起底房屋買賣"貓膩":面積"縮水" "雙合同"提價
房屋模型與實際不符、“雙合同”規避政府限價、承諾有學位卻難以兑現……正值年底房產交易旺季，不少購房者期盼在此期間選購到心儀的住房，然而，“買的沒有賣的精”，一些開發商、房產中介等賣家利用自身資源信息優勢，為購房者設置了多個“陷阱”。購房市場究竟有多少“貓膩”？記者對此展開了調查。
面積“縮水”是欺詐還是計算錯誤
2016年，廣東佛山的林先生看中了某房產公司所建的花園小區期房，由於林先生想要購買的三房户型無樣板房，銷售員稱可看兩房户型的3D房屋模型，除了比樣板房少一個房間，得房率（八成）等都一樣。為加以佐證，銷售員還向林先生出示了商品房買賣合同樣本，其附件註明公攤係數（公攤面積/套內面積）為0.265268。之後林先生決定購買兩套三房户型並支付了款項。
2017年3月，林先生獲知所購房屋建成，隨即前往現場查看，但發現實際交付的房屋與購房前瞭解的情況相差甚遠：一是實際空間與户型圖不符；二是承諾的飄窗不見蹤影；三是得房率遠未達“八成”；四是主合同中的房屋面積數據與附件中提供的數據不一致。
林先生透露，購買前銷售員曾承諾得房率為八成，並説明公攤係數為0.265268。但經佛山市南海區測繪中心出具的測繪報告顯示，林先生購買的兩套房公攤係數分別為0.469573和0.475149，換算成得房率分別為68.05%和67.79%，均未達八成。林先生認為，開發商在合同中標明的建築物關鍵指標“公攤係數”與實際值存在嚴重出入，屬於欺詐行為，遂投訴至廣東省消委會。
廣東省消委會接訴後與佛山這家房產公司取得聯繫，但該房企表示：關於房屋空間的問題，展示的模型及户型圖均有提示“本模型僅作示意用途，其細節以最終交付實物為準”；關於飄窗的問題，樓盤銷售現場有提示板提示16、17棟房屋並無飄窗；關於房屋得房率，在與消費者所籤合同中已明確註明該房屋的所有面積數據，公司從未在任何文件中宣傳有80%的得房率。
最後，該房企承認確實存在主合同與附件數據不一致的錯誤，但稱商品房買賣合同是在雙方合意、意思表示真實的前提下籤訂的，主合同第三條已明確房屋相關面積數據，在一定程度上表明公司並非故意隱瞞，沒有銷售欺詐，數據不一致屬於“計算錯誤”。
虛假宣傳
房企應承擔賠償責任
3D模型、平面圖中的“提示説明”能否作為免責依據？房企“無意”的隱瞞是否構成欺詐？
根據消費者權益保護法第二十條規定：“經營者向消費者提供有關商品或者服務的質量、性能、用途、有效期限等信息，應當真實、全面，不得作虛假或者引人誤解的宣傳。”廣東省消委會認為，開發商展示3D模型、平面圖以及銷售人員介紹情況時，有義務通過各種途徑將房屋具體情況進行真實全面的展示，從而充分保障消費者的知情權。
然而，該房企的房屋3D模型和户型圖不但沒有真實反映實際情況，而且銷售人員誇大房屋的得房率，涉嫌虛假宣傳；不僅如此，在簽訂合同過程中，消費者所籤合同的重要條款與之前承諾的房屋情況不一致，開發商並未做提醒、説明及解釋，廣東省消委會認為，該房企已然違背誠實信用的市場原則，並且存在侵犯消費者知情權和公平交易權的問題。
廣東省消委會認為，該房企故意隱瞞所售房屋真實信息，通過不實信息誘使消費者做出購買房屋的決定，涉嫌欺詐，消費者有權根據《消費者權益保護法》第五十五條的相關規定，要求房地產公司承擔相應的賠償責任。
記者瞭解到，該房企表示已通過房管部門多次與消費者林先生溝通，均未達成一致意見，並稱如消費者通過司法途徑解決，公司願意遵從法律判決執行。
屢見不鮮賣房“套路”何其多
在房屋買賣市場上，不管是新房還是二手房，賣方故意隱瞞不利信息使買方權益受損的現象屢見不鮮，最常見的有三大“套路”。
其一，房企捂盤惜售，製造火爆銷售場景，令購房者焦慮恐慌，匆忙籤合同。
湖南張家界的梁先生今年6月看上了某開發商在當地建的樓盤。直到11月上旬，梁先生才突然接到開發商通知，説交定金的日期在幾天後一個週末的早上，還説預留名額過期不候。
“11月已經天氣轉涼了，我早上5點多就去排隊，到8點才讓我們進去，烏泱泱一大片人，場面十分火爆，大家都像瘋了一樣搶房。”梁先生告訴記者，售樓部的電子顯示屏上滾動顯示僅剩幾套房，還在外面排隊的買房者像熱鍋上的螞蟻一樣焦慮，根本來不及考慮更多。
