"中介費高"、"捆綁銷售"，北京鏈家被訴濫用市場支配地位

認為北京鏈家房地產經紀有限公司（以下簡稱為鏈家）中介服務收費過高以及捆綁銷售“交易保障服務”等行為構成濫用市場支配地位，購房人王女士一紙訴狀將其告上法庭。目前，北京市知識產權法院已受理此案。

“消費者提起反壟斷民事訴訟值得點贊，該訴訟案具有重要社會意義。”反壟斷法專家邱寶昌在接受正義網記者採訪時表示，關於中介費的標準問題，一般情況下，消費者可與企業協商定價。特別是一些具有優勢或市場支配地位的企業不能任意定價，相關行為要受到規制，“要警惕發生店大欺客的情況”。

針對“交易保障服務”收費，邱寶昌指出，房屋買賣合同簽訂後，會涉及公證、評估，過户等環節，為保證合同順利履行，房屋中介不能簽完合同就完事，還應協助合同順利履行。“部分保障服務內容應屬於居間合同後的附屬義務，企業不能巧立名目收費。”他補充説。

鏈家被訴濫用市場支配地位

2016年2月18日，在北京市石景山區鏈家魯谷店員工的介紹下，王女士看中了一套位於魯谷街道某小區的房屋。認為鏈家員工提出的以總房價的2.7%收取中介費用過高，降價溝通未果後，當晚，王女士並沒有下定決心。

“中介費用太高了，我看中的那套房子標價216萬。按照房屋總價2.7%的標準，需要付出中介費5.8萬餘元。”王女士向記者説。

次日，王女士繼續通過其他房屋中介繼續看房，但效果並不理想。“因為其他中介公司掌握的房源比較少。”王女士稱，當天，她又與鏈家員工取得聯繫，要求約業主進行商談。在業主答應降價1萬元，鏈家也承諾便宜2050元中介費的情況下，王女士同意簽約。

簽約時，王女士被鏈家員工告知，2.7%的中介費包含了2.2%的居間服務費和0.5%的保障服務費。王女士指出，該鏈家員工明確表示，上述《居間服務合同》和《房屋交易保障服務合同》必須一併簽署，且合同中的印刷部分不能修改。

記者注意到，王女士簽訂的《房屋交易保障服務合同》有三方主體，包括房屋出賣人、房屋買受人以及提供房屋交易保障服務的一方——北京中融信擔保有限公司。該合同約定，保障服務具體包括保管與交易相關的產權資料及其他重要材料、告知貸款審批進度、提供房屋交易資金託管服務等13項內容。

“當時鏈家員工明確表示兩個合同必須一併簽署，我只能按照要求籤訂完了所有合同文本。”王女士介紹，簽約後自己向鏈家共支付了5.6萬元。其代理律師張正鑫補充説，簽約時中融信公司系北京鏈家房地產經紀有限公司的全資子公司。

雙方按照約定簽署完合同，但王女士心中的疑惑未消。在收集相關資料後，她認為，根據鏈家的介紹以及自己的買房經歷，鏈家在2016年度北京市城六區存量住宅(存量住宅是指已被購買或自建並取得所有權證書的住宅，通常俗稱“二手房”)買賣經紀服務市場中具有市場支配地位，且存在濫用支配地位的行為。於是，王女士將北京鏈家房地產經紀有限公司告上法庭，要求返還部分居間服務費及保障服務費，並支付合理支出，共計2萬元。

“消費者對房屋中介機構提起反壟斷訴訟具有重要的社會意義。”邱寶昌説，消費者起訴具有優勢地位或市場支配性地位的企業，是對不公平的高價説“不”，這符合我國反壟斷法和消費者權益保護法的相關規定。

“每售出兩套二手房，其中1套由鏈家成交”

“綜合鏈家龐大的門店及經紀人數量，以及其對市場房源的強大控制力，應認定鏈家在2016年度北京市城六區存量住宅買賣經紀服務市場具有市場支配地位。”王女士説。

張正鑫介紹説，俗稱城六區的西城區、東城區、朝陽區、海淀區、豐台區以及石景山區，是北京市主城區，房價較北京市近郊區及遠郊區有較大差異，“城六區是鏈家的主要目標市場，根據全國企業信息公示系統查詢，有1100多家鏈家門店集中在這裏。”

