南都物業主要客户低價入股 收入結算數據前後矛盾

【環球網 記者 陳進】南都物業服務股份有限公司主要承接商業綜合體、寫字樓、產業園區、規模型住宅及高端豪宅等綜合物業，至2016年管理及諮詢面積逾五千萬平方米、服務三十萬業主。南都物業已於12月5日通過了證監會發審委的審核、有望成為A股物業管理服務第一股，但是這並不能夠等同於該公司所披露的經營信息和財務數據真實、合理，相反通過我們詳細梳理該公司公開披露信息，還發現諸多疑點，甚至指向該公司披露財務數據虛假，非常值得關注。

首先值得關注的是南都物業與其關鍵客户銀泰置地之間的關聯，根據招股説明書披露，銀泰置地在報告期內一直都是南都物業的主要客户，銀泰置地旗下項目包括“成都銀泰城”、“ 杭州銀泰城”、“ 海寧銀泰城”也是南都物業報告期內的主要收入來源。

在此基礎上，南都物業和銀泰置地之間的關係在2016年5月得到了“進一步發展”，當年南都物業同意新增股東銀泰置地增資入股，以3900萬元對價佔增資後股本比例的6%，對應南都物業整體估值僅為6.5億元。假設本次南都物業上市後總市值能夠達到30億元的水平，則對應着銀泰置地在短短一年多時間裏，便獲得了近4倍的增值回報，回報率高的驚人。

這同時也令南都物業與銀泰置地之間的關係“曖昧”了起來，一方面是銀泰置地旗下地產項目，給南都物業帶來了大量的收入和利潤，另一方面則是南都物業“投桃報李”、令銀泰置地短期內獲得了高額資本回報，這令人懷疑南都物業引入銀泰置地入股是否涉嫌利益輸送?是否是將上市前低價入股與物業管理項目獲取相互捆綁?

這還不是南都物業存在的主要問題，該公司收入金額的真實性也非常令人懷疑。根據招股書第167頁披露，南都物業在2017上半年針對客户“啓東崇和置業有限公司”實現銷售收入1613.35萬元、佔同期銷售收入總額的比重為4.31%，對應項目為“綠地啓東長島”。

而與此同時，在招股書第166頁披露的“前五名項目銷售情況”相關信息，2017年上半年針對“啓東長島案場”實現營業收入僅為1214.55萬元，也即針對同一個項目的收入結算金額，南都物業在同一份招股説明書中前後披露存在近百萬元的差異。那麼在這兩個不同金額的財務數據當中，哪一個才是真實的?又是哪一個數據存在虛假披露?

此外，南都物業的人力成本數據也備受關注。根據招股説明書披露，2017年上半年該公司的中層員工月均收入為10457元，相比2016年全年的15004元降低了30%，甚至低於2014年的人均收入水平;同時，南都物業普通員工月均薪酬也存在一定程度的降低，這進而導致該公司全體員工平均薪酬在2017上半年出現明顯下降。這不禁令人懷疑，南都物業涉嫌在上市前突擊降低員工薪酬，藉此降低成本、虛增利潤。

更何況，南都物業的全體員工月平均收入，在報告期內各年度均低於浙江省在崗職工平均工資，且較平均工資低了20%。也即南都物業看似不錯的盈利能力，幾乎是建立在壓榨員工薪酬的基礎上。這也令人懷疑該公司盈利能力的可持續性，依靠着剝削員工薪酬的南都物業，在盈利的道路上有能走多遠?