年內房企海外融資額或創紀錄 境內融資受限

在境內融資渠道日趨收窄的形勢下，房企海外融資額度在明顯增加。中原地產研究中心統計數據顯示，從年內整體數據看，截至日前，房企海外融資合計達到372億美元，同比漲幅高達234%。專家預計2017年房企海外融資額將創下新的紀錄。

今年以來，銀行、證券、保險等領域房地產融資監管政策頻頻出台，房企融資難問題日益凸顯。同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，十九大報告提出“健全貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調控框架，深化利率和匯率市場化改革。健全金融監管體系，守住不發生系統性金融風險的底線。”這預示着，房企金融監管層面將進一步趨緊，房企融資難問題也將愈演愈烈。

融資難尤其表現在境內融資方面。從同策研究院監測的40家典型上市房企境內融資情況來看，今年10月就出現了明顯“收緊”的跡象。40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計531.53億元，環比9月的700.53億元減少了24.14%。

張宏偉表示，“自6月融資峯值以來，7月、8月融資總額持續下滑，9月融資額較8月雖有所提高，但仍未超過7月融資額（816.15億元），10月融資額繼續下跌，絕對值比8月融資額少90.55億元。”

此外，融資成本也大大提升。張宏偉介紹，從10月房企公佈的數據來看，只有一項融資利率小於5%，而融資成本最高的一項為中南建設為子公司與平安信託簽署《債權轉讓合同》提供的擔保，轉讓21億元應付款項的權利，年利率達8.7%。從融資方式來看，股權融資佔總融資金額比重僅為2.3%，債權融資額占房企融資總量的97.7%，環比上月債權融資所佔總融資額百分比（85.73%）增加超10個百分點。

“境內房地產融資情況繼續收緊，尤其是銀行融資渠道，連續四個月融資額持續降低。”張宏偉説。

在境內融資渠道持續收緊的形勢下，房企海外融資的額度在持續上漲。中原地產首席分析師張大偉分析認為，“從趨勢看，境內房企融資總量在減少，而資金價格上行已經成為趨勢。在這種情況下，很多企業開始在海外尋找融資機會，雖然美元資金價格也在上行。”

張大偉認為，境內融資成本上升也是房企轉向海外的重要原因。整體來看，相比2016年平均4%的融資成本，如今資金成本上行非常明顯。“從價格看，2017年來房企境內發行的債券利率均在5%或6%以上，今年6月多宗融資的資金成本已經接近或超過7%。”

張大偉分析認為，“支持2016年房地產市場爆發的主要原因是房企擁有各種低價格資金來源，其中，債券又是價格最低的資金來源。但是，2017年以來境內房企發債難度加大，資金成本也在走高。”

2017年是調控政策密集出台的年份，全年樓市調控政策超過220次，地方普遍推行的房地產調控逐漸開始影響房企銷售。張大偉表示，“從各地樓市調控看，預計房企資金還會繼續承壓，發債渠道還有可能繼續收緊。尤其是，未來6-9個月很多房企將會面臨越來越大的資金問題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。”

張大偉認為，融資窘境將迫使房地產企業努力尋找海外融資補充現金流，按照目前的數據來看，預計2017年房企海外融資額將創下新的紀錄。