環京樓市是首付貸重災區 監管層再度收緊資金口袋

接近年底，儘管各商業銀行已大幅收緊房貸額度，但“銀根”仍然是政府機構的重點監測內容。日前，住建部會同人民銀行、銀監會聯合部署規範購房融資行為，加強房地產領域反洗錢工作，再次明令禁止將個人消費貸騰挪用於購房。消費貸全面收緊，但實際上，部分銀行仍以小微企業、普惠金融的名義，通過賬户隔離的方式，發放實際用途為購房的貸款；小貸公司、消費金融公司亦有部分貸款繞道進入房地產市場。尤其是重壓下的環京樓市，不少項目為了刺激銷售，開始引導購房人通過“借”首付款的方式，繞開監管。

首付加槓桿成為查處重點

在去槓桿的大背景下，通過銀行的各種消費貸款或小額貸款來湊齊首付的行為成了整治的重點。早在2016年，“首付貸”就因爭議而被叫停，今年8月，七部委又明確認定“首付貸”為違法違規金融產品。近日，住房城鄉建設部會同人民銀行、銀監會三部委，聯合部署規範購房融資行為，要求嚴禁房地產開發企業、房地產中介違規提供購房首付融資，並要求銀行業金融機構加大對首付資金來源審核力度。

不難發現，如此三令五申地對購房融資行為進行規範，首當其衝的就是嚴查“首付貸”。規範提出，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資；嚴禁互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供“首付貸”等購房融資產品或服務；嚴禁房地產中介機構、互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供房地產場外配資。

同時，針對以其他貸款名義借錢用於購房的方式，規範也強調，嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用於購房。銀行業金融機構要加大對首付資金來源和借款人收入證明真實性的審核力度，嚴格對個人住房貸款和個人綜合消費貸款實行分類管理，嚴禁消費貸、經營性貸款和信用卡透支等資金挪用於購房。

環京樓市是“首付貸”重災區

事實上，北京對於首付的審查力度早已加緊，房產中介也被明令禁止提供“首付貸”的金融產品。相比之下，環京樓市中的不少項目，則為了擺脱成交低迷，公開宣傳起“首付10%，開發商墊資”等促銷方式。

涿州的幾個在售項目就不斷加大首付分期力度，吸引購房人。近日，涿州桃源新都孔雀城開盤，主推80-120平方米的户型，由於70年產權的住宅是不限購的，外地人也可以買一套加上首付極低，吸引了不少投資客。

桃源新都孔雀城一位售樓人員向北京青年報記者表示，目前購房者只需支付首付的一部分，最低10%，其餘由開發商墊付另外的首付餘款。據銷售人員介紹，首付可以選擇分多期支付，最多可以分五期，買最小的兩居大概80平方米(的房子)，首付15萬就可以，剩餘的首付可以2018年年底還清，無利息無手續費。

除了首付墊資，一些環京項目為了避開限購，開始引導購房人採用消費貸款的方式購房。廊坊某項目銷售人員就對前來看房的北青報記者表示，“限購問題您不用擔心，可以先和開發商簽約，3年以後再正式籤購房合同。”這樣可以先提前鎖定房源，然後補社保，符合社保條件以後再正式籤買賣合同。

當然這樣的購房方式無法獲得貸款，為此，該銷售人員透露，可以通過中介公司，辦理各類貸款。比如可以進行現有房產的抵押，貸款後用於購新房。也可以通過個體工商户創業等理由去獲取經營貸款，甚至可以協助購房人獲得銀行的小額貸、信用貸等無抵押貸款。業內人士表示，儘管消費貸獲得的金額有限，但環京樓市整體總價較低，使得消費貸用於樓市加槓桿的方式依舊存在。

北青報記者還了解到，其實不僅僅是銀行，部分小貸公司、消費金融公司，甚至房產中介也會成為房產類消費貸的資金供應者。

這種墊首付的促銷方式，讓缺乏資質的人貸款買房，變相突破住房信貸政策，被法律人士認為是打了政策的擦邊球，開發商促成銷售，拿購房者的訂單套現商業銀行的按揭貸款，作為期房開發的資金，風險極大。

如果開發商的資金鍊出現問題，這時購房人和開發商簽訂的合約是很難獲得保護的，比如買好的房子，這個企業的資金鍊卻斷了，樓盤還沒建好就已經爛尾了，風險就會轉嫁給購房人。

監管層再度收緊資金口袋

正是類似的墊資首付的現象，極容易導致樓市的混亂，引發了監管部門的注意，此次監管部門除了嚴禁首付款融資以外，還要求銀行業金融機構要加大對首付資金來源和借款人收入證明真實性的審核力度，不僅是個人綜合消費貸款，經營性貸款和信用卡透支都屬於用途監控範圍。

據瞭解，在嚴厲的監管下，曾經利用信用卡透支買房、付首付的方式，已經越來越難。不少銀行都嚴格監控大額、長期限的消費貸款資金流向，關閉信用卡對房地產開發企業的POS機刷卡端口，堅決遏制個人綜合消費貸款、信用卡透支用於支付首付以及住房消費。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也建議，之所以首付會出現五花八門的貸款，説明這個行業監管仍有所缺失，所以後續在監管上需要強化。儘量避免“借”首付買房的現象。文/本報記者 李桁