深圳修訂條例：共有物業收益歸全體業主所有

人民網深圳11月24日電（呂紹剛、陳育柱）11月24日，《深圳經濟特區物業管理條例》（草案徵求意見稿）（以下簡稱《條例》（草案徵求意見稿））正式面向社會公開徵求意見。《條例》（草案徵求意見稿）明確共有物業收益歸全體業主所有，必須存入共有資金賬户，努力從源頭上減少物業糾紛。

物業管理活動涉及千家萬户，是重大的民計民生問題。今年2月底，深圳市法制辦會同深圳市住房建設局組成聯合工作組，開展對《深圳經濟特區物業管理條例》的修訂工作。經過深入調研和廣泛徵求意見，目前已形成《條例》（草案徵求意見稿），並於11月24日起發佈全文，面向社會公開徵求意見和建議。

《條例》（草案徵求意見稿）共計10章157條，包括總則、物業管理區域及設施、業主和業主大會、前期物業管理、物業管理服務、業主共有資金管理、安全管理與使用維護、服務與監管、法律責任和附則。

由於種種原因，物業小區業主共有部分權屬處於模糊狀態。《條例》（草案徵求意見稿）明確共有物業的範圍、管理方式並對產權登記提出要求。同時，《條例》（草案徵求意見稿）規定，共有物業的收益歸全體業主所有，由業主或業主大會根據物業服務的內容向物業公司支付物業服務費。

為解決業主自治組織缺位問題，在國家住房和城鄉建設部、國家發改委等部門的支持下，《條例》（草案徵求意見稿）規定業主大會成立後由住建部門負責備案，取得統一社會信用代碼證書，業主大會可以憑代碼證書到合作銀行開設業主共有資金賬户，也可以委託物業服務企業開設業主共有資金共管賬户。

此外，根據《物權法》第八十一條規定，以及參照目前國內各兄弟省市的做法，《條例》（草案徵求意見稿）明確物業管理准許“業主自行管理”或“委託其他人管理”；同時，降低業主大會和業主委員會的成立門檻。

《條例》（草案徵求意見稿）改變了由建設單位與物業服務企業進行承接查驗的做法，規定在業主大會成立後，由業主大會與建設單位、物業服務企業進行共有部分的承接查驗，無法成立業主大會的，由物業管理指導委員會指定物業服務企業代表全體業主進行承接查驗，並可以邀請專業人士參加。承接查驗費用由建設單位承擔。

考慮到產權歸屬問題已經超出《深圳經濟特區物業管理條例》的立法範圍，為解決停車位糾紛問題，《條例》（草案徵求意見稿）側重建立停車位、停車庫使用規則：對於全體業主所有的停車位，按照優先滿足業主需要的原則，由業主大會決定使用及收益方式；對於人防工程，平時用作車輛停放使用的，明確其應向全體業主、物業使用人開放使用；對於通過《土地出讓合同》《房屋買賣合同》明確產權歸屬於建設單位的停車位（庫），兼顧建設單位和業主之間的利益平衡，建設單位在進行產權登記並向全體業主公示後，再進行租售。

針對業主大會、業主委員會成立難、換屆難等問題，《條例》（草案徵求意見稿）創設由街道辦、業主、轄區公安派出所、社區居委會、建設單位或物業服務企業組成的物業管理指導委員會，由其負責組織、籌備首次業主大會會議，監督前期物業階段共管賬户的資金使用，指導協調共有物業承接查驗及業委會換屆改選等工作。

《條例》（草案徵求意見稿）增設“服務與監管”一章，明確市、區、街道及相關部門的監管職責，明確列舉物業監督檢查可以採取的措施；建立物業服務信息公開制度，規定將企業基本信息、服務內容及標準、收費情況、房屋及設備維護保養情況等內容向業主公開，接受業主監督；同是加大對違法違規行為的查處力度。

《條例》（草案徵求意見稿）明確建立信用管理機制，將業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、業主委員會委員、監事會成員、物業管理項目負責人的信用信息統一納入管理，對於信用記錄良好的單位和人員，建立激勵制度；對於信用記錄不良的單位和人員，建立懲戒制度。

改革開放以來，深圳率先從香港地區引入房地產開發及物業管理模式，誕生了全國第一個商品房住宅小區、第一個業主委員會和物業管理企業，出台了全國首部地方性物業管理條例——《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》，並於2007年9月25日重新制定頒佈《深圳經濟特區物業管理條例》，在業主自治、行業管理、法制建設等諸多方面進行了有益探索與實踐，並取得了積極成效。

截至目前，深圳共有住宅小區3597個，其中成立業委會的小區1476個，約佔41%，採用物業服務企業管理的住宅小區3511個，約佔97.6%，全市共有物業服務企業1933家。

近年來，深圳物業管理糾紛問題日益凸顯，信訪投訴居高不下（近三年投訴量為3210、3313和2611宗），物業糾紛呈現出訴求主體多元化、形式多樣化、內容複雜化以及矛盾易激化等特點。

“對已實施十年的《深圳經濟特區物業管理條例》進行修訂，非常有必要。”深圳市住房建設局局長張學凡表示，此次修訂，是貫徹落實十九大精神，順應新時代物業管理發展的需要，是建立健全社區治理體系，全面提升物業管理法治化、科學化、精細化水平的需要，是以問題為導向，有效化解物業管理矛盾糾紛的需要，也是回應社會關切，主動服務民生工作的需要。

有關單位和社會各界人士可在2017年12月25日前通過深圳政府法制信息網、深圳市住房和建設局官方網站在線提交對《條例》（草案徵求意見稿）意見，也可以通過信函或者電子郵件方式遞交意見和建議。