房企有意製造火爆的銷售場景，加劇了消費者的恐慌心理。佛山的林先生也表示，當初與開發商簽訂合同的時候，開發商組織了200多名業主集體排隊，工作人員直接將合同翻至簽名頁面，讓業主依次簽名，自己沒有充足的時間細看合同。而對於合同的重要條款或者新的情況，工作人員也未做任何説明，消費者均以為合同內容與之前瞭解的情況一致就直接簽名，之後才發現主合同與附件數據不一致的問題。
其二，房企有意規避政府限價，製造“雙合同”以高價售出房屋。
今年9月，周女士在廣州市東部看中了一套建築面積為73平方米的新房，房子在房管局備案的價格為90萬元，即每平方米1.2萬元左右，銷售員告訴周女士，“簽訂購房合同必須同時簽訂裝修合同”。
銷售員為周女士準備了兩份合同，一份為購房合同，顯示總樓款約90萬元，一份為裝修合同，顯示金額為56萬元，也就是説周女士需要花146萬元才能購買這套房子。“這樣算下來，房子的單價為每平方米2萬元，超過了政府的限價。”周女士説。
不僅如此，在付首付的時候，樓款和裝修款必須都付三成首付，共43萬元。此外，開發商還要求剩下未付清的七成裝修款合計約40萬元，要麼在半年內分兩期付清，要麼選擇利息更高、最長貸款期僅為五年的普通裝修貸款。
無奈之下，周女士只好與開發商簽訂如此“霸王條款”，首付43萬元後，約定半年內再分兩期，每期20萬元付清剩餘裝修款項。“房管局備案約90萬元的房子，被開發商‘雙合同’賣到146萬元，加上我選的半年內付清剩餘的裝修貸，算下來，我首次購房成本超過80萬元，接近樓款總價了。”
其三，二手房買賣中賣方故意隱瞞學位佔用等關鍵事實。
雖然不及開發商手握大量房源，但是不少二手房賣主為了儘快將房屋賣出、賣個好價錢，也費盡心思在語言文字上與買方“打太極”，除了隱瞞房屋質量問題之外，近年來最常見的就是二手房學位糾紛。
2016年6月29日，北京市西城區孟某（賣方）與李某（買方）簽訂了房屋買賣合同，2016年7月1日，李某支付首期購房款550萬元，7月4日晚，出售方孟某告知李某，此前有人於2013年使用該房屋户籍進入北京市西城區某小學學習。李某認為孟某明知自己購買房屋是為了孩子上小學，卻在簽訂購房合同時故意隱瞞了户籍學位被佔用的事實。李某於是將賣方孟某上訴至法院，要求解除房屋買賣合同，並要求孟某賠償相應的損失。
法院審理認為，賣方孟某對李某購買房屋的目的是知曉的，即為了李某孩子入學之用，但孟某在簽訂合同之初並未如實披露學位已被佔用的事實，違反了雙方協議的約定，對李某的購房選擇及目的有重大影響，孟某應承擔相應的違約責任。
維權不易當心自我否定式營銷
盈科信榮（全國）房地產律師團隊首席律師張茂榮認為，買房者屢屢上當受騙的原因很大程度上在於開發商違法成本低。
開發商最常見的違法方式就是借不確定的名校、商業配套等宣傳推廣，並利用格式合同制定方優勢，在購房合同中事先設定大量免責條款，對於相關宣傳均定性為邀約邀請，並特別説明廣告宣傳不具備法律約束力，最終一切以政府審核為準，即採取自我否定式營銷。“一方面信誓旦旦地宣傳承諾，另一方面又在合同中自我否定承諾效力。”張茂榮説。
與此同時，由於處罰力度與開發商違法獲利之間往往不具可比性，相關部門的監管難以對開發商形成威懾力。
再加上購房者都是零散個體，難以形成合力，導致維權成本高。佛山的林先生自從發現新房“被縮水”，到投訴至廣東省消委會有答覆，過去了半年有餘。林先生表示像他一樣的購房者還有幾十個，但出於“忍氣吞聲罷了”的想法，大多沒有堅持維權。同時林先生還提到，由於已支付購房款，已無購房資格、貸款資格另行購置其他房屋，且面臨房價上漲，即便受騙也很難選擇退房維權。
廣東濟方律師事務所律師楊曉棟表示，購房者在購買前一定要實地察看，針對相關宣傳單內容應該仔細詢問銷售人員，最好能在銷售人員的帶領下前往查看是否有留地規劃，謹防開發商虛假承諾相關配套設施；留意宣傳單張是否有相關文字表示“僅用作宣傳參考”等字眼。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進建議購房者在交易過程中，要注意留存證據，遇到侵權情況時要積極主動維權。
倘若購房者在不知情的情況下籤訂了“霸王條款”，楊曉棟認為也並非沒有迴旋的餘地。楊曉棟表示，《中華人民共和國合同法》規定，格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。因此，購房者完全可以以此作為與房企談判的依據，若簽訂後才發現問題，亦可以此作為維權依據。