合景泰富首進 中山房地產市場

臨近年底，中山土地市場風雲再起，隨着多宗商住地推向市場，一些原本未曾涉足中山的外地開發商也紛紛出手拿地。11月29日，經過近3個小時，96輪的激烈爭奪，合景泰富以8.54億元總價+54720平方米人才房配建面積，拿下西區彩虹片區77畝優質商住用地W20-17-0114，這也是合景泰富首次進入中山房地產市場。

據合富研究院(中山)報告顯示，按照54720平方米的人才房配建，西區成交地塊折算樓面價為11304元/平方米。據瞭解，該地塊周邊有多個成熟社區，同時擁有醫院、公園及學校等配套資源，整體前景被業內看好，土地拍賣當天有十餘家開發商參與競價，數輪之後就已經開始競配人才房。

成交樓面地價約11304元/平方米

據W20-17-0114地塊出讓公告顯示，該地塊土地總面積51678.5平方米(摺合77.5177畝)，位於中山市西區彩虹規劃區，現狀為已平整，用途為商業住宅用地，出讓年限為商業40年、住宅70年，容積率在2.5-3.0，限高100米。

採取上網競價出讓，上網競價起始樓面地價為人民幣4417元/平方米，即起始總價為629005094元,約8114342元/畝，每次最小競價增幅(樓面地價)為40元/平方米。出讓設定最高限制樓面地價6000元/平方米，當報價達到最高限制樓面地價的，競價方式轉入配建人才安置房面積競價程序，競價階梯為480平方米/次(户型面積為90平方米—144平方米，不少於4套)。

11月29日，經過96輪的激烈爭奪， 合景泰富以8.54億元總價+54720平方米人才房配建面積拿下該地塊，折算樓面價為11304元/ ，溢價率高達156%。

按照土地建設開發要求，該宗土地分為兩部分，其中北側部分26418.5平方米，需配置用地面積100—200平方米的居委會一處，建築面積400—1000平方米的社區健康服務中心一處，用地面積200—300平方米的社區服務站一處。南側部分面積25260平方米，需配置用地面積40平方米的10KV開關站一處。此外，還要求在2019年2月4日之前開工，在2022年2月3日之前竣工，建設單位今後不得對用地界線進行調整(含合併或分割)。

合富研究院(中山)報告認為，該地塊為近年主城區推出的優質商住地，周邊居住氛圍濃厚，商業和公共配套成熟，西區規模相當的地塊還是優格國際2015年成交的地塊，樓面地價900元/平方米，而後2016年中澳地產拿下10餘畝的商住地塊，樓面地價2619元/平方米。

未來兩三年西區供應量充足

從區位上看，該地塊周邊有多個成熟社區，如棕櫚彩虹、優格國際、龍光水悦熙園等，具備較成熟的居住生活氛圍。同時，地塊周邊也有西區中心小學、中山新中醫院、彩虹濕地公園等優質公共配套資源分佈。而在該地塊南部，則為中山市目前最大的舊改項目馬山片區，目前整體建設進展順利，對區域整體發展也是一大利好。

從市場來看，西區未來兩三年內整體貨量會比較充足，如雅居樂劍橋郡、中泰上境、華盈四季藍天、心悦灣、中莊翠庭等都均有貨源供應。合富研究院(中山)認為，這不僅能解決西區剛需客户的需求，或許還能吸引主城區其他缺貨區域的剛需客入市。

據合富研究院(中山)數據顯示，2016年至今西區住宅成交6316套，住宅新增6423套，從數據上來看西區整體走勢趨於均衡。從2016年限制網籤以來，西區的成交量便急劇下降。在今年初限購後，西區更是出現了零成交月份。但隨着限購政策出台已滿半年，且主城區其他板塊貨量較少，西區的成交或許將會進入較穩定增長趨勢。

另據統計，目前西區共計有住宅庫存4565套，在各面積段佔比中，100—120平方米庫存最多，達2146套，佔比47%;在各户型佔比裏，三房户型2933套，佔比達64%。

據瞭解，在彩虹片區，西區還將打造中山(西區)中醫養生小鎮御喜匯示範園項目，總建築面積1.5萬平方米，以“月子中心”及其上下游產業為重點，引進品牌企業，擬打造成為特色、專業、多維的中高端婦幼中醫健康服務綜合體。

合富研究院(中山)認為，在未來幾年，隨着西區舊改項目、產業項目的不斷落地建設，將會吸納更多的人才流入，也會對西區樓市產生深遠影響。

行業觀察

粵港澳大灣區

吸引外地開發商佈局中山

從去年底以來，包括美的、融創、佳兆業、福晟、合景泰富等外地開發商，紛紛在中山“跑馬圈地”。

截至目前，據不完全統計，美的地產已經拿下三個項目，分別在石岐區、三鄉鎮和火炬開發區;融創同樣拿下三個項目，分別在火炬開發區、阜沙鎮和三角鎮;佳兆業則先後落子板芙鎮、南朗鎮和沙溪鎮，福晟集團通過併購方式，在火炬開發區、沙溪鎮及阜沙鎮拿下三宗地塊;29日，合景泰富則在歷經96輪競價後，將西區地塊收入囊中。

與早已佈局中山的萬科、恒大、碧桂園等全國性房地產企業不同，這些新入局的開發商多為一二線房企，長期在特定區域市場發展，並取得了不俗的業績;在發展壯大後，則向北上廣深等一線城市，以及南京、武漢、蘇州、廈門等區域性中心城市拓展。

那麼近一年來，這些開發商頻頻涉足中山市場，究竟有何緣由?

在成功拿下西區地塊後，合景泰富官網發文表示，這是該公司深度佈局粵港澳大灣區的考量，在未來戰略規劃中，該公司將目光繼續投向以廣州、深圳、佛山、中山、肇慶等城市為中心的粵港澳大灣區，以國際化視野前瞻佈局，以優質灣區核心資產，助力全球第四大灣區——粵港澳大灣區的建設發展。

福晟集團相關負責人則表示，將繼續在包括中山在內的粵港澳大灣區核心城市羣攻城略地，以併購為主線，同時參與優質地塊的競拍，福晟集團將給中山乃至粵港澳大灣區核心城市帶來更多的驚喜。

有不願具名的業內人士分析認為，外地開發商紛紛佈局中山市場，其核心關注點還是粵港澳大灣區。作為與美國紐約灣區、舊金山灣區和日本東京灣區並肩的世界四大灣區之一，粵港澳大灣區是國家建設世界級城市羣和參與全球競爭的重要空間載體。根據國家發展規劃，粵港澳大灣區要建設成為最具活力的世界級經濟區、具有全球影響力的科技產業創新中心和國際開放的樞紐門户。

相關統計數據顯示，2015年粵港澳大灣區GDP總量超1.3萬億美元，常住人口接近6800萬。而中山地處粵港澳大灣區核心城市羣，並處於地理幾何中心的位置，與周邊廣州、深圳、珠海、佛山等城市相比，無論地價還是房價，仍然具備一定的性價比優勢。在此背景下，外地開發商紛紛佈局中山樓市也就不足為奇。

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