物業公司高估值的“三重門”

在概念的熱度逐漸褪去後，資本市場的關注點將回歸到物業公司自身盈利能力上。北京商報記者對已上市的彩生活、綠城服務、中海物業以及排隊上市的碧桂園物業幾家公司進行橫向對比發現，目前由地產公司分拆出來的物業公司，對於母公司的依賴度依然較大，且傳統物業管理仍佔收入大頭，這兩點也制約着物業公司未來的擴張速度。

收入來源依靠母公司

由於房企的物業公司從地產主業中剝離出來的，因此在很長一段時間內，這些物業公司的主要客户依舊是自己的母公司。以碧桂園物業為例，招股書中顯示，截至2016年3月31日，碧桂園物業的收費管理面積為7693.95萬平方米，其中由碧桂園集團開發的物業收費管理面積為7472.91萬平方米，佔總收費管理面積的97.13%。

中海物業此前披露的數據也顯示，中海物業營收94%來自傳統的物業管理服務，而其中81.5%的服務來自包乾制。而其90%業務均來自控股股東或同系聯營公司。分拆上市後，除了集團物業管理，還將有大量的合作機會。

在行業人士看來，與單純的物業管理服務相比較，母公司給予的服務面積是這些開發商物業公司的天然優勢，然而着眼於長遠，如何擺脱母公司的依賴，更好地實現品牌的輸出決定着物業公司們未來。

不過，也有公司在擺脱母公司依賴上表現突出。以綠城服務為例，截至2016年末，該公司物業服務及諮詢服務收入中有1.7億元來自綠城中國和綠城控股的附屬公司及聯營公司，佔總收入的4.57%，這一比重也比2015年底的7.67%下降了3.1%。

傳統物業服務仍是主力

另值得一提的是，雖然物業公司都在加強增值服務業務，以換取更高的利潤，但是這方面的拓展效果依然不夠顯著。以中海物業為例，該公司2017年中期報告顯示，上半年物業管理服務收益佔到總收益的92.3%，這一比例比去年整年的91.5%仍有所上漲。而相對的是，增值服務的收益僅為7.7%，雖然整體收益佔比較去年整年下滑，但是也不乏亮點，例如盈利方面，其他增值服務如公共空間租賃協助表現理想，彌補了收益下降的影響。

碧桂園物業的表現亦如此，數據顯示，2013-2015年，碧桂園物業的物業管理服務收入佔營業收入的比例分別為95.2%、90.3%、85.71%，剩餘才是增值服務。

在行業人士看來，相比於傳統的物業管理服務，增值服務才是體現物業公司價值的核心。碧桂園物業總經理李長江此前對外表示：“單純依靠物業管理費是無法盈利的，這是行業的一個基本認識。所以增值服務顯得格外重要。決定上市後，碧桂園物業的市場化進程可以更好，充足資金能夠帶動碧桂園物業的增值服務，並且反哺物業運營。”

這一點，從毛利率上就可窺探。以中海物業為例，上半年中海物業傳統物業管理服務板塊的毛利率為28%，而增值服務業務的毛利率則是55.8%，是前者的一倍。

同策研究機構總監張宏偉介紹，物業公司的增值服務可想象的空間很大。從生活商圈的打造到房屋買賣、社區養老等資產收入都是可以大做文章的。“對於開發商來講，當前大規模佈局物業管理項目打造萬億大平台是為了獲得更多的客户服務接口（社區業主），為了更好地把握好C端消費者需求的接口，從而可以在此基礎上為這些客户提供增值服務，最終獲得增值服務收益。”張宏偉如是説。

擴張的煩惱

不論是傳統的物業服務管理還是需要進一步探索的增值服務，對於物業公司而言，服務面積是基礎，只有新增面積，才能保障收入。因此，擴張也成為眾多物業公司上市的目標之一。據瞭解，物業公司的擴張通常有兩種模式，一是依靠母公司自持物業以及收購物業公司；二是對外輸出品牌，或者平台、管理經驗和模式的輸出，從而換來更多的業務。不過，不論是哪一種擴張，對於物業公司而言都存在一定的難度。

以第一類模式為例，彩生活是典型代表，就在今年的中期業績説明會上，彩生活董事會主席潘軍表示彩生活交的學費肯定會比較多。不過以後不會再舉債進行大量併購。據他透露，過去三年彩生活花在兼併上的資金達到13億元。2016年下半年開始放緩步伐，是因為發現和原來的輕資產運營戰略不太符合，再加上物管行業的競爭加劇，使得收購費用不斷上升。潘軍在現場表示，未來彩生活主要會以小股操盤的方式擴張，即使涉及到兼併也會用發基金或社會資本進行。彩生活的負債合計近幾年有逐年上升的趨勢，已由2014年底的5.1億元上升到了2016年的24.9億元，而2016年彩生活的資產合計也只有40.2億元。

另如上文所説，第二類模式的擴張對於物業公司而言，更加考驗品牌力和運營能力。對於多數開發商而言，物業品牌的輸出才剛剛開始，且一旦走到品牌輸出這一步，就更加需要對現有物業運營模式進行變革。

以龍湖為例，去年該公司簽下了首個品牌輸出合作。值得一提的是，龍湖董事會主席吳亞軍曾在股東大會上表示，按照物業公司目前的模式，人工成本佔到了75%，並且每年的人工都在上漲，但物業費的收入卻具有非常大的剛性，很多項目七八年物業費都漲不了一成。她進而解釋稱，龍湖的物業之所以能盈利，是因為它的費率高，如果費率低了，物業也肯定賺不了錢。因此龍湖對自身的物業進行了變革，即提出了科技物業解決方案，從而走向品牌輸出。

“品牌輸出的基礎是要有競爭力，這又回到了增值服務的原點，誰的增值服務做得更好，誰的話語權就會越大。”有不願具名的物業公司人士坦言。

北京商報記者 阿茹汗/文 張彬/製表