華僑城退出 新著東方何去何從

拿地兩年，遲遲未能入市的新著東方項目再次遭遇變動。上週，持股51%的華僑城宣佈出讓股權，這已是華僑城的第二次撤退，這次華僑城將徹底退出。雖然公司方面並沒有對外説明，但是在行業人士看來，華僑城對於資金的配置、戰略的轉移等決定了其不得不退出。在華僑城退出之後，這個總價80多億元的項目將由誰來接盤？接盤者又將如何操盤？在周邊同時間段土地出讓的項目如今已紛紛入市，留給新著東方的時間和空間已經很緊迫。

華僑城“止損”

在以出讓近半股權的方式迎來合作伙伴泰禾數月後，華僑城決定將豐台新著東方項目徹底出售。據北京產權交易所10月31日更新的預披露信息顯示，北京僑禧投資有限公司將出售51%的股權，由於尚處於預披露階段，標的價格還未確定。而北京僑禧投資有限公司是華僑城持股51%的公司，也是當初新著東方項目的拿地公司。

對於華僑城而言，當初獨自扛下豐台高價地，如今又選擇無奈出手，付出代價不菲，但從賬面上來看，本次出讓似乎並未虧本。8月1日，華僑城正式與泰禾簽署《產權交易合同》，據此，華僑城以掛牌價7.34億元向泰禾集團轉讓持有的北京僑禧49%股權，泰禾集團同時需向北京僑禧提供股東借款，專項用於北京僑禧償還公司的部分股東借款本金44.49億元及相應利息。因此，泰禾拿下北京僑禧投資有限公司49%股權的總代價為51.83億元。

根據8月1日泰禾公告中披露信息推算，華僑城出售新著東方100%股權所獲總代價約為105.78億元。從僑禧項目經營數據來看，到今年三季度末，僑禧項目公司總資產94.5億元，負債97億元，所有者權益-2.7億元。

業內人士表示，雖然急於出手，但企業又要“止損”，接盤者付出整體成本必然高於當初拿地。但對於華僑城而言更是一筆賠本生意。大量資金沉澱帶來的資金財務成本、時間成本，以及項目開發、營銷等各環節均有投入。易居研究院中心總監嚴躍進也認為，華僑城出讓北京豐台地王可能也是出於公司整體戰略需要。不排除該公司目前需要快速回籠現金的目的，畢竟限價政策令項目無法按照當初的預定時間入市，必然令公司資金承壓，不排除是一種救急的做法。另有分析人士稱，目前華僑城已鎖定文化、旅遊、城鎮化等產業為核心的戰略定位，調整公司佈局策略，減少純住宅項目開發。目前，該公司在京津冀地區有多個幾十平方公里的大型綜合項目正與當地政府簽定協議，出售新著東方項目的資金將有助於這些項目的快速推進。

接盤者泰禾？

“下一個問題是誰會是最後的接盤者”，一位樓市觀察人士分析，目前來看，泰禾的態度比較關鍵。作為項目49%股權的持有方，泰禾在項目剩餘股權出讓上有優先發言權。按照《公司法》相關規定，股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。經股東同意轉讓的股權，在同等條件下，其他股東有優先購買權。這也意味着，華僑城出讓企業股權，泰禾具有優先受讓權。如果泰禾願意接手，華僑城僑禧項目剩下的51%股權則很難旁落。

上述人士進而介紹，雖然選擇了公開掛牌出讓股權的形式，但作為國有上市企業，這是必須的程序，按照常規，企業出讓旗下公司項目及股權，都會先在私下尋找買家。

對於徹底出讓項目剩餘股權的做法以及是否有買家上門等話題，華僑城在面對北京商報記者採訪要求時三緘其口，而泰禾方面對該話題也是避而不談。

實際上，有熟悉兩家公司的人士向北京商報記者透露，泰禾、華僑城雙方的溝通和洽談一直在持續。畢竟泰禾不可能不對整體拿下新著東方感興趣，一是項目先天資源稟賦不錯，而且泰禾善於操盤高端項目，隨着北京高端限價紅線的逐漸放開，項目後續前景依舊樂觀。

同時，作為尋求快速擴展的泰禾，該項目未來將給北京區域帶來超百億元的貨值也不能不説是個誘惑。更重要的是，目前已經持有49%股權的泰禾無論如何也不可能眼看着剩下超過一半的股權旁落他人，從而令自身陷入被動的投資人角色。

更有市場人士猜測稱，甚至很有可能雙方在第一次的49%股權交易時就已經談定了“整體交易”的路徑。因為與整體項目交易相比，企業以投資入股的方式購買公司股權短期內暫時不用繳納鉅額土地增值税以及其他的全部費用。通過前後兩次交易，泰禾收購全部項目的付款週期也得以延長，給企業帶來資金騰挪的時間。

新著東方如何定位

企業戰略佈局不同，對於個體項目的價值判斷也有所不同。在行業人士看來，新著東方對於華僑城而言或許並不是重點，而對於泰禾來説，或許就是難得的資源。不過，項目本身也存在入市時間和空間將如何把握的問題。

首先從空間上來説，該地塊周邊的激烈競爭格局也讓人們對項目的未來捏一把汗。據不完全統計，在同一時期內，北京豐台區域接連出讓多塊高價土地。包括華潤首開平安聯合體以86.25億元拿下白盆窯高價地塊；葛洲壩以49.5億元取得豐台樊家村地塊；中鐵建方興聯合體以50.25億元取得南苑鄉石榴莊村高價地塊；中糧首創天恆聯合體以85.95億元取得南苑鄉槐房村地塊。

如今，該地塊周邊的項目都已經相繼入市，這也給後續開發帶來了不小的壓力。而原本定位為高層及疊拼的豪宅產品，又公開案名為新著東方的項目卻遭遇了北京樓市長期的限價紅線，一度在精裝和毛坯之間徘徊，甚至遲遲無法入市。上述樓市觀察人士分析，周邊競品林立，將原本已經稀缺的客羣消耗不少。

據瞭解，新著東方此前公佈的户型為117-175平方米的高層及200平方米左右的疊拼產品，户型為3居以上，蓄客階段時銷售人員也給出8萬-9萬元/平方米的報價。業內人士表示，未來交易後，新東家對項目的户型尺度和產品類型配比上應該會有所調整。目前附近的兄弟地塊中糧天恆·天悦壹號主推户型為126-138平方米全景洋房，總價約1000萬元/套起。預計未來項目也會覆蓋此類產品，從而通過低總價來保持一定銷售速度，保證項目資金安全。但為維持項目地王的品質，大尺度户型和低密度產品必不可少。

該人士也坦言，當前同類區域內樓盤的產品差異化確實不太大，品質也很難拉開。土地成本和前期持有成本高於其他競品的新著東方未來突圍除了打差異化概念外，如何增加產品附加價值也至關重要。

北京商報記者 董家聲