TOP30開發商血拼長租公寓，智能化獲客一票否決？

租購併舉、美好生活等關鍵詞，開發商第一梯隊中的碧桂園對外透露，旗下首個長租公寓2017年底將在上海開業運營。

在租購併舉時代，開發商爭相佈局長租公寓並不是新聞，但如何講好一個長租公寓的懷春故事才是新聞。這個故事的開篇可能是——愛懷春的長租公寓運氣都不會太差，愛WeHotel的長租公寓獲客都不會太難。

無論是地產中介、酒店集團搶先出牌，還是地產開發商圈地坐莊，一切長租公寓，始於概念，成於故事，興於場景，而智能化獲客能力終將是長租公寓橫行江湖的第一張門票。

數量激增背後商業想象空間的模糊

10月23日，碧桂園對外透露，旗下第一個約有400間的長租公寓2017年底開業運營，這是TOP30地產開發商加入長租公寓戰場的最新標誌。在此之前，龍湖、陽光城、旭輝、保利、綠城、遠洋、招商、金地、綠地、合景泰富等地產開發商相繼切入長租公寓。

事實上，最初高舉長租公寓大旗的並非地產開發商，而來是來自酒店管理、地產中介行業的另一撥轉型創業者，然而，時至今天長租公寓的主力莊家已易手為地產開發商。

有媒體披露，萬科旗下的長租公寓品牌——“泊寓”已在28個城市擁有8.4萬間公寓，預計2018年這一數字將會達到45萬間。

統計顯示，中國目前擁有2.5萬億套公寓，而且每年還將以1000多萬套數量遞增。這意味着，始於2002年的長租公寓自從變身一頭備受資本追逐的風口豬，它無論是否野蠻生長，長租公寓現已體量龐大已是不爭的事實。

不過，長租公寓的數量激增沒能掩蓋其商業模式的模糊。即便是長租業界內部，所持的判斷同樣趨於一致——單純依賴公寓出租，未必就是一門好的生意。

所以，長租公寓界一直被認為存在兩種不同路線商業模式的鬥爭：一種是以泊寓、魔方公寓為代表的城市擴張，試圖在長租公寓的開局階段以規模優勢勝出，另一種是YOU+為代表的社羣擴張，押寶場景試錯及其可能的長尾想象力。

如果是前一種情況，這無非是快捷酒店、快時尚酒店當初走過的路子重複一遍；如果是後一種情況，這頂多與2B維度的共享辦公大體相當。

場景始於智能硬實力和故事軟實力

從出租屋、短租的邊緣和民宿、酒店的夾縫中生長出來的長租公寓，為部分都市羣體展現了當下生活空間的別樣體驗和全新維度。因此，對於那些落地運營的長租公寓開發者和運營商來説，一門必修課即是探索一條有別於出租屋、短租房、酒店和民宿的運營套路。

然並卵的是，無論長租公寓還是短租公寓，運營者在用户定位、租金定價、設施配置、基礎管理等常規維度並不容易玩出花樣，因為它們普遍從舊房改造、後裝市場切入，面臨的痛點是拿什麼吸引C端用户、降低運營成本的同時又如何提高管理效率……不過，免佈線、低成本的智能化公寓方案悄卻無聲息地破解了諸如此類的難點。

至少，北京喜相逢旗下“不以租期論英雄”的跨界公寓品牌——XY公寓為長租公寓業界呈現了智能化獲客、低成本運營的樣本。XY公寓改造之前，窗簾等改造位置沒有電源插座，但採用了與主流管理（PMS)打通的WeHotel系統——ORVIBO歐瑞博基於微信平台開發的智慧酒店服務管理平台，WeHotel智能硬件均為無線技術，免佈線安裝，提供租客從下單入駐到退房離開的閉環體驗、以及公寓內部照明、空調、遮陽、影音等智能場景的統一簡潔操控和便捷舒適體驗。

當然，智能硬實力及其場景化的閉環運營未必就是長租公寓的唯一突圍方向。事實上，阿里、京東旗下新鋭出場的無人便利店、智能大賣場以及此前紛紛現身的辦公室便利店、快遞盒子、快閃店和租客沙龍，至少也足以暗示基於長租公寓入口的長尾商業想象力。比如，這樣的無人便利店、快閃店和那樣的O2O服務同樣將進入或者已經潛入長租公寓，智能化運營及其基於用户場景的大數據方向可能也是極好的。

此前，YOU+國際青年公寓曾經亮出“三不租”旗幟：45歲以上的不租，結婚帶小孩的不租，不愛交朋友的不租。但這只是一個立場，仍不是一個故事。那麼，對所有長租公寓來説，它最常説的口頭禪可能是——我有酒，誰有故事呢？