記者瞭解到，在壟斷訴訟中，要界定相關市場並非易事。一份來自國務院反壟斷委員會的指導文件顯示，相關市場是指經營者在一定時期內就特定商品或者服務(以下統稱商品)進行競爭的商品範圍和地域範圍。在反壟斷執法實踐中，通常需要界定相關商品市場和相關地域市場。

在學者看來，界定相關市場的方法也不唯一，需要根據實際情況進行具體分析。在公開信息中，鏈家對於自己的市場份額屢有提及。

記者查詢公開信息發現，鏈家成立於2001年，主要提供二手房、新房、租房、旅居房產、海外房產等房屋交易服務，已進駐北京、上海、廣州、深圳、成都、大連等28個城市和地區，全國直營門店數量超8000家，旗下經紀人近15萬人。

2017年11月，鏈家在58同城發佈的一則招聘置業顧問的信息提到，公司在北京擁有1500餘家直營連鎖門店。另據原告介紹，今年3月鏈家官網曾宣傳稱:北京在售二手房中，超過了80%委託了鏈家網，全市成交二手房中，50%來自鏈家網。

此外，在鏈家與王女士簽訂的《居間服務合同》上，其背面明確印有“北京市每售出兩套二手房，其中就有1套是通過鏈家成交的;北京銀行每放出10元貸款，就有4.6元是鏈家協助辦理”的標識。這種論述加深了當事人對鏈家市場支配地位的判斷。

張正鑫律師介紹説，《反壟斷法》規定，當一個經營者在相關市場中的份額達到二分之一時，可以推定經營者具有市場支配地位。他説，根據鏈家官網和合同背面的宣傳文字，可以推定被告具有市場支配地位。

為何要判斷企業是否具有市場支配地位?在西南政法大學經濟法學院教授葉明看來，具有市場支配地位是認定其構成濫用市場地位的關鍵。

他舉例説，如一個企業所佔市場份額超過50%，基本可以認定其具有市場支配地位。除市場份額外，還可通過交易價格、數量等具體情況來確定。不過，葉明坦言，要界定相關市場、認定市場份額通常比較困難。

“企業是不是達到支配性地位，消費者獲取相關數據存在困難，因為他們掌握的數據往往是殘缺的。”為此，邱寶昌建議，相關部門、相關協會、中介公司應提供一些真實數據，以便消費者根據這些數據進行判斷和論證。

消費者指鏈家“收費過高、捆綁銷售”

王女士認為，鏈家濫用市場支配地位，存在以不公平的高價銷售服務，存在捆綁交易、合併定價的情況。

記者注意到，在王女士提供的《房屋交易居間服務合同》文本中，其第二條規定了“居間代理費”的收取標準:“因交易涉及到房款分期支付等複雜事宜或手續的辦理，經各方友好協商，按照規定費率上浮10%的標準向鏈家地產繳納居間代理費，支付人民幣4.525萬元。”

“雖然4.525萬元是在房屋總價2.2%的基礎上便宜2050元后的數額。”但王女士認為，居間服務費收房屋總價的2.2%不合理，是格式條款，“收費過高了”。

除質疑居間服務費過高外，王女士還認為，在整個交易流程中，鏈家還存在兩處捆綁交易、合併定價的情況，即將保障服務與居間服務捆綁在一起，同時在《房屋交易保障服務合同》中將13項服務內容捆綁定價。

“我詢問過可否只籤《房屋交易居間服務合同》，不籤《房屋交易保障服務合同》，後續手續自己跑，但鏈家員工否決了。”王女士説，《房屋交易保障服務合同》約定的服務方是北京中融信擔保有限公司，但自打開始就沒有見過該公司的員工，“後續服務均是鏈家員工提供的。”

對此，正義網記者致電鏈家客服。鏈家客服回覆稱，目前中介費包括成交價2.2%的居間代理費和0.3%的保障服務費(原價是0.5%，0.3%是六折之後的優惠價)，而房屋交易保障服務費是鏈家代第三方公司收取的。如不考慮用第三方公司辦理後續服務，可諮詢經紀人具體合同事宜。

記者隨即撥打了一位鏈家經紀人張先生的電話。該經紀人表示，買賣雙方簽訂合同後，居間服務就此完結，而保障服務則涉及到後續的房屋驗質審核、網籤、貸款等一系列的手續。其次，保障服務也不是買房人跟鏈家籤，鏈家會推薦兩個評估公司，顧客可選擇用其中一個簽約，但費用是一樣的。

