定調樓市：本輪調控將延續5年或更長時間？

12月20日閉幕的中央經濟工作會議定調了房地產市場未來發展方向。

其中特別指出，要完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

中國指數研究院常務副院長、房天下控股副總裁黃瑜認為，長效機制建設迎關鍵期，市場中長期運行環境逐步確立，短期調控不放鬆穩預期。未來樓市政策仍會延續“房子是用來住的，不是用來炒的”這一主線，把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預期。年末中央政治局會議指出，2018年要引導和穩定預期，加強和改善民生，要加快住房制度改革和長效機制建設。明年將是長效機制與短期調控結合的轉折點，將進一步加快相關長效機制政策的落實和細化。

泰禾集團董事長黃其森在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，“開發商不應該對政策抱有幻想。”他擔心，此前高價拍出的地王百分百要虧損，而公開市場競拍的土地可能會面臨50%虧損。

未來五年調控不放鬆?

在對國外房地產市場模型研究基礎上，同時借鑑國內外成熟市場經濟模型，中國指數研究院設計了一套“中國房地產業中長期發展動態模型”。

根據模型，參照近期宏觀政策走向和黨的十九大精神，該機構對2018年房地產市場提出四個假設：宏觀經濟在結構轉型過程中穩中向好(GDP增長6.7%);貨幣政策穩健中性(M2增長10.1%，人民幣貸款餘額增長11.9%，新增貸款約14.2萬億元); 2018年基準利率不變，熱點城市信貸政策收緊不放鬆;因城施策，多策並舉，多管齊下，力促房地產市場迴歸平穩理性。在滿足假設條件、不發生超預期事件的前提下，經測算，2018年全國房地產市場將呈現“成交回落，價格趨穩，新開工、投資中低速增長”的特點。

黃瑜稱，總體來看，本輪週期將持續5年或更長時間，預計2018年市場下行。商品房銷售面積受到調控政策和貨幣環境的影響，將出現回調，全年降幅將達9.3%-11.3%，其中一線城市銷售面積將保持平穩，二線城市銷售面積或將出現較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫存後也將隨二線城市之後面臨市場下行的壓力。鑑於一二線城市銷售回落，房企新開工意願不足，將使全國新開工增長受限，預計全年新開工的增幅會維持在4.5%-6.5%之間。投資方面，受到新開工增速放緩影響，預計2018年企業補倉意願保持理性，投資或將出現小幅增長，範圍在5.1%-7.1%之間。價格受銷售回落影響，預計全年保持平穩。

新城控股副總裁歐陽捷在接受21世紀經濟報道記者採訪時也表示，未來5年不要指望調控會放鬆。“房價繼續上漲明顯過快的城市會加大調控力度，而現在市場比較平穩的城市未來可能會小幅放鬆。要控制資產泡沫，控制金融風險，有兩個目標：一是房價不能上漲過快，這就要控制房價上漲的速度;二是保持資產泡沫縮小而不是擴大，這就要保持房價上漲速度低於人均收入增長水平。因此未來房價有可能會上漲1%-2%，不能指望大幅放鬆。”

三個重要信號

經過多輪不同方式調控，我國房地產市場尚未形成自身週期規律，但2017年樓市長短期調控齊發，今年勢必會成為我國房地產市場歷史上一個非常重要的轉折點。

黃瑜認為，對比美國新開工情況來看，我國仍處於新房擴張末期，長期來看市場規模變化相對平穩，需求存在慣性，除非有高強度利空刺激，市場並不會出現斷崖式下跌。隨着我國樓市長效機制落地，住房保障等政策調控會更為長期化，租購併舉會成為新時代背景下的新格局，新房市場規模仍會處於相對高位。

安居客房產研究院首席分析師張波認為，中央經濟工作會議和十九大透露了三個重要的走勢信息。

“其一，‘長效機制’是未來更為重要的調控手段。無論是增長首付比例還是限購、限貸都是為了壓制需求，但需求的壓制往往是暫時的。‘長效機制’從更為長遠角度解決供需雙方的需求，並指引樓市向着長期均衡的方向發展，提高經濟運行效率，並優化房地產在整個國民經濟中的比例，減少房地產投資行為。其二，2017年國內住房租賃市場進入全新發展階段，各級政府都積極推動住房租賃政策的落實和發展，建立‘租購併舉’的長效機制，實現‘住有所居’的最終目標。可以預見，2017年12個城市住房租賃政策的試點僅是開端，2018年全國重點城市都將逐步落實，租購同權的內涵也將逐步擴大。其三，房地產市場調控政策連續性和穩定性保持的基礎下，不同城市的差別化調控還會繼續。一線城市由於土地供給的增加結合限購的不鬆綁，供求關係將回歸平抑，房價下行壓力較大;熱點二線城市房價漲幅將繼續放緩，但供不應求的局面還將存在，房價的支撐力要明顯強於一線城市;三四線城市將會明顯分化，環一線房價快速上升的區域存在較大下降空間，而棚改集中的城市房價波動情況則相反。”

上海易居研究院認為，2017年在中國房地產業的歷史長河中，註定將是轉型、分化的一年。政策面熱點不斷，持續不斷有城市加入調控陣營，限購城市數量再創歷史新高，限售登上歷史舞台，成為二三線城市抑制炒房的“殺器”。2018年將是全國房地產市場實質性降温，迴歸理性的一年，但同時也要防範降温過快過猛，房地產調控的重心，要逐漸由防大起，轉向防大落。