銀行介入長租公寓多方共贏待考

楊依依 鄒晨輝

在萬科、龍湖、世聯、鏈家等房企及地產中介公司大步邁進長租公寓領域時，一個新的介入者出現了。11月3日，建設銀行深圳分行與包括萬科、華潤、碧桂園等在內的11家房地產企業，以及比亞迪、方大集團、研祥智能、兆馳等11家企事業單位簽署住房租賃戰略合作，推出5000餘套包括“CCB建融家園”在內的長租房源，併發布個人住房租賃貸款產品。

此次合作的方式，簡單來説就是房企出房源，建行向租户發放名為“按居貸”的租房貸款，貸款一次性打給房企，租户再按息每月向銀行還款。租户包括比亞迪等科技企業和個人租户，提供給科技企業的房源被納入政府的人才房範疇，由深圳市人才安居集團和建行合資的租賃公司統一管理。

記者詢問建行深圳多家支行得知，“按居貸”現在還無法從網點直接申請，但預計很快就會推出來，申請這一貸款的前提是通過該行指定的幾家房屋中介租房。

各方所求

據記者瞭解，按居貸有信用和保證兩種貸款方式，最高可貸100萬元，額度期限最長不超過10年，信用貸最長不超過3年。利率給予一定優惠條件，一年期內的月利率為3.63%左右，一至三年期的月利率為3.96%左右。而當前銀行普遍對首套房按揭貸款利率執行在基準利率基礎上上浮10%的水平，3.63%－3.96%的利率水平比近十年的個人住房按揭貸款利率都要低。

隨着“房子是用來住的”政策定調，與央行在年初提出“差異化發展個人按揭貸款業務”的總體思路，工、農、中、建四大國有銀行的個人住房按揭貸款的增速，在今年半年報中顯示出普遍的下滑。工商銀行行長谷澍介紹，上半年16個熱點城市的住房貸款佔比，較去年年底減少了13%。“按居貸”是否在利用信用貸的名頭彌補住房貸款損失的業務量？深圳平安銀行的一名信貸經理表示不太可能，他更傾向於判斷這是一種拓客手段：“信用利率都比較高，建行按居貸的利率這麼低，基本沒什麼賺頭，可以判斷是為了獲取優質客户，搶佔市場的意義更大。”他還介紹，深圳的大型銀行今年主要都轉向做消費貸款，利率高利潤大，平安銀行幾乎已經不再做個人按揭，只做房產抵押的消費貸，所以不太可能存在利用租房貸款來拉動業務的理由。“建行選擇了實力雄厚的房產開發商，貸款直接打給開發商，鎖定了用途，這樣假使租户違約，收回貸款也方便。”上述平安銀行信貸經理稱。

經濟觀察報瞭解到，萬科、龍湖等房企內部對長租公寓的盈利水平都還沒有明確的測量，背靠大型房企的“泊寓”和“冠寓”目前都還在搶佔市場份額的階段。而這個時候與銀行合作，對於房企來説，可以減少房地產轉型中的探索成本。

深圳萬科泊寓的負責人袁軍介紹，萬科與建行簽訂的協議是融資協議，協議期限為三年，抵押物為房源本身，包括佛山的一塊自持用地和深圳某個已和萬科泊寓簽訂租賃協議的城中村。世聯行綜合體事業部的董極認為這種形式類似ABS，用穩定的租金為標的物，相當於賣三年的收益權。但袁軍否認了用租金做證券化的邏輯，他表示泊寓短期內都不會謀求證券化。

一名排行前三十的規模房企深莞片區負責人認為，就算是每個租户都能拿到100萬元的貸款，也根本解決不了開發商的資金回款需求，所以靠租賃盈利很難，更應該理解為開發商在探索政策紅利。

而對一些房企來説，這也許還是解決問題房源的一種方式。“CCB建融家園”APP上目前顯示的北京、武漢、深圳三城的出租房源中，北京僅一套房源已出租，武漢的四處房源都是公寓性質，還有一處是世聯行的紅璞公寓，共60套房源。更多的房源都集中在深圳，目前掛出價格的僅一個項目，即位於深圳市龍華區的潤達圓庭，共有89套房源。