“如果顧客覺得自己能夠辦理後續流程，可以選擇不籤保障服務合同，我們不強求。”張先生説。

雙方簽訂的《房屋交易保障服務合同》對保管與交易相關的產權資料及其他重要材料、協助辦理公證手續、協助辦理公證手續、協助辦理房屋房屋評估手續等13項服務內容進行了約定，這同樣引起了王女士的質疑。

王女士向記者説，13項服務的打包出售涉嫌捆綁銷售、合併定價，剝奪了消費者選擇某項服務的權利。對此，鏈家客服和經紀人張先生均證實，顧客不能僅購買部分保障服務內容。“房屋交易的每個環節都是一環扣一環，如果客户自己辦理的環節出了問題，將會給後續的環節帶來麻煩。”該經紀人解釋。

中介費應平等協商 “大企業”不能任性定價

今年5月，中國新聞網旗下的中新經緯報道，北京各中介門店普遍下調了中介費。鏈家多個門店的中介費已經從2.7%降到了2.2%，我愛我家門店中介費則由2.5%降至2.0%，房天下門店則表示中介費已降至0.8%，比此前的1.5%幾乎減少了一半。”

對此，亞豪機構市場總監郭毅曾指出，北京各大中介公司下調中介費，是在北京市住建委等相關部門約談各個中介機構的背景下做出的調整。“如果中介公司不主動下調中介費，可能主管部門也會出台相應文件約束中介公司。”

中國人民大學法學院教授劉俊海在接受採訪時表示，契約精神要求合同雙方在自願進行平等博弈、對等談判的基礎上，確定公平合理的中介費。如果“大個兒”中介機構涉嫌濫用壟斷優勢地位，通過不公平的格式條款(“霸王條款”)侵害消費者權益的，消費者可對其提起反壟斷民事訴訟。

記者瞭解到，國家發展改革委、住房城鄉建設部於2014年7月曾聯合發佈通知，明確放開房地產諮詢服務收費。房地產中介服務機構接受委託，提供有關房地產政策法規、技術及相關信息等諮詢的服務收費，實行市場調節價。

邱寶昌表示，中介費的收取實行市場價格，不同企業在收費上有高低之別很正常，是市場競爭的結果，“成本不一樣不能一刀切。” 不過，他強調，一般企業可進行協商定價，而具有優勢或市場支配地位的企業不能任意定價，其行為要受到反壟斷法規制。

邱寶昌解釋説，消費者很難與具有市場支配地位的企業實現真正的協商，因此要對企業的收費價格、成本等要進行核算，不能讓其以不公平的高價銷售商品或提供服務，要警惕店大欺客的情況發生。

《反壟斷法》規定，禁止具有市場支配地位的經營者以不公平的高價銷售商品或者以不公平的低價購買商品。“高於市場均價就屬於不公平的高價。”邱寶昌舉例説，如果説房屋總價的1.8%是中介費的市場均價，那麼收取2.2%的費用則屬於明顯的高價。

對居間服務與保障服務一起銷售的情況，邱寶昌表示，若消費者被告知必須購買保障服務，不能僅選擇居間服務，就構成了典型的捆綁銷售。一般企業會涉嫌不正當競爭，而具有支配地位的企業則涉嫌“在交易時附加其他不合理的交易條件”。

“部分保障服務內容應是居間服務的附屬義務，在房產中介在履行居間服務時應一併提供。”邱寶昌説，房屋是不動產，會涉及到公證、房屋評估、過户等問題，居間服務應該有個附屬義務，以保證合同的順利履行，“實際上部分保障內容應作為附屬義務提供，企業不應巧立名目收取保障費。”不過，他補充説，貸款服務作為附屬義務，收取一定的費用是可以理解的。

針對13項保障服務內容合併標價的問題，邱寶昌強調，每一項都應該明碼標價，消費者有權選擇僅購買某幾項，而不是統一購買，一攬子地支付房屋總價的0.5%。

據“天眼查”數據顯示，北京鏈家房地產經紀有限公司與北京中融信擔保有限公司的法定代表人均為左暉。邱寶昌表示，保障服務雖是消費者與第三方中融信公司共同簽訂，但居間合同與保障合同是關聯交易，表面上可以分開，一旦出了問題，兩家公司都要擔責。

（原標題為《 “中介費高”、“捆綁銷售” 鏈家被訴濫用市場支配地位》）