年末樓市結構性翹尾房企以價換量補庫存需求強烈

2017-12-15

部分房企以價換量年末樓市現“結構性翹尾”

本報記者張敏北京報道

因持續調控而趨於降温的房地產市場，在年末出現“翹尾”跡象。

國家統計局12月14日發佈的數據顯示，今年前11月，全國商品房銷售額115481億元，同比增長12.7%，增速比前10月提高0.1個百分點。就11月單月來看，銷售額和銷售面積都出現同比、環比回升。

這一結果被認為是房企衝擊年度銷售業績，並採取了以價換量的措施所致（與10月進行比較）。銷售升温，還帶動了房地產企業到位資金增速的擴大。

但在投資端，房地產開發投資增速仍在收窄中，凸顯了連續調控下投資意願減弱。

國家統計局新聞發言人毛盛勇用“比較平穩”一詞來總結當前市場。他認為，調控取得了成效，風險也得到了初步控制，市場制度改革和長效機制建設將是下一步的主要內容。對於未來的市場走勢，機構的觀點較為一致，即“翹尾”只是暫時現象，市場總體下行的趨勢不可避免。

銷售規模接近去年全年

數據顯示，今年1-11月份，全國商品房銷售面積146568萬平方米，同比增長7.9%，增速比1-10月份回落0.3個百分點。商品房銷售額115481億元，增長12.7%，增速比前10個月提高0.1個百分點。此前，累計銷售額的增速已連續四個月下滑。

從絕對值上看，銷售面積和銷售額距離去年全年的水平僅一步之遙。機構普遍認為，今年的銷售規模將超過去年。

銷售數據的企穩，源於11月單月的市場升温。根據國家統計局的數據計算，11月全國商品房銷售面積同比上漲了5.3%，在連續兩個月同比下降後，再度轉正。銷售金額同比上漲13.3%，在10月出現下滑後也已轉升。

多數分析人士認為，由於財務結算週期的要求，上市房企往往會在年末加大銷售力度，衝擊年度銷售業績。11月的銷售升温，正是由於這種驅動力。

在調控的壓力下，房企還普遍採取了以價換量的策略。中信建投的統計顯示，11月單月的商品房銷售均價為7657元/平方米，比10月的7781元/平方米有所下滑。該指標已連續兩個月下滑。

在投資端，前11月全國房地產開發投資100387億元，同比名義增長7.5%，增速比1-10月份回落0.3個百分點。在今年4月達到9.3%的高點後，房地產投資增速維持了整體下滑的趨勢。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，投資增速持續下滑，説明在房地產調控的持續影響下，企業投資意願在減弱。但由於補庫存動力仍足，該增速的下降幅度並不大。

嚴躍進預計，今年全年的房地產投資增速會在7%左右的水平。

在12月14日的新聞發佈會上，毛盛勇用“比較平穩”來形容當前的房地產市場。他表示，一方面，熱點城市或者主要城市的房價上漲局面得到了控制，另一方面，成交、投資總體比較平穩。這也説明，“調控取得了成效，風險也得到了初步控制。”

房企補庫存需求強烈

銷售升温帶來了諸多連鎖效應。其一是資金面的改善。今年前11月，房地產開發企業到位資金139489億元，同比增長7.7%。增速在連續4個月收窄後，提高0.3個百分點。

據21世紀經濟報道記者瞭解，在融資渠道收緊的情況下，回款率已成為房企關注的重要指標。近期，很多企業對項目回款率提出要求，希望在年末的時點上，改善企業的資金狀況。

其二是庫存進一步下滑。截至11月末，全國商品房待售面積59606萬平方米，相當於2014年年末的水平。若與2016年2月的庫存高點（73931萬平方米）相比，最近兩年間，全國共消化了1.43億平方米的庫存。

歷史數據顯示，2014年到2016年的三年間，房地產企業的購地面積均呈現負增長，再考慮到2016年和2017年為銷售“大年”，企業補庫存的需求已十分強烈。

在這種驅動下，前11月房企拿地面積達到22158萬平方米，同比增長16.3%；土地成交價款11436億元，增長47.0%。二者的增速創下最近4年來的新高。

除企業自身因素外，在“前松後緊”的慣性供地節奏下，很多城市在年末批量推地，使得房企在今年大量補倉後，年末仍有足夠的拿地熱情。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，房地產市場出現“翹尾”，是在年末的特殊時點上，市場出現的一個“結構性調整”。由於調控政策的基本基調並未改變，這種調整不會持續太久。

11月下旬，住建部、國土部、央行召開會議指出，堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。12月8日召開的中共中央政治局會議強調，明年將“加快住房制度改革和長效機制建設。受訪者普遍認為，出於鞏固調控效果的考量，政策力度不會在短期內有所放鬆。

上述房企人士認為，12月的市場數據仍有可能維持高水平。但在現有的政策壓力下，市場整體降温的大趨勢不會改變，投資、銷售、資金來源等數據的增速在短暫回調後，會很快出現下滑。房企拿地的熱情仍在，但隨着資金面的趨緊，“搶地”情況已大大減少。

他還指出，就區域房地產市場而言，分化的情況將有所緩解。此前過於冷淡的一線城市和熱點二線城市，市場銷售將逐漸升温；而作為今年市場熱點的三四線城市，在大量去庫存後，銷售將逐漸乏力。（編輯：張星）