北京三環已現單價低於6萬學區房 超8成二手房降價

原標題：北京部分二手房出現降價

12月25日，多家房地產研究機構的最新數據表明，截至12月中旬，北京新房和二手房成交量依舊低迷。偉業我愛我家市場研究院總監孔丹對中國證券報記者表示，從統計數據看，北京二手房市場價格整體回調10%以上，超過8成二手房房源出現降價。

記者調查發現，學區房價格出現一定程度跌幅。

學區房價回調幅度不一

中國證券報記者調查發現，長椿街地鐵附近學區房均價維持在14萬元/平方米左右。房產中介對中國證券報記者表示，最高時達到16萬元/平方米，目前回調了2萬元/平方米左右，回調幅度不算大。

記者在西城區宏廟學區調查瞭解到，豐匯園目前成交均價約17萬元/平方米。有業主表示，目前房價跌至去年10月份的水平。同樣屬於宏廟學區房的宏英園，80平米兩居室中介報價1500萬元，並表示實際簽約價可談。

值得注意的是，北三環學區房已出現低於6萬元/平方米的價格。位於北三環附近的一套150平方米的三居室學區房報價為900萬元。據中介介紹，總價高、單價低的房子，存在近50萬元的討價空間。而知春路、海淀黃莊、中關村附近的學區房，成交均價約在11萬元/平方米左右，相比最高點回調20%以上。

相比之下，六環外房價較為堅挺。較新的小區每平方米均價維持在4萬-4.5萬元之間。以昌平區龍山華府為例，二手房均價約4.4萬元/平方米。年代較為久的小區報價在3.7萬元/平方米以上。對於距離市中心更遠的亦莊地區，二手房均價維持在4.5萬元/平方米。

以亦莊經濟技術開發區的林肯公園為例，目前二手房均價達6.5萬元/平方米。一位居住在林肯公園的業主對中國證券報記者表示，亦莊的房子普遍比較新。經歷了2016年底的房價上漲，這裏的房子每平方米普遍上漲2萬元以上。新樓盤的二手房比較搶手，房源少。

偉業我愛我家市場研究院總監孔丹對中國證券報記者表示，老舊差學區房領跌，不少老學區房價格跌回到去年三季度。但有少數二手房價出現上漲，主要以次新房為主，且配套設施先進、交通方便。

業主心態出現變化

位於北三環的一套70平方米的學區房報價吸引了中國證券報記者的注意。該學區房於2017年7月份在中介銷售平台掛網，最初報價為660萬元，在下調至600萬元、再上調至630萬元後，便一路下調。截至10月份，報價調至580萬元。目前業主報價為520萬元，並備註價格還可以談。

中介對中國證券報記者解釋稱，“最初業主報價660萬元。但我們結合大環境和成交價，建議業主如果想盡快出手應下調價格。調至600萬元後，看房人增多，業主心態出現了變化，強烈要求上調到630萬元，看房人自然就少了。由於一直沒有合適買主，業主着急出手，於是心理預期一路下調。如果全款買價格還可以再低。”

記者隨中介前往看這套房子。該業主表示，想賣了房子跟兒子去杭州住。杭州的房子一天一個價，早就過了5萬元/平方米。這套房子賣不掉，杭州的房子就買不了。該業主透露，如果將房子出租，租金在6500元-7000元/月。

易居研究院研究總監嚴躍進對中國證券報記者表示，北京樓市降温，二手房價格下跌，這是多個調控政策的綜合效應。而交易價格低迷，反過來使得很多房東脱手時猶猶豫豫，錯過轉手機會。臨近年底，發現真正的買家其實並不多，只能不斷下調價格。不過，很多看似價格不斷調低的二手房，其實相比去年還是明顯上升，無非就是獲利空間收窄。不管怎樣，價格下調説明二手房房東對未來價格走勢出現動搖。隨着一線城市房價出現回落，預計會有不少城市將跟進。

實行差別化調控

在日前召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部部長王蒙徽提出，2018年要抓好房地產市場分類調控，針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

從北京二手房市場看，據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2017年12月上中旬，全市二手住宅網籤共5769套，與11月中上旬相比增加9.8%，相比2016年12月中上旬下降45.6%。截至12月20日，全市今年二手住宅共網籤131761套，較2016年同期下降50.3%。

孔丹對中國證券報記者表示，總體看，北京二手房價格從2016年初開始上漲，到3月30日加速上漲，直到9月30日的調控前一直沒有回頭。9月30日以來，市場開始下跌。不過，2017年3月，市場開始爆發，不到一個月時間普遍上漲20%，很多學區房價格上漲40%-50%；之後便進入下行通道。

目前二手房市場主要有兩類人羣，一類是首次置業買房者。這些購房者在下行市場可選擇範圍較大。還有一類是換房者，由於上一套房購買時間通常較久，在大幅獲利的前提下，需要忍痛讓出一部分利。

對於2018年的市場情況，孔丹預計，月均交易量將比2017年11月、12月份要高，主要在於需求的合理釋放。通常而言，新政發佈後，市場會有一個季度以上的觀望期。預計明年北京二手房市場整體穩中有降，但降幅逐漸縮小。交易量則慢慢釋放。