左暉：存量房時代 多城將進入“賣舊買新”階段

■本報記者 王麗新

“全世界千人購房率的平均水平大概是二十。峯值狀態下，北京的千人購房率是十四，2017年是七。因此，放眼全世界中國人不是最愛買房子的。”近日，鏈家集團創始人、董事左暉出席網易經濟學家年會2018時，提及未來中國房地產市場及配套服務的變化,從房地產市場交易、存量與增量、供需變化、租賃服務、養老住宅等多個角度詮釋了自己對“住有所居”的理解。

對於房產，中國有一個傳統文化，有土斯有財，好像中國人是全世界最愛買房子的人。顯然，從左暉給出的上述數據來看，並不是。

但眼下有一個問題，近年來，隨着城市化率的提升，北京、上海等一些大城市逐漸進入到存量房時代。

左暉表示，通過數據可以發現，在成交上，今年大概十七個城市的二手房交易量超過新房，其中八個是今年新增的，預計明年會有將近三十個城市的二手房會超過新房的交易量，這跟過了大規模新增投資額快速增長的階段有關係。統計發現，2016年，三十個城市房價每平方米會超過一萬元，2017年大約有五十一城市房價每平方米會超過一萬元。

正如左暉所示，這將所有的城市都在逐步地推到賣舊買新的更新階段，大多數住宅市場正在進入更新狀態。那麼，房子夠住嗎？居住的品質又如何？

左暉指出，目前全國的房户比已經超過一了，但在一些大城市裏邊，是遠遠不夠的。比如北京，如今存量住宅總共七百萬套到七百五十萬套之間，五億平方米，但卻需要容納兩千兩百萬的常住人口，平均一個人二十六平方米，比平均水平低很多。

他表示，“在城市管理中，對於住宅標準的劃定，我們好像只看到一個人均不低於五平方米的標準，但如果不能出現單位一千元到一千五百元的可居住、可滿足基本居住需求和安全保障住宅的話，這是長期以來都存在的問題。

他表示，以服務業人口為例，將近五百萬服務業的勞動人口在北京居住，他們的平均月收入五千元左右，月付租金五百元，房租負擔比大概10%，而今天北京的標準住宅，一間房子平均租金大概兩千兩百元，換句話説，北京缺乏大量的月租在五百元到兩千元之間的標準住宅。

面對這樣的局面，住宅租賃或許可以解決一部分大城市的居住品質問題。就一線城市而言，左暉認為，當前北京大概有接近40%的人口是租房子住的，未來這個比例會到50%左右，超過一千萬的人會租房子住。

住宅市場雖處在更新狀態，但整體來看，供應不平衡的問題仍然存在。尤其在三、四線城市，市場是供大於求的。但就當前供不應求的一線城市和一些熱點城市而言，恰恰是當前調控最為嚴厲的區域。

左暉認為，有着巨大潛力的熱點城市，其實是需要一個相對穩定的市場，調控政策就顯得十分必要。“北京上海這樣的大城市，調控絕不能放鬆，因為一旦放鬆就會產生波動。”

然而，每個人的居住需求是多元化的。例如流動人口的合租需求、青年人羣的租賃需求、白領人羣的置業需求、中高收入羣體的改善性需求及高齡人羣的養老、旅居等需求都需要品質化的機構提供標準化房產服務。

而在這些需求中，養老需求越發重要。左暉也透露，鏈家正在關注養老住宅。他表示，中國60歲以上的人口比例約為16%，相比之下，美國為22%，日本則在33%。當進入到老齡化社會之時，養老問題就凸顯出來。“今天對中國的老人來説，如何做好居家的養老？在自己家能夠保持基本的穩定、基本的安全、能夠得到基本的醫療的維護，變成了一個很大的問題。”這或許也是未來房地產市場發展的重要方向之一。