入個貸市場，不排除存在改變貸款用途的違規行為，這顯然不利於個貸市場整體的健康發展。”他説。

實際上，除了可被統計的銀行體系的資金，還有大量互聯網金融機構、民間貸款機構以及擔保公司的資金也在流入樓市，變相助推居民加槓桿購房，而這裏面的風險更不可被忽視。中國社科院國家金融與發展實驗室、國家資產負債表研究中心發佈的中國去槓桿進程報告指出，由於消費貸款與按揭貸款的性質有所不同，其利率與風險也相應大於按揭貸款，目前不少消費信貸是通過向用户提供現金貸款的形式投放的，特別是互聯網金融平台提供的無擔保、無抵押的信用貸款，放大了未來可能的違約概率。由此所帶來的潛在風險應引起監管當局的足夠重視。

“一些非持牌機構的借貸利率較高，在這種情況下，如果個人加槓桿較快的話，一旦市場發生波動，其形成壞賬的風險也更高。而且這種場外的資金更為隱蔽，一般也不納入正式的徵信記錄，場外資金一旦違約，必將波及銀行體系內的資金，容易釀成更大風險。”一位業內人士對《經濟參考報》記者表示。

監管升級“多方位、多輪次”

居民變相加槓桿的風險受到了監管部門的密切關注，在部分違規行為屢禁不止的背景下，監管力度正在不斷升級。

住建部、人民銀行、銀監會近日聯合部署規範購房融資行為，加強房地產領域反洗錢工作。包括嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資；嚴禁互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供“首付貸”等購房融資產品或服務；嚴禁房地產中介機構、互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供房地產場外配資；嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用於購房。

三部委還要求各地對違規企業、機構加大查處力度。並將違規房企、中介列入嚴重違法失信企業名單；對違規的互聯網金融從業機構要列入互聯網金融風險專項整治重點對象；將互聯網金融從業機構、小額貸款公司等機構違規提供融資行為依法錄入徵信系統。

此前，銀監會審慎規制局局長肖遠企表示，將嚴查挪用消費貸款資金，嚴厲打擊“首付貸”，吸取美國次貸危機的教訓，防止居民槓桿率過快上升，防範房地產泡沫風險。

“銀監會目前已派出機構開展風險排查，並加強規範管理和問責，嚴查個人消費貸款違規進入房地產市場。”銀監會相關人士介紹。北京、深圳等地銀監局10月份已下發通知，要求對消費貸款資金流向等進行排查，現階段銀行正在組織轄內支行根據要求進行排查。

事實上，自2016年初到現在，我國已開展了多輪對房產中介、網貸機構、銀行等涉貸機構的嚴查行動，堅決打擊違規、投機行為。去年8月，住建部、銀監會等七部委聯合下發《關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，要求房地產中介不得提供或與其他機構合作提供“首付貸”等違法違規的金融產品和服務。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，這意味着，房地產調控正在深入，一方面，通過限購、限售等行政手段加強監管，建立租售並舉長效機制，降低投機獲利空間，另一方面，金融層面重在降槓桿，把控投資資金源頭，促使房地產迴歸居住屬性，降低泡沫風險。

中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼也表示，監管層將對投機性購房的金融需求持續密切關注和嚴控。銀行需要持續打擊投資性需求，切斷這方面的金融供給。

姜超也表示，未來房地產銷售將繼續降温，且監管機構嚴查居民短貸流向房地產，再加上銀行房貸額度受限，預計居民貸款增速將趨於回落。