長租公寓是有回報的長線投資

隨着樓市調控政策加碼，越來越多的機構開始佈局長租公寓。在目前的政策和市場條件下，長租公寓短期的賺錢效應並不明顯，只有堅持穩定經營、差異化定位的長租公寓才有可能在未來的市場競爭中獲得長期穩定的回報

在樓市調控不斷加碼的情況下，房地產銷售和投資出現明顯回落。與此同時，住房租賃市場卻日漸活躍，長租公寓行業更是成為各路資本的新寵，房企、房產中介、酒店集團、互聯網企業紛紛佈局長租公寓。目前，全國排名前30位的房企中，已有三分之一進入長租公寓市場。

各路資本湧入長租公寓市場，一方面是因為傳統地產開發業務利潤率不斷下滑，迫使企業尋求新的增長點。在房地產市場高速增長的“黃金十年”，開發銷售住宅更有利可圖，房企更傾向於“拿地—建房—回款—再拿地”的單一模式。但隨着樓市調控的不斷加碼和日益慘烈的市場競爭，新房市場利潤空間受限，而長租公寓可以產生持續收益，自然吸引了企業的目光。

另一方面，住房租賃巨大的市場規模更讓企業心動。據住房和城鄉建設部統計，目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住。圍繞這些人口產生的住宿以及生活消費，是一個萬億元級的住房租賃市場。東方證券的研究顯示，到2030年國內的租房羣體數量將達到2.7億人，整個房地產租賃市場的規模將達到4.2萬億元。鏈家的報告則稱，中國房屋租賃市場規模2020年為1.6萬億元，2025年為1.9萬億元，2030年會超過4萬億元。

雖然各路資本已經蜂擁而至，但長租公寓市場挑戰與機遇並存。從目前各企業的經營情況來看，更像是“賠本賺吆喝”，不掙錢是普遍現象。

萬科自2014年以來便積極佈局長租公寓市場，數據顯示，萬科泊寓目前在全國24個城市擁有2.4萬間公寓，但並未實現整體盈利。已試水公寓市場兩年多的世聯行，除北京紅璞公寓外，其餘項目均處於虧損階段。鏈家旗下的自如運營到了第六年，才在北京實現了微利，其他城市仍處於投入期。

華興資本關於長租公寓的研報顯示，中國長租公寓領域的公司一直處於謹慎發展狀態中，一個重要原因便是租金回報率長期較低，這使得長租公寓的拿房成本高。另一方面，我國市場利率水平較高，造成企業融資成本較高。過低的資產收益率和較高的融資成本，很大程度上限制了企業加槓桿以快速做大的可能性。

在目前的政策和市場條件下，可以預見，長租公寓回報週期長，並不是一個能夠賺快錢的業態，但是經營出色的企業，將會擁有長期穩定的回報。考慮到長租公寓行業的這兩大特點，入局企業在現階段必須耐得住寂寞莫被資本衝昏了頭腦。

在守住寂寞的同時，長租公寓企業不能只滿足於做“二房東”，光靠差價賺錢。長期來看，這樣的企業沒有出路。傳統開發商的思路在新產業並不適用，長租公寓更考驗企業的產品定位、研發、運營等能力，更要用服務來延伸產品價值，通過增值服務創造溢價能力。比如，萬科旗下的泊寓，摒棄以往冰冷的租房模式，提倡與租客交友、與租客互動的模式。通過舉辦定期的活動來拉近租客與租客、租客與運營方的關係。

長租公寓無疑屬於長線投資，市場的普遍認可也還需要一定時間。對於企業來説，只有做好消費者畫像和產品定位，不斷提升服務質量，開拓個性化需求市場，提升品牌美譽度和附加值，長租公寓的未來才能走得更長遠。