專家：加快住房租賃制度體系建設 建議出台租賃法

十九大以來，各地發展住房租賃市場動作頻頻。記者調研發現，增加租賃供給、搭建官方租賃平台成為當前租賃市場新趨勢。自國家提出建立“租售並舉”住房制度以來，租賃市場迎來發展機遇，租户選擇日益多元。業內人士及專家表示，還需進一步調整供地結構，加快住房租賃制度體系建設。

據中原地產不完全統計，全國發布租賃新政策的城市已超50個。十九大以來，租賃政策力度更是空前。記者梳理發現，當前租賃政策主要呈現出三大新動向。

一是多途徑增加租賃用地。近段時間來，上海、廣州、深圳、杭州、鄭州城市陸續開啓“只租不售”賣地模式，絕大部分地塊由國有企業“零溢價率”拍得。

二是官方版租賃平台紛紛上線。繼今年9月杭州與阿里巴巴合作建立的住房租賃監管服務平台上線後，廣州、北京、武漢等政府住房租賃交易服務平台近期相繼面世。

各地探索從源頭入手降成本，“多渠道保障”租賃房土地供應已給市場帶來正面效應。位於世博後灘地區的上海“租賃住房”項目，周圍知名總部聚集，該項目總面積約4.92萬平方米，容積率為3.0，競得價為11.28億元，樓面價約為每平方米7700元。安居客首席分析師張波表示，世博“租賃住房”項目分建設成本和運營成本，一般土地費用占房價的50%以上，再加上其他費用，世博“租賃住房”的建設成本約2萬每平方米。按目前世博地區周邊住宅相同的租金回報率，該項目80平方米的兩居只需每月2000元左右。

位於北京東五環的平房鄉公租房項目共有9棟住宅，社區房源共計2508套，最大65平方米，最小35平方米。社區附近有即將開通的地鐵3號線，可直達CBD區域，交通便捷。項目建設責任方北京鴻科鑫宇公司董事長陳學東介紹，根據項目周邊及朝陽區租金指導價格，該項目預計租金約為40元每平方米每月，即65平方米二居的每月租金約為2560元，而鏈家網顯示該項目附近一套57平方米商品房每月租金為3500元。

當前，租賃市場的變化正在逐漸影響業主和租客的心態。上海房屋租賃指數辦公室調查發現，上海住房租賃市場開始呈現分化。部分區域的待租房源明顯高於新增需求，不少傳統民房降價續約，而中高端需求則轉移至長租公寓。隨着樓市調控加碼，熱點城市二手房市場遇冷，一定程度上也促使不少業主暫時放棄置換或賣出房屋，由售轉租，增加租賃房源供應。住在上海柚米國際社區的自由投資人張君朝説：“住在長租公寓裏，不僅可以享有嚴格的安保系統、專職管家、保潔、家居維護、代收快遞等服務，還有定期的休閒娛樂文化活動等。這是傳統租賃民宅做不到的。”

業內人士表示，從租賃金融起步，到增加租賃用地供給，再到推出官方租賃平台，國家租賃市場“補短板”力度空前，後續發展還需要從三方面着力。

一是調整城市供地結構，盤活存量用地。記者採訪瞭解到，與當前住宅用地規模相比，租賃用地佔比極低，一些城市推出純租賃用地不過出於“講政治”的需要，其內在積極性還有待提高。中央財經大學城市與房地產管理系王志鋒教授表示，目前國內城市中工業用地比重偏大，而居住用地的比重偏低，特別是保障房用地。建議在城市建設用地供給規劃時，應調整用地結構比例，增加住宅用地面積，保證保障房、租賃住房用地，對於工業商業相對過剩的區域或者利用率較低的閒置土地，可以重新統籌土地的性質與功能。北京工業大學社會學系教授李君甫認為，集體土地開發成本低、週期快，租金定價優勢明顯，而且土地面積可觀，在政府有序引導下可以持續加快供應。

二是加快住房租賃法律制度體系建設。實際上，建設官方租賃平台，規範租賃市場，只是我國住房制度改革中的一步。中國指數研究院研究報告認為，長遠來看，租房平台、市場主體等僅涉及到發展租賃市場的執行和效率部分，在更深的保障居民的居住權利和公共權利層面，還有賴國家相關住房法和租賃法的出台。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，促進房地產穩定健康發展，未來要在調整住房發展內涵和住房發展定位的基礎上，推動住房法的制定和出台，推進住房政策的法制化。