潤達圓庭在深圳業內有一個知名的頭銜——“龍華萬年妖盤”，第一次預告的開盤時間是2015年，但因容積率不達標遲遲拿不到預售證，深圳規土委在2015年6月發佈了關於潤達圓庭總平面圖修改公示的通告。潤達圓庭在之後的一年多時間裏完成精裝，原規劃的1000多套房源全部改為對外出租。今年5月份，潤達圓庭的一部分房源開始對外直租，還有一部分房源租給長租公寓的運營商，其中一個長租公寓品牌為18plus。據18plus的一名員工介紹，潤達圓庭的存量房源太多，靠開發商直租根本消化不完，與建行合作加入“CCB建融家園”，可以理解成潤達圓庭進一步消化房源的一種方式。

建行參與此次投資的兩家住房租賃服務公司，一個是由建信信託控股的建信住房服務（深圳）有限公司，一個是建行與深圳市人才安居集團合資的安居建信租賃服務有限公司。據深圳市人才安居集團的內部人士介紹，這家合資公司與9月份安居集團掛牌成立的租賃公司區別在於負責運營的房源不同，但都是增加深圳市人才房供應量的措施。

此前，市人才安居集團已經通過整體購買房企商品房來增加人才房供應量，部分房屋來源有星河地產、華潤置地。據上述內部人士介紹，他們從開發商手中購房的價格比市場價略低，開發商樂於合作，一是有利於回款，二個是配合人才安居政策，有利於政商關係。此次建行的合作，可以理解成在原有安居集團和開發商合作的模式中，加入金融支持。

不確定因素

看似多方共贏的背後，實則還存在各種不確定因素。

房企方面，5000多套房源如果全部出售，所得利潤將大於出租利潤。據瞭解，萬科此次參與的房源皆為不能出售的商品或住宅樓；碧桂園參與房源為位於深圳龍華的“榮匯”，還未公佈具體的房源數量，官方回應稱還在鋪排中，目前榮匯的項目銷售負責人還在職，項目與某電商平台的合作還在進行，很難判定這個項目未來會全部出租；中海方面也未能給出具體房源數量。

據瞭解，萬科參與合作的房源還是由萬科物業統一管理，而潤達圓庭則由其開發商自身的物業管理。因此，所有租賃房源全部上線還需要一段時間，且房源的統一管理僅存在前期的租賃階段，未延伸至後期的物業管理。

對於租客而言，這5000套房源還有諸多限制。對於實際能夠審批的額度，一位建行深圳某支行貸款經理稱，需要根據個人具體信用和收入水平以及租房期限和金額等進行綜合計算，但批到最高額度的概率確實很小，大概率也就是10-20萬元。

經濟觀察報記者通過查詢發現，名下有無房產在這款信貸產品中顯示的額度差別很大。例如，一名擁有兩套房產、在民營企業工作的貸款人，額度為21萬元；在事業單位工作半年的員工，名下無房產，貸款額度為1500元；某民營企業員工名下無房產，沒有貸款資格。

前述某規模房企的深莞片區負責人認為，這種模式既不能解決開發商回款，也不足以解決大部分租户需求，但可能帶來一定的市場炒作效應。“有實力的個人可以通過低利率貸款再放貸套利，租的房源也可以再去做轉租，無形中還有可能加劇租金上漲。”這位負責人説。

上述建行深圳某支行貸款經理告訴記者，從利率角度分析，租房貸款利率低於同期購房按揭貸款，可能滋生一種新的套利方式，即以相對低的成本借出資金後再用於他處，這對銀行把控資金去處形成考驗。上述平安銀行信貸經理也認為，個人確實可以利用這筆低利率貸款轉作P2P等其他增值投資，且都是市場行為，無相關規定限制。

經濟觀察報從潤達圓庭的客服處瞭解到，租户再次轉租的行為是不受管制的，只需要派出一個代表籤租賃合同即可。“如果資金槓桿配置過高，時間拉長，再有後續政策補上漏洞，還是會對新房市場產生制約。”上述某規模房企的深莞片區負責人説道。

對租户信用資質要求高、對開發商規模要求也高的這種合作模式，未來還有多少發展空間？

按照深圳市目前的規定，商業公寓、工廠宿舍都可以用來做租賃。董極介紹，深圳市的工業用地普遍配有30%的宿舍面積，這部分面積是可以用來做長租公寓運營的，但對中型開發商而言，他們更願意利用研發用房土地開發寫字樓售賣。雖然今年年初關於“工改工”研發用房面積的限定抑制了成交，但據董極的介紹，世聯行服務的十幾家中型開發商都沒有改作長租公寓的計劃。“長租公寓的贏利空間還不明確，他們更願意自持，等待合適時機再出售。”董極説。