社科院建議明年啓動房產税立法 專家:與政策相悖

隨着各項機制的成熟，房產税的腳步漸近。12月5日，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心共同發佈《中國住房發展報告2017-2018》（以下簡稱《報告》）指出，近兩年全國住房市場總體穩中有升，為更好建設長效機制，建議明年將房產税納入立法議程。不過業內提醒，房產税方案與現行政策體系關係仍待捋順，這或成為該項税制落地過程中需要解決的主要問題。

樓市平穩期的政策變數

在已有政策的基礎上，《報告》預測，如果沒有重大政策衝擊，明年中國樓市將迎來平穩調整，建議相關部門將房產税納入明年的立法議程，同時將交易環節契税徵收税率調整等權限授予地方，讓城市政府可以因城施策進行調整。

具體來看，《報告》認為，明年全國住房價格增幅或繼續平穩下降，商品住宅銷售額增幅也將較今年出現明顯回落，全年房地產投資增速也會略有放緩。住房租賃市場方面，受租購併舉、租售同權等政策刺激，疊加銷售市場調整，明年全國住房租賃市場將有顯著的提升，一二線城市的份額佔比和總體規模將更加提升，不過要注意防範市場泡沫擴散，以及住房投資投機的再度轉移。

值得一提的是，在同日召開的“世界經濟與中國2018：把握全球經濟金融新格局”年會上，中國社科院學部委員餘永定也指出，當前全國房價整體呈下跌態勢，預計房地產投資增速也會進一步下降，因此不排除明年經濟增速出現下降的可能性。交通銀行首席經濟學家連平也提醒，由於商品房銷售、土地成交、建設開工、資金來源等相關指標有所走弱，未來房地產開發投資增速仍可能下降。

《報告》指出，雖然不斷收緊的樓市調控及嚴格的限制性措施有效遏制了熱點城市房價的過快上漲，但部分城市仍面臨着樓市報復性反彈泡沫繼續擴大，或預期發生逆轉泡沫破裂的風險。房地產開發企業面臨資金鍊與信貸違約風險，居民部門購房“加槓桿”同樣值得警惕，而政府資產負債狀況過於依賴房地產行業值也可能暗藏風險。

鋪墊政策密集落地

隨着一系列政策密集落地並釋放效應，業內普遍認為房地產調控已逐漸步入攻堅期，難度有增無減。為此，《報告》建議將明年確定為基礎性制度和長效機制建設年，把持續調控融入到制度和長效機制建設中。

例如，適度降低不同持有者和不同用途土地進入和轉變成住房用地門檻，儘快形成政府、事業單位、企業和集體組織等多渠道供應土地的格局。

據《報告》披露，去年9月以來，調控措施、機制建設雙管齊下使市場趨於穩定，各方博弈處在短暫的弱均衡狀態。整體來看，2016-2017年我國住房市場總體穩中有升，一二線城市分化降温，三四線城市分化升温。此外，國內房價體系城市羣特徵趨於顯著，城市羣與非城市羣房價間存在顯著差距，一二線城市羣房價與三線城市羣房價差距逐步增大。

在此背景下，此次《報告》提出，應儘快明確房產税時間表，實行住房租金抵扣個人所得税政策。“穩定房價是當前政策的既定目標，但除了貨幣政策，相關部門還應更多運用財政政策及其他手段進行調控，例如儘快推出房產税以穩定房價”，餘永定表示。

早在1986年9月，國務院就發佈了《中華人民共和國房產税暫行條例》，不過直到2011年，為配合地產調控“國八條”實施，上海和重慶兩地才發佈對個人住房徵收房產税試點方案，並開始施行。

中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松表示，目前支持房產税出台的內部和外部條件越來越充分，例如全國房產系統實現聯網；存量房市場的到來使得房地產市場的流通更為充分，價格更為合理；源於土地拍賣的地方政府收入在降低，需要找到新的支持城市運營的收入來源等，“可以説，房產税出台是必然趨勢”。

與現行制度仍需深度整合

雖然腳步聲漸近，但房產税正式落地仍面臨不小的難題。國家税務總局原副局長許善達曾一針見血地指出，當前的房產税方案與現行房地產法律、政策相悖，“如果將房地產税視為財產税，則違背了我國現行土地國有政策中不能對個人徵收‘土地財產税’的原則；如果將房產税視為使用税，那購房企業、個人已經繳納了70年的使用費，這相當於重複徵收”。許善達直言，要制定完善的房產税方案，首先要在法律層面解決與現行制度的不一致問題。

“當前相關部門已具備解決技術條件的能力，但房產税真正落地，還需要決策層通盤考慮政治、經濟、社會等各方面因素”，國家行政學院經濟學教研部教授馮俏彬向北京商報記者分析，房產税徵收對象是千萬個的家庭和個人，不僅是一項税制改革，更是我國税制改革從間接税向直接税的跨越，是國家治理層面的大問題。

馮俏彬進一步指出，作為房產税的直接徵收對象，不少普通百姓需要對此表達意見，不同羣體觀點可能存較大出入，這樣龐雜的信息量需要由一個意見整合機制加以整合梳理，但目前我國相關機制的建設尚不完善，這意味着未來房產税方案的一審、二審、三審在公開徵求意見階段會遇到阻礙。“房產税的立法問題，其實深刻、生動地反映了走向現代化的中國所面臨的陣痛。”