長租公寓市場進入加速發展階段

今年以來，在政策紅利和旺盛的市場需求下，以長租公寓為代表的租房市場熱度持續攀升。目前，國內長租公寓正進入新加速階段，各路資本積極湧入這一年輕的行業。

根據預測，到2020年，國內租房市場的規模可達2.71萬億。不僅魔方公寓、YOU+、灣流國際等先後獲得數額不菲的融資，就連萬科、龍湖、旭輝、華潤置地等眾多知名地產商也紛紛自建長租公寓品牌，長租市場充滿機會。但對標美國最大的出租公寓運營商EQR，年淨利潤超過16億美元，市值超過200億美元，中國長租公寓發展還處在快速擴張的第一階段。

平安好房總經理鍾惠馨指出，國內長租公寓市場空間巨大，眾多參與者加入這一賽道，平安好房將藉助集團優勢和平台優勢，力爭打造“品牌公寓嚴選平台”，用科技+金融賦能長租公寓，助推行業大發展、大繁榮。

長租公寓快速發展的同時，也暴露出一些行業痛點亟待解決。在鍾惠馨看來，目前長租公寓行業在拿房、裝修、去化、運營等階段都面臨着痛點，譬如拿房一次性投入資金大、競爭激烈、項目少、房源分散、成本不透明、施工進度管理、線上流量質量下降、獲客成本持續上漲、規模不經濟、回報週期長、財務管理複雜、標準化程度低、產品同質化等難題。

資金挑戰對長租公寓來説可謂是首當其衝。目前，長租公寓公司通常採用的都是重資產運營模式，需要大量的資金投入、回報週期長且回報率總體偏低。據測算，長租公寓行業整體資金需求一年內將增長到300億元左右，其中約50%需通過融資來解決。

此外，目前中國的長租公寓公司主要還是以租金回報為主。而數據顯示，2016年中國一線城市的租金回報率分別是北京1.36%，深圳1.34%、上海1.33%，廣州2.14%。無論是否自持房源，規模化運營下產生的現金流壓力是所有長租公寓公司最初幾年必須面對的挑戰。

除了資金、盈利挑戰外，如何有效地管理大量的出租房屋和年輕的租客羣，無論是集中式還是分散式公寓運營商都為之苦苦探索，這也是規模擴展中必須要突破的“天花板”。

“底層管理系統相當於行業的基礎設施，將是未來競爭中至關重要的護城河。”鍾惠馨表示。

此外，鍾惠馨認為，隨着長租公寓行業市場競爭日趨激烈，市場參與主體眾多，對應的客户羣體和提供的產品同質化嚴重，在有效獲客和用户體驗上面臨着不小的挑戰。

相關市場調研數據顯示，在租房市場中，80後已經“退居二線”，個性鮮明的90後成為主流，20歲至31歲租客比重達69.6%。同時，新一代“租客族”敢於嘗試新鮮事物，有自己的興趣社交圈，對生活品質有一定追求，注重體驗。

“好的居住環境、便利的交通、簡潔大方的裝修和完善的設施逐漸成為年輕人升級居住體驗的核心訴求，租金的影響力在一定程度上降低了。單純的空間和產品已經無法滿足他們的需求，服務與生活方式成為其關注的核心。行業參與者始終要將用户體驗擺在首位，不斷思考如何打造更精細的產品和差異化的服務，吸引年輕用户。”鍾惠馨強調。（王淑娟）