後地產時代 房企物業賽跑上市

隨着南都物業中止A股IPO申請，只剩下碧桂園物業在衝刺“A股第一家物業公司”，但是碧桂園物業能否成功登陸還是未知數。實際上，自從彩生活於2014年6月30日上市之後，分拆物業謀獨立上市已經成為大型開發商的標配。在行業人士看來，對於物業板塊獨立上市，開發商形成共識，即可以成為輕資產運營轉型方向、獲得增值服務收益和更高利潤率的手段。不過，除了賽跑上市外，開發商們需要想明白另幾件事兒，如何才能獲得資本市場更高估值、如何在激烈競爭中脱穎而出，又將如何更好地釋放物業板塊的融資價值。

為了更高的估值

隨着南都物業的IPO中止，A股物業第一股之爭的天枰似乎傾向了碧桂園物業，但上市時間仍然是個未知數。據中國指數研究院報告顯示，截至2017年8月31日，內地已有5家物業企業登陸香港主板，52家掛牌新三板，還有至少3家計劃衝刺A股，5家準備登陸香港主板，10餘家在排隊等待新三板審查。

對於掛牌新三板物業公司數量激增的現象，易居中國地產研究院研究總監嚴躍進表示，新三板准入條件相對寬鬆，無具體營運指標限制，且物業公司大多本身規模不大，但被認為是富有創意與活力的行業，容易在新三板上脱穎而出。

自南都物業和碧桂園物業先後申報主板開始，物業公司在A股市場又能否獲得認可，關注度陡增。這背後是物業公司概念熱度逐漸褪去的現實。以率先在港交所上市的彩生活為例，2014年6月30日上市當天，彩生活的股價為4.31港元/股，在上市近一年時飆升至11.46港元/股，而如今又迴歸到了4.5港元/股左右的水平。彩生活上市3天后，市值達到55.6億港元，超過了母公司花樣年的52.4億港元，這也讓市場為之一振。不過，如今彩生活總市值為47.8億港元，已低於花樣年63.96億港元的總市值。

對此，第一太平戴維斯副董事長張子濤表示，當前香港資本市場中的物業管理公司比A股多，相對來説概念已經沒有那麼新。當投資者對概念失去興趣後，就會保持比較理性的態度。

實際上，如同萬達商業、富力、恒大等公司謀求迴歸A股一樣，在港股市場難獲得高市盈率和融資率時，企業自然將目標轉向A股市場，張子濤進而表示，雖然A股市場上尚未有物業公司成功登陸的案例，但是估值會比港交所高很多，這也誘惑着諸多龍頭房企在分拆物業板塊上市時選擇迎難而上。

提前掌握話語權

有統計數據顯示，到2020年，國內住宅物業面積將達到300億平方米，社區服務消費將超萬億元。不過，截至2016年末，全國物業管理面積為185.1億平方米，這也為物業服務公司的未來發展帶來了空間。

值得一提的是，萬科、保利、碧桂園等大型房企加入物業服務市場，一方面加劇了行業競爭，另一方面也促進了市場規模的爆發式增長。而當這些房地產企業紛紛從自己的“小區”走出來，在物業服務的市場上進行“肉搏”時，誰才能勝出成為企業更需要研究的問題。

“從品牌看，對於大型開發商來説，誰的都不差，互相之間差距不大，這時就要考慮如何做差異化的競爭了。”一位不願具名的物業公司高管對北京商報記者如是稱。

以萬科為例，該公司此前透露的一組數字顯示，在樓齡超過十年的15萬套房產中，萬科物業服務的社區二手房價格，90%以上高於周邊房源。在萬科看來，這是源於萬科物業的品牌優勢，因此萬科認為，物業板塊市場化的路上，萬科的辦法是，繞開存在直接競爭關係的在售樓盤，多接收現有已銷售完畢的成熟社區。這是萬科的差異化思路。

而對於另一部分物業企業來説，上市是樹立品牌，從而爭取市場話語權的手段之一。碧桂園物業公司總經理李長江曾對外透露，截至2017年7月，碧桂園物業的簽約管理面積已超2.1億平方米，未來三年內，計劃將服務面積擴大到5億平方米，五年內，爭取能達到10億平方米。而上市便是碧桂園物業發展路上的重要一環。

上述不願具名的物業公司高管進而表示：“受互聯網+風潮和供給側改革的影響,物業行業正進入一個激烈變革震盪的時代。物業費水平提升，但物業成本也在提升，但是反觀物業管理現狀，多數物業公司魚龍混雜，競爭激烈，實際上是處於行業洗牌期，未來行業集中度將越來越高。”因此，在他看來，誰先進入、誰進入得更深入，未來就會掌握更多的話語權。

上市外的融資手段

上市，對於物業公司而言一方面意味着品牌的樹立和知曉度的提升，另一方面則是獲取融資渠道的手段。據介紹，物業公司屬於輕資產勞動密集型企業，資產規模小、盈利水平低而且缺乏可供抵押的資產，實際上較難獲得傳統的銀行融資。因此，上市成為開發商們普遍選擇的融資渠道。

不過，物業合同通常期限較長、現金流穩定，這也為物業的資產化提供了可能。富力地產董事長李思廉曾介紹，僅富力地產物業管理費的吞吐量就達到了10億元，這也給物業管理業務的證券化提供了可能，很多公司都在嘗試以多種手段釋放物業的融資價值。

據悉，2015年7月，世茂地產推出首單物業費資產證券化(物業費ABS)。據悉，該產品由博時資本管理，基礎資產就是世茂集團的物業費收入。此後，很多開發商開始試水，例如，雅居樂於2016年抵押了旗下若干物業未來五年的應收款項權力，發佈了雅居樂物業服務債權資產支持專項計劃，扣除發行成本及雅居樂附屬公司所購買的次級債券後，專項計劃所得款項淨額約9.74億元。據瞭解，此類融資手段的特點是發行期限長，一般發行期限在5-10年，高於物業公司傳統融資期限；此外，融資金額高尤其是高於物業公司自身的資產規模。

另有業內人士提醒稱，房地產物業板塊正在扎堆排隊上市，港股估值偏低、A股排隊時間長，因此通過多種證券化的手段來為物業板塊融資也是開發商們可以探究的方向，有了資金，下一步的規模擴張、增值服務的開發才能提速。北京商報記者 朱盈潔