北京全年二手房成交預計減半 房價迴歸年初水平

上個月，北京二手房市場成交8483套，連續第6個月跌破1萬套。多家中介機構的測算數據顯示，今年全年北京二手房成交量或將維持在13萬套左右的低位，相比去年27萬套的成交量被“腰斬”的可能性極大。市場冷清的氛圍下，二手房成交價也正在迴歸今年年初、去年年底的水平。

成交量連續半年跌破萬套

在業內看來，1萬套的月成交量堪稱北京二手房市場的“分水嶺”。市場上龐大的中介機構，以及不計其數的經紀人都靠成交量而活——如今連續6個月跌破1萬套，市場很難養活這麼多人了。

數據顯示，北京二手房今年前11個月已經成交125992套。按照目前市場低迷的態勢預計，今年全年的二手房成交量將在13萬套左右。“2017年全年北京二手房交易量與去年全年27萬套的網籤量相比，跌幅將超過50%。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉説。

從另一份數據看，市場交易的節奏依然緩慢。偉業我愛我家市場研究院的信息顯示，11月北京二手房市場上每套成交房源的平均被看次數為15.1次，環比10月增加0.95次；每位成交客户的平均看房次數為5.62次，較10月增加0.77次。全年來看，這兩個數據目前均已達到全年最高值。

“3⋅17新政”之後，北京二手房市場預期出現扭轉，市場逐步從賣方市場轉向買方市場，每套成交房源在成交前都要經歷多次比較，搶房、恐慌性購房的現象消失。胡景暉分析，目前入市的基本都是剛需人羣，市場基本面也沒有改變，購房者依然很謹慎，交易需求緩慢平穩釋放，房價依舊保持了穩中有降的勢頭。

年底房價或將回歸年初水平

在今年3月開啓的“最嚴調控季”中，北京的調控力度堪稱“全國最嚴”。

中介人士也道出了目前市場的真實狀態：“3⋅17新政”後，購房需求減少，看房量下降，業主和購房人的心理預期發生重大變化，購房人普遍由新政前的恐慌搶購，變為觀望等待，充分議價後才理性出手購房；業主的心態普遍由新政前的坐地起價，變為理性報價，甚至主動降價尋求可靠買家。

從5月份開始，北京二手房成交均價已連續7個月出現回落，雖然11月份的房價跌幅有所收窄，但房價持續回落的趨勢依舊。

中原地產首席分析師張大偉分析，北京整體二手房價格調整非常明顯，從4月開始到現在，6個月累計跌幅已經超過15%，部分區域房源價格降幅接近20%。

也正是由於房價實質性回落，使得部分購房人開始結束觀望，出手購房。從數據上看，近幾個月北京二手房市場實際的合同簽訂量和網籤量有小幅增長，但依舊處於低谷，成交量在七八千套左右。

胡景暉預計，年底北京二手房價預計將回歸到今年年初、去年年底的水平。經過9個多月的樓市調控，一季度房價的大幅上漲，基本在5月份以來的房價回落中被消化掉。

商貸支付比創年內最低

雖然近幾個月成交量依然維持在七八千套左右，但購房人的支付方式結構已經發生轉變。來自偉業我愛我家的數據顯示，11月北京二手住宅交易中，全款支付的比例為31.9%，商貸支付的比例為22.1%，市管公積金支付的比例為26.1%。

“使用商貸的人羣比例已經從最初的過半降到了22%，創下了年內最低值。”胡景暉説，全款購房佔比在6月份達到45%以後也是逐月減少，目前已減至三成。

他分析，自從北京今年大幅提高二套以及非普通住宅的首付比例、上調銀行貸款利率後，二手房交易中使用商業貸款的客户比例就逐步下降。剩下的購房者中，經濟實力尚可的選擇全款購買，經濟實力較差、有公積金的就選擇公積金，還有的選擇通過其它方式籌措資金。總之，商業貸款在北京的二手房交易中已經不再是主要支付方式。

經歷政策調控和市場盤整之後，目前北京二手房市場已鮮有投資投機需求，市場需求以首次置業的和需要換房的人羣為主。雖然交易量處於低位，交易節奏也比較緩慢，但市場更加健康、平穩，高槓杆投資購房積累的風險大幅降低。