開發商面臨資金壓力 機構預計明年降價樓盤或將增多

對於房地產行業來説，今年無疑是調控的一年。在堅持“房住不炒”定位的基礎上，國內樓市熱點城市的調控力度並沒有鬆懈，部分熱點三、四線城市也加入到調控的行列中來。目前距離2017年結束還有最後一個月，那麼在即將到來的2018年，房地產市場將如何發展？對此有行業機構分析認為，隨着調控效果的逐步發酵，部分面臨資金壓力的開發商或將開啓降價。

調控對市場作用明顯

由於調控手段主要包括房貸調整、限購、限籤、限價等措施，因此樓市政策對於市場的影響是巨大的。在2008年和2013年，國內出現過成交量明顯萎縮、成交價格下降或增長放緩的的情況。

而在廣州，地方性的調控共有三次，最早出現於2010年。這一年的10月15日，除增城、從化以外的各城區開啓限購政策，規定廣州户籍和可以提供1年以上納税或社保證明的常住非户籍家庭限購一套房，而非常住户籍家庭則禁止購房。到了2013年11月，廣州出台“穗六條”政策，認房認貸、二套首付七成、非廣州户籍需提供三年以上社保等政策開始施行，此後“穗六條”在廣州被長期執行下去。

2016年樓市成交出現火熱局面，當年10月，廣州針對公積金政策作出了調整，又半年後，廣州相繼出台“3·17”新政和“3·30”新政，除了購房資格限制有所提高外，這一輪調控政策還新增了限售條款，包括個人轉讓住房需取得不動產證滿兩年，商服類物業只能賣給企業，不得賣給個人等。

克而瑞數據顯示，2010年開啓調控後，廣州樓市成交量價出現了小幅上漲。2013年“穗六條”出台後，下一年的成交量下滑了22%。而在今年3月嚴控新政出台後，廣州房價保持了相對穩定，並未出現巨大波動，但成交量出現下降，截至目前，今年廣州一手房成交量相比去年減少了29%。不過克而瑞指出，一手市場受樓盤限購等政策的影響，因此樓市成交的數據存在一定程度的失真。

去化週期提升影響後市發展

今年以來，調控政策的施行對樓市庫存和去化週期也產生了一定的影響。

2016年樓市火爆，因此從去年10月到今年3月，廣州一手住宅庫存量一直處於下降的趨勢，其中今年3月成交量超高，降幅也最大。克而瑞數據顯示，3月廣州一手住宅庫存為671萬平方米，減少了53萬平方米，環比下降7%，去化週期也僅有5.4個月。

“3·30”新政出台後，庫存量大致在681至752萬平方米之間波動，但隨着此後樓市成交放緩，因此去化週期持續上升，到10月底時已提升至8.4個月。

克而瑞指出，成交量較弱會令部分庫存堆積，加上本身每個月可能會增加的供應，庫存或將越來越多，去化週期也會隨之加長。該機構預計，這種情況會導致開發商價格鬆動的情況。

降價樓盤預計將會增加

除卻一手市場，今年廣州二手房市場也出現大幅回落，價格有所回調。具體來看，2016年四季度調控政策密集出台之後，二手住宅市場成交量持續下滑，且下降幅度較大。2017年20城成交同比增速降至負區間，政策收緊對二手房衝擊較大。

此外，土地市場也有所降温，在各地採取新的土地拍賣規則後，住宅用地多采用“最高限價+競配建+競自持”等模式，因此土地市場價格相對平穩。克而瑞數據顯示，廣州前9月商品住宅成交均價為17036元/平方米，房地產土地成交樓板價平均為9411元/平方米，溢價率為14%。房價和地價相比去年均有下跌，克而瑞指出，這顯示出政策的影響面已經波及到地價。

截至目前，今年的調控措施力度空前，使得開發商拿地熱情、一手和二手住宅市場都出現明顯的降温。“對於樓市，真正的寒冬在2018年”，此前，克而瑞廣州首席分析師肖文曉在一次開發商交流會上曾指出，三、四線城市的高峯期明年或將終止。

目前廣州樓市的成交和價格相對平穩，但克而瑞分析指出，調控效果逐漸發酵，會有越來越多開發商因頂不住資金壓力而降價。肖文曉也認為，仍有購房資格的購房者，明年將是入手的良機。

南方日報記者 葛政涵