房地產税將按評估值徵收 但落地仍有重重挑戰

一篇長文及其中幾十個字，是這幾天房地產話題的關鍵詞。

12月20日，財政部部長肖捷在《人民日報》發表了《加快建立現代財政制度》一文。文章提到：按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產税立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產税，適當降低建設、交易環節税費負擔，逐步建立完善的現代房地產税制度。

剛剛閉幕的中央經濟工作會議也指出，要完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。由此，關於房地產税的話題再次已發熱議。

如何“按照評估值徵收”房地產税？

在關於房地產税落地的討論中，上述文章傳遞的一個新信號是，“工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產税”。所謂評估值，指的是房屋的市場評估價值，而非房產原值（即購房時價格）。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，從上述表述來看，“按照評估值徵收”就是對房屋持有環節的徵税，會基於房屋的原值和現有價值，以及考慮到房地產市場所處的環境、周邊同類房產的價值等進行系統評估，進而得出相應的納税份額。

“換而言之，評估值大徵收越多，評估值小徵收越小，符合持有環節徵税的原理。”嚴躍進認為，對房地產税如何徵收等問題的正面答覆，標誌着房地產税的改革正在加快。

徵税方式已經確定，但具體如何開展房屋估值仍是許多人關注的問題。有房者可能會擔心，以前買的房子價格低，如果在漲價後按市場價值估值，將受到什麼影響？

“將會有一套具體的、專業化的評估方法。”全國政協委員、華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康表示，房地產税的税基評估已經有比較成熟的經驗，徵收的總體思路是比較明確的，但目前討論很多細節還為時過早。

嚴躍進認為，房地產税開徵會考慮納入徵税範圍的評估價值，這時可能會有一些抵扣。對普通人來説，考慮到剛需置換和異地居住等，類似普通人的住房持有其實問題不大，甚至不會納入徵税範圍。而對於持有多套住房的，預計徵税的可能性是很大的。

此外，“按照評估值徵收”房地產税的方式具有哪些現實基礎，也是當前房地產行業所關注的一個問題。北京師範大學房地產研究中心主任董藩曾參與中國首批房地產估價師輔導和考試工作，在他看來，當前的房地產評估力量能不能支撐房地產徵税工作仍值得商榷。

董藩表示，由於房產具有單件性，每套房子各不相同，所以必須單獨計算得出徵税價格，當前我國城市中至少有3億套以上住宅，但房地產估價師只有3萬名左右。“如果徵税就是年年徵，如果每年評估一次，每人要評估多少套呢？要評估一萬套。”在他看來，目前的技術力量還達不到房地產税全面開徵的客觀要求。

帶有強烈地方特徵，房地產税如何走過法定之路

值得注意的是，房地產税並不會立即開始徵收，而必須先經過一系列立法程序。肖捷在上述文章中也指出：力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實税收法定原則”的改革任務。

此前，全國人大常委會2017年立法工作計劃中，也將房地產税法列入預備及研究論證項目。但是，房地產税的税收法定之路並不容易。

董藩表示，財政部雖然作為主管部門參與房地產税的立法工作，但該項立法工作的最終主導權限在全國人大；若將住宅一同納入房地產税的徵收對象，在法理上存在致命缺陷，因為土地公有制導致房地產不能成為完整意義上的私人財產，所以條件也並不成熟。

上海財經大學公共經濟與管理學院教授朱為羣説：“在2020年前全面落實税收法定原則，這是既定的，但難度也很大，房地產税的立法又是所有税種立法當中難度最高的一個。在他看來，雖然房地產税的落地是未來方向，但因為涉及千家萬户，因此落地方式很可能是分階段、分地區、有差異化地推行。

“房地產税很可能是一個地方税，各個地方的税率是不完全一樣的，徵税範圍、徵税對象這些税制要素，以及減免税的細則也可能有地區特點。”朱為羣説。

上述文章在談及推進健全地方税體系改革時也提到，要擴大地方税權，在中央統一立法和税種開徵權的前提下，根據税種特點，通過立法授權，適當擴大地方税收管理權限，地方税收管理權限主要集中在省級。

賈康認為，目前比較鮮明的一個表述和趨勢是，要充分給地方政府授權。“授權以後地方可以區別情況，並不是一起齊步走，而是可以分步實施。”

從國外的經驗來看，房地產税大多也是地方政府的主要財源之一。朱為羣認為，若參考這一經驗，客觀上就要求房地產税跟基層政府的財政支出掛鈎，要用合理的支出來引領未來房地產税的改革，從地方政府收支互聯的角度來探討税制改革，而不是就税改而論税改。

“税收問題的背後是支出，合理的支出決定合理的税收。”朱為羣表示，沒有對財政支出的法定約束，就不可能從根本上解決税收問題。

賈康也認為，財税體制改革是房地產税落地的配套措施中的必選項。“房地產税的改革過程一定是跟其他方面的改革配合好，光強調這個的重要性還不夠。”