媒體稱華潤置地失落成定局：商業地產不及預期

規模競賽失落 華潤置地的對手和盟友

[2017年上半年，華潤置地總收入同比下降21.0%到352.59億港元，這個分部的收入為21.59億港元，佔總收入的6.1%。]

陳淑貞

華潤置地副主席、執行董事唐勇在2017年中報投資者電話會議中作過的檢討，可能還將被沿用到2017年年報發佈會上。

年關又至，2017年結束在即，華潤置地的業績算不上亮麗。公司最新發布的銷售業績顯示，截至今年10月末，銷售金額為人民幣1127億元，同比增長24%。房地產諮詢公司克而瑞對其11個月的銷售統計結果是1245億元。而這時，碧桂園銷售金額已破5000億，恒大、萬科已破4000億，華潤置地不僅不及保利，亦追不上近年異軍突起的融創和龍湖。

這一輪房企規模競賽中，華潤置地的失落已成定局。公司把希望寄託在多元化業務上，目的在於找到新的業務增長點。2017年下半年以來，華潤置地加快農業、醫療、科創等多元化業務的推進，找來騰訊、邁瑞等各自行業中的巨頭做盟友。

華潤置地多元化戰略的盟友

今年下半年以來，華潤置地在多元化業務上頻頻落子，簽了多份戰略合作協議。

12月1日，華潤置地宣佈與邁瑞合作，推進智慧醫療體系建設，加速佈局大健康。此前不久，華潤置地與兄弟單位華潤鳳凰醫療達成戰略合作，引入華潤鳳凰醫療快捷診所及各類醫院落地華潤置地開發運營項目。

在邁瑞之外，華潤置地還與浙大網新集團簽署合作，宣佈雙方未來將就產業地產、特色小鎮、智慧園區等方面展開深度合作；成立物聯網實驗室，將其定位成集技術研發、業務場景模擬以及合作伙伴能力引入等多功能於一體的平台，重點佈局智慧商業、智慧社區、智慧工地、智慧寫字樓、智慧場館五大領域。

據第一財經不完全統計，光是9月，華潤置地就舉辦了三場戰略合作簽約儀式。

9月7日，華潤置地發佈耕雨品牌，將其農業業務規劃了“農夫計劃”、“農園計劃”、“田園計劃”三條產品線，並宣佈與中國農科院中環易達合作，中環易達是現代農業全產業鏈的服務商。

9月19日，華潤置地與力合科創牽手，未來雙方將在產業聯盟、園區開發和資本聯動等多個方面展開合作，進行科技創新和孵化。

華潤置地還拉來騰訊。9月21日，華潤置地與騰訊簽署戰略合作協議，宣佈雙方將在智慧園區、電子支付、大數據、文創領域及物聯網創新實驗室等五個方面開展合作。

從農業到科技再到醫療，在多元化業務的推進上，華潤置地背後的華潤集團是其最大的底氣和支撐，上述每一場合作中，華潤置地都能找來各自領域中的行業龍頭作盟友，如騰訊、邁瑞等。

用華潤置地的話來説，公司一直在探索住宅、商業之外的多元化產業佈局。在國家鼓勵科技創新、推動創新產業發展的當下，依託行業資源優勢，特色小鎮、產業新城等產業地產成為華潤置地下一步發展的契機。

華潤置地產業地產工作組執行組長、華南大區產業創新部總經理曉曼表示，“華潤置地將新一輪消費升級趨勢下人的需求變化作為創新發展的着力點。”

商業地產表現不如預期

近年來，華潤置地房地產開發與銷售業務的增速遠遠落後於同行，一定程度上，多元化是其無奈之下的選擇。

對華潤置地業務轉型的追溯最早可到2009年，當時，華潤置地明確提出了轉型思路，向“住宅開發+投資物業+客户增值服務”的業務發展模式轉變，希望儘可能緊握客户資源，以期能夠變現。

客户增值服務未成，商業物業成為華潤置地近年來發展的重心。華潤置地認為，持有型物業是抵抗行業風險的重要資產，曾於2014年公開過其於商業地產的發展戰略，唐勇指出，希望到2017年，華潤置地的商業地產單獨剝離的估值相當於一家千億市值的上市公司。

環境變化不及預期。華潤置地扶植髮展商業地產多年，並無多大起色，商業地產的收入佔全年總營收比例始終不達10%。

據歷年年報，在過去的2010~2016年間，華潤置地商業地產每年的營業收入分別為17.77億港元（佔全年總營收6.9%）、27.92億港元（佔全年總營收7.8%）、38.36億港元（佔全年總營收8.6%）、46.22億港元（佔全年總營收6.4%）、54.36億港元（佔全年總營收6.1%）、66.5億港元（佔全年總營收6.4%）、72.51億港元（佔全年總營收6.6%）。

這兩年，華潤置地已甚少公開提及對於商業地產的野心。即使到了今日，未剝離商業地產板塊的整個華潤置地，市值也不過1560億港元左右。

值得一提的是，在今年內房股一路狂飆背景下，華潤置地股價在9月19日取得27.45港元的高價後，持續陰跌至近日的22港元左右。

規模競賽落後同行

華潤置地的商業模式也悄然生變。華潤置地在2016年年報中提出，公司堅持“銷售物業+投資物業+X”的商業模式，除做強主營業務外，積極在物業管理、養老產業、海外投資、城市交通基礎設施等新領域探索多元化發展，覓尋新的利潤增長點。

儘管高調推進多元化業務、邁步發展，但華潤置地的多元化業務尚未成型。目前為止，在華潤置地的財務報表編制中，分為“銷售已發展物業”、“物業投資及管理”、“酒店經營”、“建築、裝修服務及其他”四個分部。

除了酒店、購物中心等商業地產和住宅銷售外，華潤置地多元化業務被歸納總結在“建築、裝修服務及其他”分部中。2017年上半年，華潤置地總收入同比下降21.0%到352.59億港元，這個分部的收入為21.59億港元，佔總收入的6.1%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，多元化戰略是房企對行業成本上升、盈利空間被壓縮背景下所做的風險對沖，但多數房企的多元化業務尚在投入階段，未能為收入和利潤作出顯著貢獻。

在與同行競賽過程中，華潤置地規模失落已成事實。據克而瑞數據，華潤置地今年前11個月1245億元的銷售業績，與去年全年1080.4億元銷售額相比，增速不力。

今年華潤置地為發佈中報而召開的電話會議上，面對投資者關於規模落後，以及多個運營指標倒退的詰問，唐勇表示：“將公司銷售目標提高10%（至人民幣1320億元），雖然增長不多，但也是（體現了）公司改善的態度。我們自己內部在檢討，需要調整、改善公司的戰略和管理。”

這是華潤置地上市的第21年，這時華潤集團已全面退出萬科，它是華潤集團地產板塊唯一的上市平台，也是內部地產資源的唯一釋放口。但卻在其探索自身發展的路徑與模式過程中，與萬科、恒大、碧桂園等房企逐漸拉大差距。

至2016年末，華潤置地賬上趴着467億港元資金，淨有息負債率僅為23.8%，與這兩年來利用槓桿的積極擴張型房企形成鮮明對比。搏殺還在繼續，高舉武器入場之前，最大對手是自身，這也叫“置之死地而後生”。