“限售”體現樓市調控政策之精準

十九大報告再次重申，“房子是用來住的、不是用來炒的”。去年以來，圍繞“房住不炒”的定位，中央出台了一系列舉措，其中，最新的一個動向是“限售”。

今年國慶前夕，樓市調控再度升級，8個省會城市密集出台調控措施，“限售”成為關鍵詞。比如，石家莊要求新購住房5年內不得上市交易；重慶主城區新購住房須取得不動產權證滿兩年後才能上市交易；貴陽規定在當地購買新建商品住房3年內不得轉讓等。與以往更常聽到的“限購”相比，“限售”有何新意？筆者認為，它恰恰體現出了調控之精準。

樓市調控中的“精準”，就是既要遏制不合理購房需求，又要避免誤傷合理購房需求，這一直是個難題。多年來，調控往往是在這兩個目標之間求平衡，有時甚至出現搖擺——房價快速上漲時，會出現一次次的“史上最嚴”調控，遏制了房價，但也給剛需帶來一定困擾，如有一些先賣後買的改善型需求，常遭遇賣房之後卻沒有買房資格的尷尬；而當房價低迷時，調控又會有所放鬆，一些投資投機需求趁虛而入，引發房價新一輪上漲。

黨的十八大以來，房地產調控政策不斷趨於成熟，出現了一些微妙變化，其中一個重要體現就是強調精準調控，具體表現在三個方面。

其一，在調控理念上，明確“房子是用來住的、不是用來炒的”。這一論斷旗幟鮮明，通俗易懂，沒有任何模糊空間。在這種理念的指引下，調控政策多了堅定和底氣，少了顧慮和彷徨，採取一系列措施，對炒房者“亮劍”。

其二，在調控範圍上，改變全國“一刀切”，避免千城一策，強調因地制宜，強化地方政府責任。近幾年，中央層面已較少出台統一的調控政策，而是由各城市結合實際出台本地政策。不過，在前些年，因地制宜往往成為一些地方政府悄悄放鬆調控的藉口，如何既能因地制宜又能保證有足夠的執行力？如今更強化“集中指導下的民主”。近兩年，雖然各地分別出台政策，但往往是在同一時間節點(如國慶前夕)多地同步推出，內容也較為相似，這恐怕不是巧合，而是有着更高層面的“窗口指導”。

其三，在調控措施上，更精準地遏制“炒”，同時更精準地保護“住”。自從中央經濟工作會議明確“房子是用來住的、不是用來炒的”以來，這一論斷已成為社會各界共識。然而，現實中，炒房者和剛需相混雜，政策執行者無法對每個家庭的需求進行甄別。“限售”政策則較好地破解了這個難題，抓住了遏制炒房的本源，同時也可防止誤傷剛需。

對於炒家來説，買房本身不是目的，低買高賣、炒作獲利才是最終訴求。炒房要想獲利，必然要經歷買和賣兩個環節，切斷其中任何一個環節(限購或限售)，都可達到遏制炒房的目的。也就是説，遏制炒房，不一定必須禁止“買”，只要讓他不能轉讓而獲利即可。與限購相比，“限售”只限制“賣”，對於“住”的需求沒有任何影響。那些聲稱用於自住的多套房購買者，不管是真自住還是假自住，面對“限售”，再沒有理由質疑調控的合理性。

除了能夠遏制炒房，“限售”還有利於房屋租賃市場的發展。發展房屋租賃市場是樓市平穩健康發展的重要條件，近來，一些地方也進行了租售同權的探索。不過，這些的前提是要有足夠多的人願意把房子出租。在限購之下，買房尚需資格，富餘的、能用於出租的房子就會很有限，而如果放開“買”的一端，收住“賣”的一端，一方面，繼續遏制炒房；另一方面，買了多餘的房子不能賣，也只能出租，從而使得“限售”政策達到“一石二鳥”的效果。

“限售”不應是權宜之計，而應納入房地產調控長效機制。其實，長期以來，在保障房的相關政策中就有類似“限售”的機制，如經濟適用房5年內禁止出售等。最近，雄安新區公佈建設3條原則，強調絕對不搞土地財政，將在房地產方面進行創新，實行租售並舉。相關負責人在解讀時提到，來新區工作的人都可租房居住，工作時間長、貢獻大的市民可以把房子買下來，但在一定期限內不能賣。顯然，這也是“限售”的思路，某種意義上代表了趨勢和方向。