碧桂園撤回分拆物業上市申請 “涉房”企業IPO前途莫測

曾被廣泛認為可能成為A股“物業第一股”的碧桂園物業日前突然宣佈撤回公司物業板塊分拆上市的申請，引來外界各種猜想。業內人士分析，上市擱淺的原因複雜，其中，受當前調控政策持續影響，與房企融資相關的IPO將會受到較為嚴格的限制，尋求其他上市平台或許更為現實。

主動撤回

12月11日，碧桂園控股有限公司發佈公告稱，暫停廣東碧桂園物業服務股份有限公司於上海證券交易所的建議分拆。對此，碧桂園解釋，撤回其建議分拆的申請主要是由於中國審核監管機關近期的政策變動。目前，碧桂園現正評估各選項，包括尋求物業管理相關資產於其他地方的證券交易所分拆獨立上市。

實際上，隨着物業板塊成為地產行業普遍公認的下一風口，眾多房企拆分物業板塊上市的計劃也不斷拋出。資料顯示，碧桂園於2015年8月首次對外披露上市意圖，同時成立了物業上市籌備小組。此後，碧桂園於2016年3月16日就公司非全資附屬公司廣東碧桂園物業服務股份有限公司於上海證券交易所建議分拆獨立上市；2016年9月，碧桂園宣佈已向上交所遞交上市申報材料，同時公佈上市計劃，擬在上交所發售不超過4010萬股股份，且不低於本次發行後總股本的10%，每股面值為人民幣1元。

2017年以來，事件又有了新的進展。今年5月，碧桂園物業IPO正式獲受理；11月，上交所IPO正常審核狀態企業信息表顯示，碧桂園物業審核狀態為已反饋。

對於碧桂園的主動撤回申請，業內人士的普遍反映是稍顯突然。畢竟之前該公司成為A股“物業第一股”的呼聲頗高，尤其是近年來，碧桂園物業發展速度較快，業績表現也呈顯著增長趨勢。

資料顯示，截至2017年上半年，碧桂園物業合同管理面積達2.47億平方米。2017年12月1日，碧桂園物業更新的招股説明書顯示，2014-2017年上半年，碧桂園物業的營業收入分別為12.07億元、16.72億元、23.58億元、14.15億元（半年），呈逐年上升的趨勢。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進由此判斷，碧桂園物業A股上市擱淺目前看並非公司業績不佳，而是在於資本市場未來對於上市計劃會有謹慎態度，由此帶來的上市計劃延期或許是碧桂園主動叫停的原因。

涉房企業IPO緩慢

值得一提的是，在業內人士看來，房地產緊縮政策的密集出台以及防範系統性金融風險等多方面使得房地產相關企業的IPO進展緩慢。“當前房地產調控持續收緊，房企和涉及地產業務等行業房企的IPO基本上難有作為，融資和定向增發在內都很難得到推進。”有不願具名的房地產企業人士如是介紹。

證監會近日發佈的《發行監管部首次公開發行股票審核工作流程及申請企業情況》顯示，除了南都物業服務顯示通過發審會、碧桂園物業顯示預先披露更新外，其他房地產相關企業的審核狀態均為“已反饋”，這6家企業分別是大連萬達商業、金輝集團、同策房地產諮詢、首創置業以及深交所創業板排隊的西藏新城悦物業服務和北京思源興業房地產服務集團。

嚴躍進表示，政策對於融資方面收緊，尤其對地產行業嚴格的管控，是房地產企業A股IPO節奏放緩或者擱置的原因。而物業公司也被看做是和房地產息息相關的行業，於是也難逃緩慢上市。

不過值得一提的是，在碧桂園物業撤回上市申請之時，另一家物業公司南都物業則首發獲通過。該公司的招股書顯示，擬公開發行不超過1984.127萬股，計劃募集資金4.11億元，用於物業管理智能化系統、公寓租賃服務等項目。上述不願具名的房企人士認為，南都物業的首發獲得通過意味着上市的路並未完全堵死，“如果有耐心也可以等待，這與企業自身的戰略和考量息息相關”。

“死磕”還是另闢蹊徑

實際上，近年來房地產企業紛紛在分拆物業企業謀求獨立上市，因為物業公司的輕資產和高利潤率很容易使物業公司成為資本市場寵兒，因此在碧桂園物業之前包括彩生活、綠城服務、中海物業先後實現了上市。不過，它們都集中在聯交所或者新三板。

因此，在碧桂園物業主動撤回上市申請後，分析人士猜想，碧桂園物業的下一個上市地點應該鎖定香港。對此碧桂園方面表示，“包括尋求物業管理相關資產於其他地方的證券交易所分拆獨立上市”。

嚴躍進進而分析，碧桂園主動撤回物業上市申請更像是策略調整，尤其是綜合考慮不同資本市場的效率情況下，聯交所或許是更好的選擇。不過，嚴躍進也進而表示，就現階段而言，單純分拆的意義不大，關鍵後續要在租賃業務發展、物業資產管理等領域有創新地方，這樣才可以獲得更好的行業和資本市場的認可。

值得一提的是，除了碧桂園物業之外，包括萬科在內的其他多家企業也曾提出了分拆物業謀求獨立上市的計劃，在碧桂園物業主動撤回上市之後，其他房地產企業物業板塊將在資本化的道路上何去何從也十分引人關注。對此，上述房地產行業人士表示，從宏觀政策層面看，對於房地產行業的調控依然趨緊，因此涉房企業上市難的基本面也不會改變。若想要有所突破，短期內依然需要尋找其他平台，而從長遠看，如何提高物業公司增值業務的能力也決定着資本市場認可度的高低，只有增值服務豐富且佔營收比更大，不論在哪個交易所，都能獲得更好的資本市場認可。

北京商報記者 董家聲